DB31/T
XXX—2013学校物业管理服务规范
范围
本标准规定了学校物业管理服务的术语和定义、基本要求、校舍与设施设备管理、秩序维
护管理、消防安全管理、住宿管理与服务、环境保洁、绿化服务、特约服务、应急管理、服务
质量评价与改进等。
本标准适用于上海市行政区域内学校物业管理服务。
规范性引用文件
下列文件对本标准的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于
本标准。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本标准。
GB
2894《安全标志及其使用导则》
GB
17051《二次供水设施卫生规范》
GB
25201《建筑消防设施的维护管理》
DB31/329.6《重点单位重要部位安全技术防范系统要求
第
部分:学校、幼儿园》
DB31/T
361《办公楼物业管理服务规范》
DB31/547《中小学、幼儿园安全防范管理基本要求》
DB31/T
637《高等学校学生公寓管理服务规范》
《物业管理条例》国务院令第
504号
《保安服务管理条例》国务院令第
564号
《上海市消防条例》上海市人民代表大会常务委员会第
1号公告
《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》公安部令第
61号
《物业服务企业资质管理办法》建设部令第
164号
术语和定义
下列术语和定义适用于本标准
3.1学校
school
按照《中华人民共和国教育法》及国家有关规定设立的有目的、有计划、有组织地进行系
统教育的机构，包括：大学、中学、小学及其它教育机构。
3.2校舍
building
学校的房屋，包括教学、科研、办公、生活及辅助用房。
基本要求
4.1企业资质
4.1.1物业服务企业应取得物业服务企业资质证书。
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XXX—20134.1.2物业服务企业承接学校物业管理服务项目应符合《物业服务企业资质管理办法》的规定。
4.2物业服务合同
4.2.1物业服务企业应与学校签订书面物业服务合同。
4.2.2物业服务合同应包含服务内容、管理要求、收费约定、评价方式及违约责任等相关内容。
4.2.3物业服务企业应按照物业服务合同的约定，提供质价相符的服务。
4.3服务人员
4.3.1物业服务人员应具有良好的职业道德，身体健康。
4.3.2物业服务人员应按照国家和地方有关规定取得相应的职业资格。
4.3.3物业服务人员应接受相应的岗位培训，并定期考评。
4.3.4涉及食品卫生安全的，服务人员应持有效的健康证明。
4.4服务公示
4.4.1物业服务企业应公示服务信息，包括：服务范围、内容、要求等。
4.4.2物业服务企业应公布投诉电话，受理投诉，接受监督。
校舍、场地及设施设备管理
5.1承接查验
5.1.1物业服务企业承接新建学校物业时，应对承接的校舍、场地及配套设施设备进行查验，承接查验应由交接双方签署记录文件，长期保存备查。
5.1.2物业服务机构更迭时，新进驻的物业服务企业应对移交的物业资料、管理资料及物业共
用部位、共用设施设备及管理现状等进行承接查验，并就财务、物资财产等办理交接手续，交
接方签署记录文件，长期保存备查。
5.2建立档案
5.2.1建立校舍、场地及设施设备台账，内容应包含：建筑物名称、建筑面积、层高、场地面
积及场地材料、竣工时间、设施设备配置及相关检测报告、维修记录等。
5.2.2定期核对、更新台账，账实相符。
5.2.3按约定建立其他物业档案。
5.3校舍管理
5.3.1校舍使用管理
5.3.1.1根据学校课程表或楼宇、场馆使用通知开放和关闭教室及其他楼宇、场馆。
5.3.1.2根据教学、科研活动需要开启和关闭教室及其他楼宇、场馆的灯光照明。
5.3.1.3开放教室及其他楼宇、场馆之前，应进行防火、防盗等安全检查。
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XXX—20135.3.1.4配合校方办理房屋使用情况登记、钥匙管理、房屋临时借用，并做好记录。
5.3.1.5校舍使用管理服务应适应教学、科研、办公及生活需要，并建立相应的规章制度和质
量记录。
5.3.1.6食堂、商业用房等按约定管理。
5.3.2校舍维修管理
5.3.2.1校舍日常养护
5.3.2.1.1对校舍地面、屋面、墙面、门窗、给排水管等进行日常检修、保养。
5.3.2.1.2提供日常零星维修。
5.3.2.1.3发现房屋存在安全隐患，应及时采取必要的处置及防护措施。
5.3.2.1.4校舍日常养护服务应建立房屋维修质量等考核指标，并实施考核。
5.3.2.2校舍计划养护
5.3.2.2.1根据房屋构件、部件的合理使用年限、不同结构的养护要求等，制定大、中型维修
及预防性维修等维修养护计划。
5.3.2.2.2大、中型维修经校方批准后，按约定实施。
5.3.2.2.3实施校舍计划维修养护，宜在假期或休息日进行，应不影响正常教学活动。
5.3.2.2.4协助学校建立服务区域历史建筑物台账，配合开展历史建筑物保护工作。
5.3.3校舍装修管理
5.3.3.1对外来施工人员实行登记、备案管理；施工人员进入楼内施工，应进行登记、验证。
5.3.3.2配合校方对施工现场消防安全、施工材料堆放、清运建筑垃圾等进行监督管理。
5.3.3.3告知施工单位应避免施工噪音、扬尘、异味等对教学、生活环境造成影响。
5.4场地管理
5.4.1提供道路、停车场地、户外场地等零星维修与计划养护服务。
5.4.2定期巡检道路、场地。
5.4.3按约定维修养护体育场地。
5.5设施设备运行管理与养护
5.5.1建立日常运行记录。
5.5.2设施设备运行管理与养护应符合
DB31/T
361的要求。
5.5.3电梯、中央空调、安防系统、消防系统、智能化系统等设施设备的维修保养宜委托给专
业单位，物业服务企业应按约定对维修保养专业单位的服务过程、服务质量进行监管。
5.5.4实验室通用设施设备管理
5.5.4.1检查供水设施设备，保持管道、阀门等无锈蚀、无渗漏，总水阀可以随时关启。
5.5.4.2检查、巡视供电设施设备，保持可靠、安全运行。
5.5.4.3检查、巡视通风排气装置，保持功能良好。
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XXX—20135.5.4.4检查污水排放管道系统，保持畅通。
5.5.4.5配合校方识别实验室危险因素，对重大危险因素进行预防和有效控制。
5.6节能管理
5.6.1根据校方节能管理要求，制定节能管理方案，开展节能宣传。
5.6.2做好能耗、水耗的计量记录工作，配合校方实时监控用水、用电情况。
5.6.3定期分析能源消费、用能效率、节能效益等，并拟订节能措施。
5.6.4定期检查能源系统、杜绝跑冒滴漏等，减少资源浪费。
5.6.5配合校方实施空调设备及风管的清洗维护，确保换热效率。
5.标识管理
5.7.1定期检查、维护，保持设施设备、道路交通、水体、消防、安全警示等各类固定标识安
置牢固。
5.7.2定期保洁，保持各种标识清洁、醒目。
5.7.3根据安全需要、作业现场实际情况，及时设置临时性安全警示标识。
5.7.4配合校方按照
GB
28的要求
补充、完善安全标识。
5.7.5配合校方在教学楼、办公楼、图书馆、阅览室、食堂等公共场所设立禁烟标志。
秩序维护管理
6.1出入管理
6.1.1校门设置门岗，门卫应由专职秩序维护人员担任。
6.1.2校门门卫应提示进入人员出示证件，查验校外人员的有效证件并登记。
6.1.3校内机动车辆应凭证出入校门，外来机动车辆出入校门，应验证、登记，并发放临时出
入凭证。
6.1.4对大件物品带出校门应实施出门证管理。
6.1.5学生出入校门高峰时段，应安排人员维护交通秩序，防止发生拥挤踩踏等伤害事故。
6.1.6禁止将非教学、科研使用的易燃易爆物品、有毒有害物品、动物和管制器具等危险物品
带入校园。
6.2安全巡视
6.2.1定时巡视服务区域，重点关注消防与安全防范重点部位。
6.2.2每日教学、办公活动结束后，应对教学、办公场所进行巡查。
6.2.3应劝说闲杂人员、推销人员离开校区。
6.2.4对危害安全、影响教学秩序的行为应进行劝阻，劝阻无效的应及时报告校方。
6.3车辆管理
6.3.1提示、引导机动车辆和非机动车辆在规定停车区域有序停放。
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XXX—20136.3.2及时疏导占道车辆，保持校区道路畅通。
6.3.3配合校方定期清理无主非机动车辆。
6.4监控服务
6.4.1消防、安防监控中心应配备专职人员，24小时值班，并做好值班记录。
6.4.2监控影像资料、报警记录的存留与查阅，应按《保安服务管理条例》执行。
6.4.3消防、安防监控中心应及时接听公安、消防及学校保卫部门报警联动电话。
6.5中小学安全管理
6.5.1学校重要部位安全技术防范系统的配置、维护等，应符合DB31/
329.6的要求。
6.5.2中小学安全防范管理应符合DB31/547的要求。
6.6信息通报
物业服务企业应建立、完善安全信息通报制度。
消防安全管理
7.1基础管理
7.1.1建立消防台账，包括消防安全基本情况和消防安全管理情况。
7.1.2配合校方制定消防安全管理制度，明确消防安全管理责任人及防火安全责任。
7.1.3物业服务企业按规定组建员工义务消防队。
7.1.4定期进行消防知识培训和消防演练，保留演练记录。
7.1.5消防控制中心管理应符合
GB
25201的要求。
7.2防火检查
7.2.1按《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》规定，进行防火巡查和检查，并保留记录。
7.2.2防火巡查和检查重点关注实验室和学生宿舍等。
7.3火险隐患整改
发现火险隐患，应采取相应措施并及时报告校方，配合校方消除火灾隐患。
住宿管理与服务
8.1制度要求
依据相关法律法规及学校规章制定住宿管理制度，并公示。
8.2日常管理服务
8.2.1住宿管理与服务应符合
DB31/T63的要求。
8.2.2配合校方接待留学生、少数民族学生入住。
8.2.3建立住宿备用钥匙台账，借用钥匙应保留书面记录。
8.2.4对外来人员来访、大件物品出入、学生晚归等实施登记管理。
8.2.5进行每日安全巡查，女学生宿舍应增加夜间巡查频次。
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XXX—20138.2.6学生发生意外伤害或失踪事件，应及时报告校方，并保留书面记录。
8.2.配合校方进行宿舍卫生检查、学生晚归检查及住宿安全检查，提供检查记录，发现异常
情况及时报告校方。
环境保洁
9.1教学、科研、办公用房保洁
9.1.1按
DB31/T
361的环境卫生服务要求，提供教学、科研及办公区域公共环境保洁服务。
9.1.2按合同约定提供教学、科研、辅助用房、办公用房等室内保洁服务。
9.1.3应劝阻在教学、科研、办公等公共场所吸烟的行为。
9.1.4保洁服务应不影响正常教学、科研、办公活动及课间休息。
9.2生活服务用房保洁
9.2.1宿舍楼保洁
9.2.1.1定时保洁，保持楼梯、走道、活动室等公共部位清洁卫生，垃圾日产日清。
9.2.1.2保持公共部位的墙面、门、窗台无污迹、无积灰，门、窗玻璃明亮。
9.2.1.3公共卫生间、盥洗室及时保洁，保持无异味、无积水、无污垢、无卫生死角。
9.2.1.4按合同约定提供宿舍室内日常保洁服务。
9.2.2公共浴室保洁
9.2.2.1每日定时清洁地面、地漏、排水沟等，保持地面清洁，排水通畅。
9.2.2.2每日定时开窗通风。
9.2.3开水房保洁
9.2.3.1每日定时进行环境保洁，保持墙面干净，地面清洁、无积水。
9.2.3.2每日定时洗刷水槽，清理地漏，保持水槽干净，排水通畅。
9.2.3.3每日定时清洁供水设备，保持设备表面清洁。
9.2.4自助洗衣房保洁
9.2.4.1每日进行环境保洁，保持地面清洁、无积水。
9.2.4.2定期擦拭洗衣设备，保持设备清洁。
9.3水体、场地保洁
9.3.1及时清理水体沿岸垃圾、杂物。
9.3.2定期清洁水景水体，保持水面无漂浮杂物，硬底池壁无积垢。
9.3.3发现水体有污染或疑似污染现象，应及时报告校方。
9.3.4跑道、球场、草坪等场地应保持无废弃物、无积水。
9.4绿化保洁
9.4.1树枝上无悬挂杂物，孤植树保留落叶层。
9.4.2绿篱、地被植物、花坛无废弃物。
9.5垃圾处理
9.5.1各类垃圾定点存放，及时处理。
9.5.2生活垃圾日产日清，教学区域应及时收集、清运。
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XXX—20139.5.3配合校方管理有害废弃物。
9.6灭害消杀
9.6.1定期灭鼠、灭蟑、灭蝇、灭蚊。
9.6.2实施灭害消杀应防止对环境造成次生污染。
9.环境消毒
9.7.1定期对公共卫生间、公共浴室、开水房、自助洗衣房、垃圾堆放点等部位实施环境消毒。
9.7.2环境消毒所选用的消毒剂应合格有效。
9.二次供水设施卫生管理
二次供水设施卫生管理应符合
GB
17051要求。
绿化服务
10.1养护管理
10.1.1根据学校物业特点制定并实施绿化养护方案，对校园植物进行养护管理。
10.1.2机械割草、花木施肥应避免噪音、异味等对教学、生活环境造成影响。
10.2养护要求
10.2.1基础要求
10.2.1.1植株生长健壮，无枯株、缺植空秃或失水现象。
10.2.1.2枝叶生长色泽正常，色叶植物叶色变化明显。
10.2.1.3观花植物按时茂盛开花，观果植物正常结果。
10.2.1.4基本无有害生物危害症状。
10.2.2园林植物景观养护要求
10.2.2.1行道树群体植株树冠完整、规格整齐，树干挺直。
10.2.2.2孤植树树形完美，树冠饱满，树穴覆盖完整，黄土不裸露。
10.2.2.3绿篱修剪保持三面以上平整饱满、直线挺直、曲线柔和，开花植物花期一致。
10.2.2.4地被种植密度合理、植株规格整齐，群体景观效果好；混合种植种类配置合理、叶色、叶型协调。
10.2.2.5草坪成坪高度符合约定，草坪平坦饱满，护栏设施完好无损。
10.2.2.6花坛图案精美，色彩丰富，株高相等，花期一致。
10.2.2.垂直绿化植物枝叶分布均匀，疏密合理。
10.2.3园林硬质景观养护要求
10.2.3.1园林建筑及构筑物外观整洁，构件完整无损。
10.2.3.2道路地坪平整、无损缺、无积水，无障碍设施完好、畅通。
10.2.3.3假山叠石稳固安全，不适于攀爬的假山叠石、置石应有醒目警示标志和防护设施。
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XXX—201311特约服务
11.1服务受理
11.1.1物业服务企业可提供物业服务合同以外的特约服务。特约服务包括但不限于：教学辅助
服务、会务服务、收发服务、大型活动现场服务、代理租赁服务等。
11.1.2物业服务企业提供特约服务应就服务内容、服务要求及收费等相关事项与校方另行订立
专项协议。
11.2教学辅助服务
11.2.1教学模型、实物、图表、板书用笔、板擦等教具与教学用品的保管、领用、发放等教务
服务。
11.2.2教学设备、器材维修服务。
11.3会务服务
11.3.1会前准备应严谨、周到，包括：物品准备、物品摆放、台型设置、设备调试等。
11.3.2会中服务应礼貌、热情，包括：接待服务、茶水服务、茶歇服务等。
11.3.3会后服务应及时，包括：清理遗留物、清洁会场、关闭设备等。
11.3.4礼仪服务应根据会议要求，包括：座席引导，嘉宾迎送及颁奖、剪彩服务等。
11.4收发服务
11.4.1报纸、杂志、信函、信件及其他资料与物品的接收、分发服务。
11.4.2重要信函及贵重物品收发应登记收发时间、收件人、经办人等，并由收件人签名确认。
11.5大型活动现场服务
11.5.1对活动场地实施清洁、整理，提供花卉盆景布置服务。
11.5.2临时电源、设备的安装调试。
11.5.3对参加活动的车辆实施临时疏导及停放管理。
11.5.4协助维护现场秩序。
11.5.5提供出口通道防护、安全用电防护、应急事故防护等安全防护措施。
11.6代理租赁服务
11.6.1提供房屋、场地代理租赁及租赁过程中的管理服务。
11.6.2提供代理租赁应办理房屋租赁登记、备案。
12应急管理
12.1应急预案
12.1.1制定突发事件应急预案，包括：火警、火灾、防汛、防台、高温、严寒、意外停水、停
电、水浸、交通、溺水、电梯困人、人员踩踏事故、突发实验事故、意外伤害事故、治安、群
体、突发卫生事件等。
DB31/T
XXX—201312.1.2大型活动应制定人群疏散安全应急预案，并配备相应的管理设施。
12.2应急预案演练与处置
12.2.1定期组织突发事件应急处置演练，并对应急预案进行评估和改进。
12.2.2启动应急预案，应向学校及有关部门报告，并保留相关记录。
13服务质量评价与改进
13.1物业服务企业定期开展服务质量的自我检查及评价。
13.2学校可根据物业服务合同、法律法规和标准，对物业服务企业进行评价。
13.3学校或物业服务企业可委托第三方开展物业管理服务满意度测评。
13.4物业服务企业根据自查、学校评价及第三方测评等结果，制定质量目标，持续改进。
物业服务中心（物管员）工作内容及服务标准
序号
区域
工作内容
服务标准
责任人
监督人
1、上岗时穿工作服，带工号牌，不做与工作无关的事。
2、文明用语，微笑服务,协调楼内各项事宜。
3、熟悉员工工作情况，负责对本区域员工考勤工作，做到公平公正，定期对员工进行岗前培训。
4、熟悉本楼宇一切情况，包括：教室、座位、卫生间数量，公共区域面积，上课老师的特征及其教学安排1、做好日常物业管理工作。
等。
2、检查本楼宇内的各项公共设施、5、不定时对本楼宇内的公共环境卫生、教室环境卫生设备。
清扫情况进行抽查，发现问题及时与相关保洁员沟通，3、做好安全、节能及报修工作。
各楼宇
落实责任。
4、做好楼宇内外自行车、电瓶车的6、做好节能工作，发现跑、冒、滴、漏及时报修，多有序排放。
媒体教室无学生时，及时关灯，巡视间隔时间不得超5、完成领导交办的其它工作。
过1小时。
7、加强设施设备的管理，做好课桌椅借出登记，提出维修或更换计划。
8、落实周工作计划，做好工作日志。
9、熟悉中心安全预警方案，会使用消防器材，具备处理应急突发事件的能力。
物业服务中心（多媒体服务人员）工作内容及服务标准
序号
区域
工作内容
服务标准
1、上岗时穿工作服，带工号牌，不做与工作无关的事。
2、文明用语，微笑服务。
3、保证所借物品使用状态良好。
4、多媒体设备台账齐全，熟练多媒体设备使用性能。定时检查，发现问题及时排除。
5、不定期对所管理设备进行清洁、维护，设备故障，及时报修，并做好记录。
6、钥匙归还后，及时检查多媒体设备。
7、下班前核对借出物品，确保全部回收到位后方可离岗。
8、做好节能工作，发现跑、冒、滴、漏及时报修。
9、熟悉中心安全预警方案，会使用消防器材，具备处理应急突发事件的能力。
责任人
监督人
1、负责多媒体设备的日常维护。
2、负责多媒体教室钥匙、设备的借还工作。
3、根据上课教师要求，提前做好课前各项准备工作。
各楼宇
4、协助上课教师正确使用多媒体，避免操作不当影响教学。
5、负责多媒体教室的调度使用，并做好登记工作。
6、做好安全、节能及报修工作。
7、完成领导交办的其它工作。
物业服务中心（公共部位保洁）工作内容及服务标准
序号
区域
工作内容
服务标准
责任人
监督人
1、上岗时穿工作服，带工号牌，不做与工作无关的事。
2、文明用语，微笑服务。
大厅、走道及楼梯保洁标准:
1、大厅干净整洁、玻璃明亮，保持走廊、楼梯及地面无积水、无纸屑、无痰迹等，垃圾、烟头等随时清理。
2、每天擦拭扶手，每月清理墙壁浮尘一次，印痕及其他污垢及时清理。每周擦拭楼梯窗台一次。
1、完成所负责区域的保洁工3、劳动工具摆放整齐。
作。
4、垃圾桶及时清倒并保持外表清洁。
各楼宇
2、节约爱惜劳动工具。
卫生间保洁标准:3、做好安全、节能及报修工卫生间无异味，地面无垢污、积水，便池无便垢，隔板、作。
墙面无污垢、蜘蛛灰网、无陈旧乱贴，镜面无污点；洗手台面无污渍，便纸篓无外溢。
1、每天早中晚拖擦地面各一次，必要时每节课间加拖一次，要求地面无鞋印痕迹。
2、每月用洁厕灵清洗厕所一次。
4、保证拖把池上下干净整洁，劳动工具摆放整齐。
5、明显标示，照明正常。
物业服务中心（教室保洁）工作内容及服务标准
序号
区域
工作内容
服务标准
责任人
监督人
11、上岗时穿工作服，带工号牌，不做与工作无关的事。
2、文明用语，微笑服务。
3、每天6：30准时上班，按时打开教室门窗。
4、按时清扫教室，保证地面无污迹、抽屉无纸屑，黑板周围整洁，板面擦净，板槽内无粉末，窗台无灰尘，窗帘挂放整齐。
5、保持多媒体显示器及多媒体橱柜和讲台内外清洁干净。
1、完成所负责区域的保洁工6、及时清除教室内墙壁印痕、蜘蛛网、无用张贴物等。
7、每月课桌面字迹清除一次。
作。
8、确保教室内无乱拉乱接现象。
各楼宇
2、节约爱惜劳动工具。
3、做好安全、节能及报修工9、教室无人时，及时关灯，遗留物品及时上交。
10、上课或学生自习时不得清扫教室。
作。
11、做好节能工作，发现跑、冒、滴、漏及时报修。
物业服务中心（夜间值班）工作内容及服务标准
序号
区域
工作内容
服务标准
责任人
监督人
11、认真履行职责，坚守岗位，不得擅离职守。
2、按规定要求夜间值班锁门。
各楼宇
3、做好节能及报修工作。
4、做好区域内安全防范工作。
5、完成领导交办的其它工作。
1、上岗时穿工作服，带工号牌，不做与工作无关的事。
2、文明用语，微笑服务。
3、夜间值班时间为当日18:00至次日7:00。
4、做好值班记录，记录规范、详细完整、准确无误、字迹工整。
5、保持值班室干净整洁；物品摆放有序。
6、按时开关门，交接时做到准确无误。
7、规定时间进行巡查，如实记录台账。
8、做好节能工作，发现跑、冒、滴、漏及时报修。
9、熟悉中心安全预警方案，会使用消防器材，具备处理应急突发事件的能力。
物业服务中心（会务接待）工作内容及服务标准
序号
区域
工作内容
服务标准
责任人
监督人
1会场
1、负责会议室设备及服务用品的检查工作。
2、按程序清洁会议室、认真做好会议用品清洁消毒工作。
3、会前，与会议主办方确认会议日期、会议名称、会议人数等相关事宜。
4、会中，做好会场添水工作。
5、会后，协助做好与会议主办方会务服务费用的结算工作。
6、做好安全、节能及报修工作。
7、完成领导交办的其它工作。
1、上岗时穿工作服，带工号牌，不做与工作无关的事。
2、文明用语，微笑服务。
3、做好会议室的清洁卫生，确保会场服务及时、无误。
4、根据使用方需求，提前做好会前准备、接待工作。
5、会议中，每隔15-20分钟左右添水一次。
6、认真做好安全用电工作，确保设备、会议室的安全，发现损坏及时报修。
7、发现遗留物品要及时上交。
8、做好节能工作，发现跑、冒、滴、漏及时报修。
9、完成领导交办的其他各项工作。
物业服务中心（音响服务人员）工作内容及服务标准
序号
区域
工作内容
服务标准
责任人
监督人
1会场
1、工作中除大型文艺演出外，保证音控设备的正常使用，并能进行简单维护。
2、定期检查音响设备、多媒体设备，出现故障要及时处理，并做好记录。
3、协助做好会议接待工作。
4、做好安全、节能及报修工作。
5、完成领导交办的其它工作。
1、上岗时穿工作服，带工号牌，不做与工作无关的事。
2、文明用语，微笑服务。
3、确保会场服务及时、无误。
4、根据使用方需求，提前做好会前准备、接待工作。
5、认真做好安全用电工作，确保设备、会议室的安全，发现损坏及时报修。
6、专人负责使用，保证会场音响、灯光、电子屏等设备的正常使用。
7、做好节能工作，发现跑、冒、滴、漏及时报修。
8、完成领导交办的其他各项工作。
物业服务中心（门禁）工作内容及服务标准
序号
区域
工作内容
服务标准
责任人
监督人
11、坚守岗位，提高警惕，做好门禁服务工作。
图书馆
2、负责有关物品的规范到位及出入口
岗位附近的清洁工作。
3、做好安全、节能及报修工作。
4、完成领导交办的其他任务。
1、上岗时穿工作服，带工号牌，不做与工作无关的事。
2、文明用语，微笑服务。
3、做好值班记录，记录规范、详细完整、准确无误、字迹工整。
4、保持值班岗干净整洁；物品摆放有序。
5、按规定时间开存包柜，如实记录台账。
6、执行进门刷卡制度，密切注意进出人员，杜绝带食物进入图书馆内。对违反规定者做好说服教育工作。并对可疑人员进行询问检查。
7、做好节能工作，发现跑、冒、滴、漏及时报修。
8、熟悉中心安全预警方案，会使用消防器材，具备处理应急突发事件的能力。
1、在学校物业管理服务过程中，将严格依照国家建设
部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各
项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊的开展。一年内
深化管理服务，提高物业管理服务水平，提升物业管理服务
形象，为泛博师生提供舒适、安全、宁静的学习、生活环境。
●消防管理：严格遵守有关消防管理，年检完好率
100%，确保无责任性消防事故。
●安全防范：管理范围内治安案件发率为零，无任何管
理责任性事故发生。
●环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在
95%以
上。
●房屋及公共配套设施报修及时率
100%以上。
●除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，楼内及配套设施、机电设施设备完好率
95%以上。
●管理服务人员持有相应的上岗证、资格证，专业培训
合格率达
100%。
●管理服务工作服从学校的管理监督和指导，积极配合
学校各部门开展各项工作。
●客户对物业管理服务满意率在
95%以上。
●有效投诉率低于
0.5%。
●有效投诉处理率达
100%。
●环境卫生、消杀达标率为
98%以上。
2、严格遵守国家的法律、法规、条例以及政府部门的各项管理规定。科学、规范管理，全面引入和推行ISO质量
管理体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务
体系。
3、建立严格、规范的消防、防台风、公共秩序应急体
系，确保物业管理工作万无一失。
4、严格认真推行并实施人性化服务，达到细致、周到、真诚、规范的服务要求，定期发放物业管理服务满意度调查
表，对合理的建议及时整改，努力提高泛博师生的满意度。
5、建立服务人员与学校师生的沟通机制，推行亲情服
务。
6、进一步规范和完善
24小时值班制度，将管理处的值
班运作纳入公司的24小时值班网络，公示公司和管理处的24小时服务电话。
7、提高优质环境保障，加大清洁管理力度。确保学校
卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使学校保持
洁净、舒适。
8、进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立
严格的考核方法，充分调动员工的工作积极性和主观能动
性。进一步加强员工的服务意识和责任心。
9、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整
体素质，确保持证上岗率达
100%。
负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事
件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。
1、全天
24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保
卫监控。严禁在辖内人行道上停车以及校区外围张贴、摆卖
或者闲坐等。
2、全天
24小时对物业的门岗、大堂、车场、地下室出
入口出入人员实施管理、检查和控制。非工作时间及假期做
好相关保卫工作。
3、加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员从
车库及外围直接进入楼宇，密切监视可疑人员出入动态。
4、物业建造红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者
浮现扰乱学校正常工作秩序情况时，保安人员即将予以制止
和保护，并采取救助行动。
5、非开放时间对进入校区的人员实行出入登记，严禁
未经批准的外来人员进入校区。
6、对进入生活区的外来人员要进行严格管理与控制，同时对非正常时间回归宿舍的学生要进行登记与管理。
7、熟练并灵便运用监视控制系统，实行
24小时全天候
对重点部位、监控点进行监视及录相工作。
8、全天
24小时内每隔
2小时对各楼宇进行安全巡查一
次，发现和查问进入物业区域的目生人员，检查物业内重点
部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。
9、对携带大件行李或者物品离开校区的，外来人员要提
供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。
10、做好物业的安全保卫和人流疏导工作。在工作时间
内，积极做好咨询室的工作人员做好外来人员的咨询和指引
工作。
11、在正常工作时间内，进行不间断巡查，负责通道、洗手间等部位的人员往来动态管理，严防不法行为的发生。
12、做好外籍人员进入校区内的指引及各项安全保卫工
作。
13、协助学校组织各类活动的开展及暂时接待任务的安
全保卫工作，随时提供人力支援。根据学校要求，按照“特
殊敏感时期保卫方案”，实施对校区的安全、防护、保卫工
作。
14、负责校区辖内重大突发情况和事(案)件的报警及
救助工作。
15、制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责
实施。
16、遇有突发事件，值班人员应即将按规定报告相关
部门，并在
10分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保
安人员必须无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣。
负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及物
业火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的物业消防应急
方案。
1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消
防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责
任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火(气体)、湿
式灭火(喷淋)、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和
操作方法。
2、按广东省公共建造消防管理规定，负责对消防设备
和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备
和设施随时处于正常工作状态。我方将按照学校的要求监督
配合并积极联系、协调物业消防系统专业承保公司的各项维
修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测
结果提供给学校备案。宿舍区域和公共区域配装的各种灭火
器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由我方负责日常检查，发现缺少和损坏及时上报学校。
3、全天
24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。
浮现消防报警
3分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报
警点。
4、建立义务消防队伍，浮现消防事故
15分钟内应有
10人以上到达现场，进行必要的扑救。
5、每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品
存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前
配合学校进行节日消防安全大检查，并按学校要求及时进行
整改。
6、做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应
急演练不少于一次
7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。
车库为内部停车场。全天
24小时车辆停放管理，严格
执行内部停车场管理规定或者暂时特定要求。
1、负责学校重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强地面车辆暂时停放管理。
2、每
2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是
否关好，是否有漏油等情况并做好记录。
3、负责停车场智能系统的日常使用、管理、保养工作，负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及
简单维修，按学校规定的时间准时对地下停车场进行排风和
送风。
4、对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损
坏及时保护现场，妥善处理并报告协助学校做好善后处理工
作。
负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、课室设备、宿舍设施、办公电器设备的管理与维护；会议设
备系统、通信设备系统的管理与维护。其中，关键区域的设
施设备管理与维护在学校指定专业技术人员的指导下实施。
1、负责高、低压变配电设施、设备的日常管理、使用
和普通性维修。按照变压器、配电柜管理规范和标准每
2小
时进行巡查，并做好记录。
2、建造主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日
常管理、养护和普通性维修。包括各层办公室、会议室、宿
舍、实验室、图书馆、体育场(馆)、地下室(车库、人防
工程)、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火
门、围栏等等。
3、物业共用设施和附属建造物、构筑物的普通性维修、养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池
井。
4、除电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备
设施的日常管理、保养和普通性维修工作。包括：给排水系
统、照明及动力电系统、空调系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器等。
(1)给排水系统(大修除外)：雨水管、排污管、给水
管、天面水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统
的日常管理、保养、普通性维修和急修。
(2)照明及动力等电力系统：包括低压配电房末级开
关后的电力系统。
各校区内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各路线的普通性保养、检查、维修和更换工作。
(3)空调系统：做好空调系统管理维护工作。
(4)电梯系统：日常使用、管理和困人的紧急处理。
负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作。
(5)安全监视控制系统：监控主机系统、每一个校区内
监控摄像点、红外线防盗点、录相设备、电脑抓拍即时打印
设备的日常管理和使用，并负责与安全监视控制系统维修保
养公司的协调配合、联系及监督工作。
(6)会议设备系统：负责所有会议室的会议设备系统
的使用、调试、检修、保养和管理，发现问题及时报修，确
保会议设备系统处于良好的状态。
(7)通信设备系统：负责对物业范围内的通信设备系
统的日常管理，维护保养，监督配合专业公司维修工作。
(8)外饰：夜饰照明系统的日常管理、使用和普通性
维修。
5、设立
24小时工程技术人员值班备勤岗
2人，随时接
受学校报修，满足学校各部门的工作需要(属专业保养公司
维修范畴的由我方联系并监督)。
6、对校区内的办公、宿舍设施进行简单的维修。对物
业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。
7、负责学校实施校区内土建修缮的普通性维修。
8、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明
书、使用手册等由学校管理，物业管理公司可借阅。
9、在满足学校使用要求的前提下，合理控制机电设备
和照明的开关时间，尽量节省能源。
1、负责物业范围内广场、道路、公共地面、地毯、大
堂、会议室、公共部位(洗手间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等)、停车场；各种设备、设施等的日常卫生清洁，以及学校暂时要求的袭击清洁任务，如清洁会场、大拂拭等
等，随时保洁。
(1)关键办公区域、指定办公室的清洁卫生由学校安
排专人跟进和监督质量。
(2)清洁时间应尽量避免打搅学校的正常工作和生活
时间，对公共区域等每天采取循回保洁方式，且周末要有一
次大拂拭、全面清洗。
(3)清洁时所用的清洁用品要求如下：
①关键办公区域、指定办公室：会议室台面、沙发选用
学校指定的专业清洁剂；
②玻璃：选用玻璃清洁剂或者全能水；
③垃圾桶：选用全能水；
④楼梯：选用全能水,也可选用消毒水或者漂白水；
⑤洗手间：地面选用全能水,便器选用洁瓷精；
⑥花岗石地面处理：选用磨光剂；
⑦大堂、各楼层走廊晶面清洁：采用清水和推拖；
⑧地毯：选用中性地毯水；
⑨铝质天花：采用中性清洁剂或者化油剂，此外针对一些
难以清除的污垢，选用更强的除污剂，例如洁而亮；
⑩木质地板：采用专用地板蜡水护理。
2、负责门前三包，各楼层定期消毒，除“四害防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂工作。协助学校与辖内街道爱卫工作
的商洽和落实，并按学校的要求做好爱卫工作有关资料的建
档工作。
3、负责物业范围的垃圾采集和清运，做到日产日清。
4、所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗
手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯
内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净
无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃
光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无
白蚁。
1、负责物业辖内(室外部份)公用绿地、植物的管理
和养护。
2、按照花卉、植物的种类，每天保证植物、花卉水分
充足，湿度适当并适时整形修剪，保持花卉表面清洁无尘，叶片茂密。
3、定期施肥和防虫。
4、定期对绿化场地松土，割除杂草。
5、根据学校的要求及时对绿化植物进行补植和更换，保持公共绿化整体美观，有特色。
6、绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发
有害气味，危害身体健康。
1、接待咨询服务保障
(1)负责来人、来电的接待咨询服务；
(2)熟悉物业范围内的内部各部门科室的布局设置，熟记所有电话号码；
(3)值班人员要形象好，着装整齐，服务热情，文明
礼貌，处事稳重机智。
(4)遵守纪律，认真做好保密工作。
2、报刊信件收发服务
(1)负责学校所订的报纸、刊物的签收和分发；学校
来信的签收和分发；
(2)报刊、信件的收发要及时、准确，无错发漏发；
(3)收发的各类重要信件、刊物要认真做好登记；并
及时通知相关人员签收；
(4)做好信件刊物的管理工作，做到无信件丢失，无
私拆信件邮票；
(5)严格执行保密制度。
档案资料包括物业资料、工程资料、设备档案、设备运
行维护保养资料、客户资料、管理服务资料的采集、编目、归档和管理。
1、按照国家档案管理的标准，建立总体规划，建设资
料图纸、设备设施台帐及管理工作记录，建立从主体到配套，从建造到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理
规定要求进行档案管理，按
ISO质量管理体系文件资料控制
程序进行文档控制，采用先进计算机管理，通过档案的“集
中化、有序化、信息化”科学管理程序，同时广开渠道，存
储时做到内容全面、丰富，采集时做到完整、详尽和检索方
便，建立一整套完善、清晰、取档方便、快捷、保存安全的档案资料，档案管理成为公司管理众多操作环节中严密周详
的重要一环。
2、资料的采集坚持内容丰富实用性强的原则，根据实
体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大
学校管理资料的来源渠道，从时间上讲是指从计划设计到工
程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业管理
构成的方方面面都有详细的资料采集。
3、档案资料的分类规划建设资料、图纸(复印件)验
收资料单项验收资料综合验收资料整体移交验收资料各项
管理服务合同爱卫、创卫资料管理制度，管理人员考核制度
机电设备运行、检查、保养、维修记录供水、供电、消防、房屋本体检查、维修、保养记录市政绿化、环境、检查维护
记录治安、车辆管理记录社会文化活动资料管理服务记录(巡视、投诉、回访、意见征询等)经营管理统计及发布资
料管理各项指标完成情况统计分析及纠正、预防措施及改善
提高记录
4、资料归档管理归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，校区的文件和
资料管理严格执行
ISO质量管理体系的管理，拟采用原始档
案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于
原始档案的保存，如录相带、胶卷、照片、图景等。档案按
不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，便于查找
和调用。文件资料的编号及借阅/传阅按公司ISO质量管理体
系的质量文件《文件和资料控制程序》执行。档案的取用、传阅都必须由专人登记；管理人员需及时收回在外文件，严
防文件的流失；
5、档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。
管理范围：学校实施校区内学生公寓及老师公寓。
主要设施：舍套床、椅子、风扇、热水器。
严格遵守国家的法律法规，严格遵守学校的规章制度。
加强对员工的培训、教育和管理，不断提高服务能力。热诚
为泛博师生员工提供高效优质的服务，做好校区的和谐稳
定；自觉接受学校及相关部门的检查、监督和指导；积极配
合学校做好各项活动的有关工作；认真做好与供水(含热
水)、供电、供气和电视、网络、电信、住户在公寓内(经
学校相关部门允许)增加设备设施等有关的业务联系和协调
工作；及时记录及积累相关资料。每天必须有相关负责人和
工作人员在校区
24小时值班；自备保洁用品、用具，以使
校区整洁和各项管理服务工作正常运转。
根据学校的安排承担：
(1)做好学生宿舍区域内综合管理协调：楼宇标识物
管理、宣传栏管理、单车管理等，确保学生宿舍的良好秩序；
(2)配合学校做好学生宿舍公共区域
12小时保洁及绿
化管理工作；
(3)学生宿舍管理服务人员保持良好形象，对待学生
要文明礼貌，学生来办事要做到事事有答复，有落实。
(4)负责学生宿舍的财产管理，制定完善的财产管理
制度。
(5)负责学生宿舍的秩序管理，对学生宿舍浮现的学
生违纪事件和突发事件要按照预案的要求初步处理和及时
报告。
(6)配合学校有关部门做好学生宿舍内学生的思想政
治教育、学生宿舍文化建设活动和综合管理工作，包括学生
宿舍的稳定、防火、防盗和学生违纪处理等。
(7)配合学校有关部门做好学生宿舍除四害及防疫的相关工作。
(8)做好公寓内各种设备设施的管理。
(9)完成学校交办的其他暂时性工作。
1、按学校要求做好物业范围内防范各类传染病(非典
及类似疫情)的各项防疫及应急工作。
2、负责物业范围内防范自然灾害(台风、洪水、暴雨)等及应急工作。
3、根据学校的要求和指引，协助校方物业范围内废旧
物品的处置。
4、专人负责学校办公物品仓库的管理，按学校的要求
收发相关物品；按仓库管理要求制定相关管理制度；仓库物
品存放分类、整齐；帐物相符。
5、掌握各种设备运行情况、管理要求和操作规程；掌
握相关技术资料，做好各种设备接管交接工作。
6、负责校区物业管理服务项目其它相关工作及学校提
出的物业其他管理工作、任务和要求。
学生公寓物业管理与服务标准
学生公寓物业管理与服务标准
第一章学生公寓物业管理与服务内容
第一条本标准规定的乙方物业管理与服务的范围（以下简称“乙方所负责区域”）包括合同约定的学生宿舍楼及其周边区域（以该宿舍楼到四周紧邻的马路、围墙或沟渠为边界的界内区域）。
第二条本标准规定的乙方物业管理与服务的内容包括乙方所负责区域的门岗管理、安全巡查、卫生保洁和设施设备日常维修维护工作，其中上水管道维修责任范围系指楼宇进户总水阀以下部分，供电线路维修范围系指楼宇进户总电源开关（断路器）以下部分。
第三条乙方维修维护工作范围涵盖所负责区域学生宿舍楼内除智能控电系统、智能门锁系统、视频监控系统及宿舍空调器以外其它全部设施设备的维修维护以及房屋零星修膳工作，具体内容如下：
1、学生宿舍、办公室、值班室内各类家具及附件维修，门窗（含门头窗、防盗窗、纱窗和窗帘架等）及玻璃维修，日光灯、开关、电风扇、调节器、插座及供电线路维修，墙壁、天花板及地面局部零星修膳等。
2、学生宿舍楼门厅、楼道、楼梯间、盥洗间、厕所、楼顶等公共场所的上水管道及阀门、水龙头等相关部件维修更换，下水管道及弯头、地漏等相关附件维修更换，消防管道、屋顶消防水箱及阀门等相关附件维修更换，公共照明灯具、开关及线路维修更换，楼内各类
表柜、锁具、电源开关及其它相关部件的维修更换，门窗（含纱窗）玻璃及其它相关附件维修更换，晾被架、晾衣架及其它相关附件维修更换，外墙或屋面上水管道的冬季防冻处理，以及墙壁、天花板、地面局部零星修膳等。
3、积极协助智能控电系统、智能门锁系统、视频监控系统以及宿舍空调器等系统和设备的维保单位做好系统与设备的运行管理、维护与维修工作，协助学生宿舍管理部门做好迎接新生、毕业生离校、重大活动及各类迎评迎检工作，按学生宿舍管理部门要求做好学生宿舍
楼内的各类维修、出新、改造工程的工程量统计和汇总工作。
4、学生宿舍楼内其它未尽列举的日常维修维护工作。
5、寒暑假期间有学生留校住宿的宿舍楼和寝室，须按与平时相同标准做好水电供应保障和维修维护工作。
6、研究生楼（含有教工住宿的研究生楼）公共水电与共用场所设施设备的维修维护工作。
第四条乙方安全保卫工作范围涵盖所负责区域的学生人身和财产安全、学校公共财物和各类设施设备等财产安全等，具体内容如下：
1、面向全体住宿学生，开展各种形式的安全教育，增强学生安全意识，加强生活秩序管理，定时开关大门，加强晚归学生的教育和管理，引导学生养成文明、健康的生活习惯。
2、加强学生宿舍物品进出、人员进出管理，认真履行值班记录、外来人员登记、物品进出登记等相关手续，注意察看值班室监控图像，保障学生和学校财产不受损失。
3、每天不同时间段安排楼内逐层巡查，察看公共设施设备有无损坏，学生寝室是否关门，并做好相关处理和记录；定期做好楼内消防设施设备、通道门检查，并做好相关处理和记录；定期开展学生宿舍安全大检查，禁止学生乱拉电线、网线和使用违章电器、易燃易爆物品等行为，收缴相关违禁物品，并发布安全检查通报；毕业生离校前后分别开展家具设施全面检查并提供寝室成员签名，对人为损坏学校财产的现象要认真统计汇总，报送学生宿舍管理部门追究相关人员责任并赔偿损失，不能确定责任人的由乙方负责维修或赔偿。
4、寒暑假期间有学生留校住宿的宿舍楼应按与平时相同标准做好安全保卫工作。
第五条乙方卫生保洁工作范围涵盖所负责区域除学生寝室以外其它全部公共场所的卫生保洁工作，具体内容如下：
1、学生宿舍楼内垃圾应及时清理出楼并于指定位置堆放。学校推行寝室垃圾袋装化并自带下楼工作，乙方要加强宣传、引导和督促。楼内公共场所地面保持洁净、干燥，盥洗间水池瓷砖每天清洗两遍，厕所小便池（器）、蹲坑每天清洗两遍；墙壁瓷砖每周抹两遍，墙壁、天花板蜘蛛网和灰尘每周清扫两遍；卫生保洁质量标准为楼内公共场所无垃圾、无污渍、无气味、无积水、无浮灰、无蛛网。
2、寒暑假期间有学生留校住宿的宿舍楼应按与平时相同标准做好卫生保洁工作。
3、研究生楼（教工楼）卫生保洁标准参照教工宿舍区保洁要求。
第二章学生公寓物业管理与服务的基本要求
第六条维修维护工作：
1、按定时定点定员要求安排人员维修维护，水电、木瓦维修人员年龄要求男性不超过50周岁，女性不超过45周岁，身体健康（每年均须出具县级以上医院体检报告），有从业资格，无不良嗜好，不低于高中文化程度。
2、服务响应时间要求：周一至周五8：00--17：30，半小时内必须到位，其余时段必须两小时内到位，紧急抢修必须10分钟内到位。
3、维修工具由乙方自行配备，维修材料全部由乙方自行采购，但须符合下述指定品牌或要求：
4、学生宿舍维修人员需统一着工装，并配带胸牌。
5、寒暑假期间涉及留校住宿学生的维修维护服务质量和要求参照平时。
第七条安全保卫工作：
1、每幢楼设宿舍管理员24小时不间断在楼内值班，保卫楼内学生的人身与财产安全和学校财产安全。宿舍管理员应熟悉楼内住宿学生基本情况，做好生活秩序维护引导和人员、物品进出管理和记录工作。
2、宿舍管理员（含门卫，下同）年龄要求男性不超过55周岁，女性不超过50周岁，身体健康（每年均须出具县级以上医院体检报告一次），无不良嗜好，无犯罪前科，不低于高中文化程度，具有较强的沟通、协调能力。
3、楼内发生外盗，或因宿舍管理员失职造成学生或学校财产损失的，由乙方负责赔偿。
4、宿舍管理员（含门卫）需统一着保安制服，并配带胸牌。
第八条卫生保洁工作：
1、每天按时按质完成楼内卫生保洁与垃圾清理工作，工作时间段为每天7：00--11：00，13：30--17：30，其它时间未经学生宿舍管理部门同意不得打扫。
2、保洁员年龄要求男性不超过55周岁，女性不超过52周岁，身体健康（每年均须出具县级以上医院体检报告一次），无不良嗜好，无犯罪前科。
3、上班统一着工装，拾到学生财物主动上交，拾到衣物统一堆放到招领筐，上班期间禁止捡破烂或其它与本职工作无关的行为。
第三章学生宿舍物业管理与服务标准
第九条本标准中所有条文除明确规定由甲方承担的工作之外，均是对乙方工作提出的标准和要求。
第十条乙方签约进场前，必须根据有关法律法规及合同约定，向甲方提交详细的实施方案和服务计划，并在履约过程中根据甲方要求或工作实际适时修改，报甲方备案。
第十一条除日常物业管理与服务内容外，乙方有责任积极配合甲方相关部门做好乙方所负责区域内学生的思想品德教育、日常行为管理和楼宇文化建设，以及消防、治安和设施设备安全管理等工作。
第十二条乙方应根据法律规定和实际工作需要合理配备各类
岗位的工作人员。
1．乙方要建立和完善各类规章制度，建立合理的组织管理体系，按要求配备各类管理服务人员，其中项目经理须有乙方的全权委托授权，常年驻校负责管理与协调工作，并能24小时协助甲方处理突发事件。
2．乙方所负责区域的一线服务员工（宿舍管理员、保洁人员、安保人员、维修人员等）人数需按不少于乙方投标书确定的人数进行配备。
3．建立和完善员工档案，全体管理和服务人员必须登记造册（纸质与电子表格），进场前报甲方备案；履约过程中如有人员变动，应于变动后三日内书面通知甲方。
4．乙方应严格按照“三服务三育人”宗旨要求，熟悉、掌握高校后勤工作的特点和规律，热情周到服务师生，积极主动回应师生需求，切实落实“首问负责制”，属于物业服务范围或能够解答处理的问题，应认真负责地做好服务和答疑工作；不能答复或处理的应及时转交甲方相关部门，不得推诱、扯皮、敷衍或隐匿信息。
5．乙方及其工作人员未经甲方许可，不得以任何理由和形式，收取或变相索取服务对象任何钱物，严禁与师生发生冲突，未经允许不得在学生宿舍楼及周边区域开店设摊、售卖物品，捡拾到师生遗失物品应及时上交甲方保卫部门或学生宿舍管理部门处理。
第十三条乙方要加强档案资料的建立和管理。对各种工作要建账建卡，做好记录。工作记录、存档资料与图纸等应每六个月按档案
管理要求移送甲方；对于甲方急需的资料须随时移送。
第十四条乙方须结合乙方所负责区域的特点，制定各类应急预案，内容包括安全管理力量的配备和分布，重点部位的岗位设置及岗位任务，各岗位具体任务及要求，发生刑事案件和恶性事故的处理、意外情况的处理、安全事故的处理以及防火、防盗、防骗预案等，并报学校相关部门审核同意。
第十五条宿舍管理员工作内容和标准
1．宿舍管理员应具有良好的身体和心理素质，热爱学生宿舍管理服务工作，能胜任夜间值班工作。
2．宿舍管理员应熟记各类报警求助电话号码；熟练掌握各种消防器材使用方法，了解各种类型火灾的扑救措施；掌握止血和处理外伤的一般性方法；能够对情绪激动者作暂时心理疏导和安慰。
3．学生宿舍楼实行24小时有人值守，管理员要在服务台或指定位置值班，安保岗位应循环在所负责区域巡查，工作时间不得缺岗、离岗、串岗、娱乐、聊天、睡觉，不得从事任何与工作无关的事情。
4．宿舍管理员应熟悉本楼栋学生的情况，掌握学生的姓名、所住房间、所属学院、辅导员老师姓名等基本情况，并能随时提供准确的本楼栋床位使用信息。
5．实行进入宿舍登记制度。早出和晚归学生凭学生证、校园卡等
有效证件进出；教职员工凭有效证件登记进入；学生同性亲友来访一律在大厅（值班室）接待，学生当面登记后方可进入（异性亲友未经允许不得进入学生宿舍）；严禁推销人员和商贩进入宿舍叫卖，禁
止学生自购商品在宿舍开小店；宿舍管理员须对带出宿舍的大件物品和贵重物品进行检查和登记。
6．做好学生宿舍钥匙管理工作
钥匙包括房间机械钥匙和管理卡，由专人保管，原则上不得借给学生使用。特殊情况下学生借用钥匙必须抵押有效证件，经认真核实、详细登记后方可借出，并应及时索还；工作人员因安全检查及维修工作需要借用钥匙的，需2人以上登记且须同时进入宿舍；突发紧急情况、涉及生命财产安全等情况下，管理人员应能第一时间准确提供所需钥匙，事后应及时办理登记手续；其他情况一律不得借出。因管理员对钥匙保管不善导致的学生财物被盗，由乙方负责赔偿。
7．受理学生宿舍设施设备报修。一般维修项目须在学生报修后1小时内向乙方指定人员报告；急修项目（如上水管道跑冒滴漏、下水管道堵塞、门锁故障、照明灯具及供电线路故障等）须在5分钟内报告并同时通知甲方。因管理员报告不及时造成的损失，由乙方负责赔偿。
8．按甲方要求按时开、关宿舍大门，做好学生早出、晚归登记工作并按要求将相关数据及时反馈给甲方有关部门；配合甲方开展违规用电、晚归不归、留宿异性等住宿纪律检查整治工作；发现在宿舍内饲养宠物的须及时报告甲方管理部门。每晚在关闭宿舍大门后上、下半夜至少在楼内各巡查一次，逐层查看有无安全隐患，提醒学生锁上房门。
9．建立学生宿舍设施设备登记清单制度，在学生入住宿舍时，和学生当面核查，签字存档；退房时，及时仔细清查设施设备使用情况，对人为损坏或丢失的设施设备登记造册，如有设施设备损坏或丢失而又不能确认责任人的，由乙方修复或赔偿。
10．负责涉及学生宿舍管理与服务工作的各类文件、通知的张贴与解释宣传工作。
11．及时发现、制止并报告学生宿舍各类违法犯罪、违规违纪行为和安全隐患，协助处置楼栋内发生的群体性事件和各种突发事件。
12．按照甲方要求做好学生宿舍其它管理和服务工作，在新生入学、军训、毕业生离校以及甲方其它重大活动期间及重要敏感时段，必须做到“双岗”管理。
13．负责楼宇内公共照明使用管理和节水节电工作。
14．做好门前三包工作，做到楼宇入口干净整洁，楼宇四周车辆停放规范有序，应急通道安全可靠。
第十六条宿舍保洁人员工作内容和标准
1．按甲方要求分层配置泔水桶，且每天上下午各清洗1次，保持内、外壁清洁，周围无污渍、无垃圾残留。
2．泔水桶内垃圾达到2/3时必须随时清运；未达到2/3的，每天清运两次。
3．宿舍楼周边区域（以马路和围墙为周界）每天清扫至少2次，并安排人员进行巡回保洁，及时清除各种垃圾和张贴物。所有区域清扫后必须不见积水、垃圾、杂物，无明显污渍、泥沙；花坛外表洁净
无污渍，绿化带内干净无垃圾、无落叶、无杂物。
4．宿舍楼周边（以该宿舍楼到四周紧邻的马路、围墙或沟渠为边界的界内区域）各种附属设施每天擦抹1次，保证无污垢、无水迹、无浮尘。
5．楼宇出入口雨棚、遮阳板、公共区域窗台以及楼栋门厅顶部的垃圾弃物每周清理1次，特殊情况下须随时清理，确保无垃圾堆积、无蚊蝇滋生、无异味。
6．每天至少清扫、湿拖楼梯、楼道2次，擦抹楼梯扶手1次（如遇特殊情况，应按甲方要求增加次数），保持楼梯各面均干净、无污渍、无痰迹，扶手无灰尘，楼梯转角处及其它公共场所除按规定存放常用卫生用具之外不得留存任何其它物品。
7．每周至少对楼内公共区域的天花板、各类设施设备（如办公设施、消防设施、网络设备、路灯罩、线路桥架等）表面除尘1次（如遇特殊情况，应照甲方要求增加次数），保持地面、墙面贴砖部分干
净、无痰迹、无异味、无垃圾死角及污垢；天花板、墙面粉刷部分及公用设施设备表面无积尘、无蛛网。
8．每周至少对宿舍大门、玻璃镜面、宣传栏及各楼层公共场所门窗玻璃等擦抹1次（如遇特殊情况，应按甲方要求增加次数），保持所有门窗干净，玻璃明亮，无手印、无灰尘，墙面、门窗表面无张贴物。
9．公共卫生间、盥洗室每天上午、下午各冲洗1次，门窗玻璃、窗台每周擦抹1次，每单周的周三对大小便池进行1次消毒、杀菌
处理（如遇特殊情况，应按甲方要求增加次数），保持门窗、盥洗台（槽）洁净，便池无污物、无尿垢，排水通畅。
10．每年3月份或8月份对学生宿舍电风扇清洁1次，保持电风扇无油迹、无灰尘、无蛛网。
11．每年3月份对全部宿舍及公共场所进行1次全面清洁、消毒、杀菌。
12．每月16日清扫楼顶屋面1次（遇雨雪天气顺延），同时清理雨水口，确保楼顶屋面洁净，无垃圾，各雨水口、下水道随时保持畅通。
13．负责当年毕业生宿舍(新生入住宿舍)的全面清扫、整理、保洁工作，确保新生入住时干净整洁。
14．每年4月、10月各开展一次全面灭蝇、灭虫、灭鼠工作。做到楼内无苍蝇或蚊虫飞舞，无蟑螂、无鼠迹。
15．值班室内物品摆放整齐，空气清新无异味。
16．每天及时清理所负责区域内非指定张贴处之外的所有乱张贴。
17．所有垃圾均按照分类处理原则清理处置。
第十七条宿舍安全工作内容和标准
1．乙方须按照学校保卫部门要求，建立完善的消防安全制度、预案和消防安全档案，开展每日防火巡查、登记工作；消防设施、设备、器材每周检查一次，确保完好、齐备、有效；消防通道保持畅通；巡查结果须存档备查。
2．消防设施、设备和器材的正常损耗，由乙方在检查发现后的1个工作日内向甲方报告；设施设备人为损坏须根据责任界定，由责任方及时修复；若发生丢失，由乙方在丢失后的3个工作日内补充，补充器材的型号、规格等须经甲方保卫处书面同意。
3．每栋学生宿舍值班室要配备手电筒、扩音器等常规消防应急疏散设备，每周检查1次并作好检查记录，确保设备正常使用。
4．乙方进场时须和甲方做好物品交接，并承担甲方移交的所有设施设备安全保管责任，确保其不丢失和人为损坏。若宿舍楼内设施设备被盗，属乙方未能很好履行安全管理职责，乙方应负70-90%的责任。
5．确保乙方所负责区域各种冷水供应和污水排放的给排水系统处于良好状态，供水设备、排水设备、消防用水设备管道、阀门、浮球、水龙头无“跑冒滴漏”现象。
6．建立学生宿舍公共设施设备（床、柜、书桌、凳子、用电器、水管电线、门窗、洁具等）巡查制度，及时报告各类安全隐患，并于次月5日前将设施设备安全隐患排查书面报告签字盖章后送甲方备查。
7．建立学生宿舍公共设施重大故障和突发故障及时报告制度。若遇水、电突然断供或消防设施等公共设施发生故障，要在5分钟内报告给乙方负责人并通知甲方，以便于迅速组织力量解决问题。
8．负责宿舍区学生自行车管理，指导学生将自行车在指定地点有序停放。
9．防雷设施每季检查、清点登记一次，发现问题及时向甲方报告。
10．建立宿舍内家俱、电器、公共设施设备详细档案，并在每学期结束进行设施设备和资产清查并上报甲方。
11．乙方须在可能危及人身安全或有安全隐患处设立明显警示标志并采取防范措施。
12．遇突发事件，乙方管理层人员、值班人员必须在第一时间赶赴现场处置并及时向甲方报告。
13．学生宿舍财物被盗、被骗，根据以下情形区分责任：
（1）学生上课（或外出）期间，所住宿舍发生撬锁、破（踹）门入室盗窃案件或发生攀爬卫生间和内走廊门窗入室盗窃案件，属乙方
未能履行好安全管理职责，应负全部责任。
（2）学生宿舍发生由阳台或外走廊攀爬入室盗窃案件，属乙方未能很好履行外围巡逻与安全管理职责，乙方应负70%的责任。
（3）经视频监控证实，宿舍管理员（门卫）擅离工作岗位,发生外来人员溜门入室盗窃（或实施各种类型欺诈）并造成学生财产损失，属宿舍管理员（门卫）工作渎职，乙方应负90%责任；宿舍管理员（门卫）在岗但未履行登记、检查、制止职责，发生外来人员溜门入室盗窃（或实施各种类型欺诈）并造成学生财产损失，属宿舍管理员（门卫）工作失职，乙方应负75%责任。
（4）学校寒、暑假期间，若整栋学生宿舍处于完全封闭状态，该宿舍楼内发生各类盗窃案件，乙方应负全部责任。
14.宿舍区内发生各类人身伤害案件，若经视频监控证实宿舍管理员（门卫）未履行登记、检查、制止和报警职责，乙方应负主要责任。
15．因乙方管理不善发生安全责任事故的，甲方有权单方面中止合同，没收乙方履约保证金，并追究乙方当事人责任。
16．各类案件的性质认定以公安机关现场勘查结论为准。
第十八条宿舍维修工作内容和标准
1．维修养护服务要求
（1）在每栋宿舍楼入口处醒目位置公布报修电话、联系人姓名及照片，公示维修时限承诺。
（2）在各楼宇大厅管理员处设立固定报修点，实行24小时受理来人、来电物业报修；每天上午九点钟至下午三点钟之间受理网络报修。
（3）严格遵守维修时限：急修项目（如：自来水设施跑冒滴漏、下水管道堵塞、门破锁（含闩、扣等）坏、电源线路和照明设备故障等）接到来电、来人报修后10分钟内到位，5小时内修复；一般维修项目10小时内修复。
（4）严格遵守维修全程记录制度，所有维修项目需从接到报修任务(含网上、电话等各种报修方式)开始，对报修项目与内容、报修人与报修方式、登门时间与初检情况、修护概况、修护与检测结果、与报
修人沟通等情况全程记录。
（5）严格遵守维修认可制度，所有维修项目报告单须在维修后
第一时间由报修人签字认可本次维修时限及修复质量；无法确定报修人的，由乙方在两个工作日内书面报告甲方，甲方代表签字确认。
（6）严格遵守维修回访制度：乙方主管（项目经理以上）每周须对上周报修项目维修情况进行抽样回访，抽查率不得少于维修量的30%；并于次周周一将抽查记录送交甲方查验。
（7）若接到物业使用人的维修投诉，乙方须在维修时限内予以查证、解决，并上报甲方物业监管人员。
（8）实行网上报修公示制度。
2．维修养护标准
（1）按设施设备使用规定按期对学生宿舍及其中的设施设备进行养护，确保设施设备功能完整。
（2）墙面面砖、涂料等装饰材料无起鼓、脱落、破损；地面无破损、起鼓；天花板、吊顶等无松动、破损，如有破损应立即给予修补。
（3）门窗（含玻璃、门锁等附属配件）无损坏，门窗玻璃完好率100%。
（4）消防设施设备完好，随时可以使用。
（5）楼宇内用电设施设备、管线完好(屋面和外墙体渗漏引起线路故障，由甲方负责维修，乙方协助)；安全指示灯和应急灯（含固定、开启和防护附件）无损坏，各类照明灯具、电风扇、开关插座、调节器等完好率为100%。
（6）各类给水设施（包括阀门、管道）无跑冒滴漏；水龙头完
好率100%。
（7）各类排水、排污管道（包括管、沟、井、池）畅通，无堵塞、无外溢，如有堵塞、外溢的需当天疏通。
（8）防盗设施设备完好，且功能正常。
（9）学生宿舍内除学生自带自购物品之外的所有设施设备（包括门、窗、纱窗、锁、桌、椅、凳、床、柜、电风扇等）的维修、维护（含无法维修、维护情况下的更换）费用（含材料费）由乙方负责，并作好记录。
（10）公共卫生间、盥洗室水池完好无损。
（11）楼梯扶手、过道栏杆无松动、缺失。
第十九条新生公寓管理等专项服务工作
1．新生宿舍维修出新
（1）每年7月上旬由乙方安排专门人员对所有毕业生宿舍进行检查，将需要维修维护的项目列出清单（报甲方1份），于当年8月15日前完成全部维修维护工作。8月15日后甲方和乙方共同对毕业生宿舍维修维护和保洁情况进行综合检查验收。
（2）当年宿舍墙面粉刷出新。若整栋宿舍楼学生为毕业生，则该幢楼整体出新由甲方负责；楼内走廊、公共卫生间、洗漱间若需要墙面出新，由甲方负责；个别寝室墙面脏乱差，无法局部处理，需要整体出新的，由乙方列出清单报甲方，甲乙双方到现场确认后，由甲方负责整体出新，乙方负责监理施工，数量不超过乙方服务区域毕业生寝室的20%；其他毕业生寝室局部出新，由乙方全面负责，确保
新生入住时墙面整洁干净，开学前学校将组织检查验收。
2．新生入学相关工作
（1）配合做好新生宿舍安排、调整工作。
（2）做好服务区域内的卫生工作。
（3）做好新生宿舍空调遥控器发放和宿舍物品清单确认工作。
（4）配合做好新生生活用品打包、发放、保管等工作。
3．毕业生文明离校相关工作
（1）加强毕业生离校前门岗值班工作，确保毕业生宿舍物品等安全。
（2）加强毕业生离校前卫生保洁工作，及时清理毕业生清理出的废旧物品和垃圾，确保宿舍走道和公寓楼周边整洁。
（3）严格遵照学生入学物品清单和学校要求，做好宿舍空调遥控器等物品回收及检查工作。
（4）做好毕业班宿舍验收工作。
第四章处罚规定
第二十条学校主管部门对乙方工作进行定期或不定期检查，在检查发现的问题，由甲方向乙方发出处罚通知书和整改通知书，乙方必须在规定时间内完成整改。甲方处罚的金额将直接从支付给乙方的物业服务费中扣除。
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