城市运营模式的逻辑体系与实施路径
马珣
（中国金茂控股集团有限公司）
摘要：城市运营作为以产业链整合为宗旨的复合型商业模式，产业链研究贯穿城市运营业务的始末。本文系统梳理了产业链纵向模块化、横向规模化及非相关多元化三种形式在城市运营业务中的应用，提炼出城市运营实现资源配置与城市价值创造的模式内涵，基于收益时序对城市运营业务的短期、中期及长期盈利进行了总结，提出了城市运营商应在规划引导、全域管控、产业服务方面培育与产业链发展相匹配的关键能力，并建议按照“三先三后一主线”的实施路径以产业链整合带动城市功能的升级。
关键词：城市运营；盈利模式；关键能力；实施路径
引言
城市运营业务是指政府和企业按照“收益共享、风险共担”的原则，以产业链整合为宗旨，以资本运作为手段，以综合开发运营为主构建新型公私合作关系的复合型商业模式。
产业与城市互动发展是城市化逻辑[1]，产业链整合贯穿城市运营业务模式的始末。我国关于产业链的研究已扩展到包涵制造业与服务业在内的广泛产业领域，但针对城市或区域的产业统筹研究不多，随着越来越多的“城市运营商”身影的出现，产业导入、产业孵化与产业招商服务在城市运营业务中日益发挥着重要的作用，以城市运营为代表的综合开发业务需要厘清在资源整合、盈利模式及实施路径等方面的问题，因此探讨产业链视角下的城市运营发展模式具有重要的现实意义。
一、城市运营模式内涵与关键能力培育
1、城市运营模式的内涵
新型城镇化进程加速全面推动了城乡相关产业的发展，此前主要依靠政府主导的城市发展规划，并由国资控股的地方城投公司负责建设，近年来房地产开发企业转型为城市运营商，开始参与城市或大片区的综合开发。在“政府引导、市场主导”的背景下，政府统筹管理与市场有限参与的需求得以催生，政府代表公众利益，强调生活空间可接受性、生产空间可行性、生态空间适应性，企业通过区域整体规划、产业整合与招商、高品质管理输出等手段推动基础设施建设、商业业态布局以及公共服务配套等工作。
因此，对政企双方而言，“合作共赢、风险共担”成为城市运营业务的基本
原则。城市运营作为近年来新型房地产开发模式相较于传统开发模式在土地获取、投资密度、融资渠道等方面更加开放与友好[2]，以市场为导向，通过资本运作实现产业链整合，并贯穿整个综合开发运营链条的始末，对多种产业资源进行有效整合，实现城市资源重新配置与城市价值再创造是城市运营模式的基本内涵。
图1城市运营业务模式的逻辑体系城市运营业务内涵
生活空间可接受性
生产空间的可行性
生态空间的适应性
政府引导
市场主导
区域的整体规划
产业整合与招商
高品质管理输出
政府统筹管理
市场有效参与
城市运营业务盈利模式
合作共赢
风险共担
短期收益
土地开发收益
厂房租售收益
土地出让收益
产业服务收益
中期收益
配套物业收益
产业政策奖励
长期收益
企业上市收益
产业投资收益
城市运营关键能力培育
规划引导能力
全域管控能力
产业服务能力
契合
助力
驱动
城市发展
多规合一
产业集约
新城开发
旧城改造
特色小镇
全方位
增值
多元化
促进
组合式
服务
资料来源：笔者整理
2、城市运营业务的盈利模式
城市运营业务本身包含复杂的业态元素，其收益模式也呈现出多元化的态势。按照收益时序，可归纳为短期盈利、中期盈利及长期盈利三个方面。
（1）短期盈利主要来自土地一级开发收益、厂房租售收益和土地出让收益等。短期盈利通常是以产业规划为撬动点，进行土地一级开发或一二级联动开发获取收益，通过出让部分或整体土地出让获取溢价收益。
（2）从中期来看，盈利主要来自产业服务收益、配套物业开发收益、产业政策扶持收益等。中期盈利是当前城市运营模式探索的一大方向，具体包括生活、商务、娱乐及物业服务等配套型收益；通过付费给予金融支持、咨询辅导、园区展会等形式获取的产业服务型收益；通过政府承诺税收分成、企业税收返还减免优惠及产业专项资金补贴等的政策型收益。
（3）追求持续盈利是城市运营业务的基本特点，长期盈利主要包含园区企业上市收益、股权投资收益以及增值服务收益等，如产业园区通过概念包装、吸
引风投、实现上市获取溢价；采取构架或控股创投基金或产业投资基金，获取未来公司未来成长收益（IPO等形式）等。
2、产业链视角下城市运营的关键能力
我国产业发展踏入了资本密集度提升阶段，逐步由要素与投资驱动转变为创新驱动，需要采取产业规划、生态保护、社区管理及城市设计等综合手段,研究城市经营和发展策略[3]。因此，“城市运营商”应培育与区域性产业链发展相匹配的关键能力。
（1）依托产业，培育“规划引领能力”。城市运营项目应契合城市发展与演变周期，通过前瞻性的规划方案来配置商办空间、住宅空间、文体空间及娱乐载体等，在各业态间构件彼此相匹配的关系与作用，围绕用户场景强化产业整合能力，全面介入绿色能源的设计、制造到运营的产业链，实现多功能与高效率的“多规合一”。
（2）塑造资源，培育“全域管控能力”。通过把握城市核心区的旧城改造、城市远郊区的新城开发、生态禀赋区的特色小镇等“全域”资源，实现资源的再塑造和区域产业升级，大力应用数字化、智能化、网络化等新技术革命成果[4]，保障智慧社区、智慧能源、智慧安防的需求，实现汇聚智慧管理、研发设计、实验应用、设备运维等方面的综合能力，形成差异化的竞争优势。
（3）持续收益，培育“产业服务能力”。随着城市规划精细程度的深入,对大数据的精细度及交付模式提出了更高要求[5]，传统房地产行业与城市运营有较大区别，前者在于“建房”
而后者在于“造城”，这就要求“城市运营商”有能力整合产业资源，培育长期税源和保障长期就业，推动城市消费升级与实现组合式服务，例如城市运营数据平台的打造，应包括环境数据、用户行为数据和能源运行数据，通过大数据和云计算，发现并分析规律，进而转化成自动触发的能源运行策略。
二、基于产业链视角的城市运营业务实施路径
随着城市发展进程提速，城市空间与城市功能得以不断的更新，对城市发展战略再思考与城市价值的重新评估，亦将决定其产业资源的价值力与可实现性。城市运营业务的实施路径通常是编制概念规划或产业策划，按照土地一级开发、基础设施建设、公共服务配套及产业资源导入等方面的操作顺序，增强城市片区的土地价值与优化功能结构，进而实现企业与政府的双赢。
基于产业链的统筹考虑，城市运营商应按照“三先三后一主线”的实施路径，凭借自身拥有或外界整合所得的细分产业资源进行导入配置，实现产能落地，打造特色产业链和企业集聚，由产业链整合带动城市功能的升级。城市运营业务“三先三后一主线”的实施路径涉及广泛的资源整合工作，需要独特和领先的商业管理模式以及具有市场竞争力的产业运作能力的支撑。具体如下：
图2城市运营业务实施路径示意图“三先原则”——获取资源，占领先机
①以产业规划为先导
市场研判
多规合一
专业化评估产业各门类市场情况，提前予以布局
②以产业服务为引领
产业导入
服务平台
建立产业资源名录，纵向整合产业资源，导入主题性产业
③以资源整合为手段
招商
孵化
产业联盟
实行激励机制，横向整合产业资源，丰富产业链功能
编制前瞻性的概念规划，引导多规合一，实现规划落地
打造全功能产业服务平台，提供产业运营的增值服务，成立相应产业联盟，注入优质资源项目，实现产业组合优化
“三后原则”——运用资源，获取保障
④以政企合作为基础
特色营造
资本对接
因地制宜展开政府商务洽谈，量身打造特色产业，⑤
以协议锁定为节点
协议签订
管控约定
在战略框架协议签订基础上，完善一揽子的细分协议
⑥
以政策保障为支撑
决策参与
风险规避
介入政府产业决策，保障产业空间布局、业态配比
与资本市场对接合作，为后续产业项目落地打下基础
商定项目实施主体的运营管控架构、盈利分配模式等
规避政策干预风险，以协议形式维护政策的持续有效性
资料来源：笔者整理
1、坚持“合作共赢、风险共担”一条主线
政企合作是城市运营业务模式的基本特点，政企双方共同通过市场机制对城市资源进行优化配置，在效率和融资方面形成互补。政府按照协议条件给予企业一定的责任授权，给予城市运营项目以基础性的政策支持；企业以项目主体负责人的身份，参与城市片区的策划、建设、运营及后续管理等工作，并为城市运营项目提供战略性产业资源，通过资本要素的合理组合运作，实现土地、产业的价值再造提升，从而使土地资产获得增值，城市的竞争力得到提升。
2、坚持“三先”原则，注重产业先行
（1）以产业规划为先导。通过开展市场研判对产业各门类市场情况进行专业化评估、提前布局；编制产业概念规划，引导城市总体规划、土地利用总体规划等的系统优化，通过“多规合一”解决规划编制权分散、规划层级不一、规划之间存在冲突的问题，以科学的产业规划支持产业项目的后期运作，为城市的可持续发展奠定基础。
（2）以产业服务为引领。通过梳理可导入的产业资源，建立产业资源名录，纵向整合相关产业资源，导入主题性产业；打造包含产业孵化、金融创新、专业咨询、人才建设等的全功能产业服务平台，改造运营团队提供产业运营的高附加值服务，获取融资性服务、咨询服务、培训服务等收益，例如通过引入AI智慧管家，横向连通产业客户系统和智慧物业服务系统，做到即时响应、过程监督和
提醒、信息及时反馈。城市社区公共服务设施应加强引导分类指引,进行精准化差异化配置,完善最低层级的5分钟社区生活圈,满足基本公共服务需求[6]。
（3）以资源整合为手段。实行激励机制组建招商团队，横向整合相关产业资源，丰富在规模体量上占主导地位或在开发时序上启动建设的产业功能；在资源整合后期，根据需要成立特色产业联盟，联合优质资源注入项目，启动若干产业功能类别的优化组合。
3、坚持“三后”原则，注重政策驱动
（1）以政企合作为基础。在认知城镇资源禀赋的基础上，按照“住、办、公、产、城”一体化规划理念，因地制宜地为各个城市量身打造特色产业；与资本市场对接合作，运用政策、法律、市场的方式谋划产业资源的增值与发展最优化，为后续产业项目落地打下基础。
（3）以协议锁定为节点。在城市运营项目建设中，不可避免地存在着政府与企业的博弈关系.因此需要采取ESS稳定策略来平衡彼此间的博弈因素[7]，通过协议签订保障项目推进时序，在政企战略框架协议的基础上，完善一揽子的细分协议或合同，商定项目实施主体的运营管控架构、盈利分配模式等。
（2）以政策保障为支撑。适当介入政府产业决策取得政策保障的有序性，确保产业空间布局、业态配比等得以有效落地；规避地方政策干预的风险，以协议形式维护产业政策扶持如税收分成、企业税收优惠、产业专项资金补贴的持续有效性。
三、结语
综上所述，城市运营业务致力于提升整体产业功能、致力于实现区域的总体战略目标、致力于以超前规划创造城市价值、致力于打造可运营的城市产业集群。我国经济发展常态化已成为社会发展的一个主基调，其中产业链空间重构与功能重组的伟大进程，构成了城市运营事业持续发展的生命力所在。基于前文分析，城市运营商除了要积极、主动地转化业务模式外，还应按照“三先三后一主线”的实施路径，提升规划引导、全域管控、产业服务能力，进一步向上下游附加值较高环节延伸，推进产业链的有效运转，将“内涵式发展”取代“外延式增长”落到实处，形成“政-企-产-商”的高效联动。
参考文献
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中小企业管理与科技Management&TechnologyofSME顺德产业园区运营问题及对策研究ResearchontheProblemsandCountermeasuresoftheIndustrialParkOperationinShunde刘清虹（广东明科资产评估土地房地产估价有限公司，广东佛山528000）LIUQing-hong(GuangdongMingkeAssetsEvaluationLandRealEstateAppraisalCo.,Ltd.,Foshan528000,China)揖摘要铱广东顺德地区的旧工业园区亟待升级改造，诸多企业都在尝试改造升级，现存的大量无核心技术支撑、缺乏研发能力和运营能力的产业园在“退二进三”的过程中，出现转型思路不明朗、资金缺乏、环境治理困难等诸多问题。因此，实行工业区改造或优化园区运营，拓宽产业园的功能以及对产业园结构的重新组合既是亟须开展的工作，也是房地产开发过程中呈现出的新方向和新内容。揖Abstract铱TheoldindustrialparksinShundearea,GuangdongProvinceneedtobeupgradedandreconstructed.Manyenterprisesaretryingtoreconstructandupgrade.Intheprocessof"suppressingthesecondindustryanddevelopingthethirdindustry",manyexistingindustrialparkswithoutcoretechnologysupport,lackofresearchanddevelopmentcapabilitiesandoperationcapabilitieshaveencounteredmanyproblems,suchasuncleartransformationideas,lackoffunds,andenvironmentalgovernancedifficulties.Therefore,theimplementationofindustrialparkreconstructionorparkoperationoptimization,broadeningthefunctionofindustrialparkandrestructuringofindustrialparkstructurearenotonlytheurgentworktobecarriedout,butalsothenewdirectionandnewcontentpresentedintheprocessofrealestatedevelopment.揖关键词铱产业园区；运营；新城；对策揖Keywords铱industrialpark;operation;newtown;countermeasures【中图分类号】TU984.13；F426【文献标志码】A【文章编号】1673-1069（2020）10-0076-031研究背景模式，造成土地资源的浪费。珠三角城市和地区，以东莞、南海、顺德为例，其建设用地占土地面积比例偏高，远超四成，为了加快新型城镇化建设，进一步推动工业化和城镇化而香港的建设用地占比仅为两成，日本都市圈两成都不到。良性互动。客观审视工业园区发展新形势，积极探索园区改而且土地的单位产出低下，地方政府依靠出让廉价的工业用造升级和产业园区运营模式，提供园区发展的持续动力，对地获取收入，虽然短期内经济发展迅速，但长期来说却成为推动地区经济发展，推进更高质量的城镇化建设具有重要的园区改造瓶颈，进行转型升级已迫在眉睫。现实意义。珠三角旧工业进行产业升级具有自身的特质，增加当前1.1问题的资金投入，工艺流程的升级提升，在现有格局下已经很难旧工业的改造升级，其实是将加工制造等劳动密集型产提升产能。同时，中小企业升级的短板一直以来是产业链条业转换为资金和技术密集型产业的过程，是一个高效生产高升级的瓶颈问题，全球处于产业链上游的国家一般会限制下技术含量产品的过程，更是一个获得更佳投资收益的手段。游企业和国家，所以转型升级困难较大。目前，在佛山30万随着改革开放的进行，广东珠三角的经济借助于外国的资金家中小企业中，大多数企业产品缺乏创造力，科技创新比例和技术、本土的人才，从而获得快速的发展。这种粗放发展的极低，企业大多呈现低、小、散的状态，大多存在融资难的情作者简介】刘清虹（1975-），女，湖南衡阳人，从事资产评估、城市况。对于佛山中小规模企业来说，大部分靠自身发展，而不能更新研究。指望政府救济或补贴、银行小微贷款优惠等。唯有通过资源76.com.cn.AllRightsReserved.【
共享与整合，选举领导企业，改善园区功能，完善配套服务，才能走出升级的困境。工业园区应充分发挥产业集聚的优势，实现充分的资源共享、区域分工、订单共享，提高产业园区的整体影响力。顺德产业园区大部分属于中小产业园，生产经营规模不大，没有达到同类产业高度集聚的规模，所以难以形成真正的集聚，而且由于同质化的无序竞争，加剧了内部的消耗，从而导致利润减少。中小企业之间缺乏利益和信息共享机制和渠道，影响企业进一步的发展壮大。内部功能表现为以企业自我服务为主，呈现“大而全，小而全”的特点，大多数以资本密集型的重工业（如钢铁工业等）或者劳动密集型的轻工业（如纺织工业等）为代表。随着经济的发展，产业集群的理念逐渐被接受并不断升华，产业开发区的发展进程加速，政府不断鼓励工业企业“进区入园”。从我国第一个产业开发区“蛇口工业区”的建立衍生到经开区、高新区等多样化的园区发展模式，以“政府推动、政府主导、政府投资、园区化运营”为特征的产业开发区进入快速发展通道。目前，我国大多数产业开发区是以“政府主导”的方式为主，这种开发方式适应了我国快速工业化的发展趋势，调动了地方政府经济发展的积极性。不过从实际操作看来，许多产业开发区都面临着新的问题，例如，土地分散、集约化水平低、政府招商困难、管理成本居高不下、企业各自发展、统一配套难以形成、短期利益引发招商随意、无法形成真正的产业集群等。1.2影响为实现园区新城的健康发展，应大力发展园区的主导产业和特色产业，加强配套设施的建设，提供充分的就业岗位，避免沦为空城，从而成为真正意义上的产业新城。顺德村级工业园在发展初期，通过必要的集中有利于促进劳动力、物流、产业链、基础设施等资源的共享，达到降低成本和提升效率的作用。随着全球经济协作模式的推进，原有的集中方式很难整体升级，出现了无序扎堆但无产业集群、有制造无服务、有生产无创新等不良现象，大大制约了环境治理和生产要素水平的提升，产生了经济负效应。顺德的产业群是在“一镇一品”“一村一业”协作基础上发展起来的，“五公里产业配套圈”曾赋予顺德的家电家具等传统产业旺盛的生命力。顺德有大企业、大产业，但缺乏大园区，近段时间来，顺德大手笔规划了20个产业集聚区和30个现代主题产业园，本地的优势企业和园区运营商积极参与园区建设，例如，碧桂园计划打造10km2的博智林机器人谷，美的库卡和大疆的智能制造产业园，格兰仕、伊之密各自的产业园，万洋的众创城项目等，大力推动顺德产业园向新的发展阶段迈进。服务体系建设ServiceSystemConstruction2国内外经验借鉴世界范围内区域发展模式大致包括东亚雁行模式、美国硅谷模式、日本模式等；而在我国有代表性的有珠三角模式、温州模式等。东亚雁行模式是以日本、韩国、香港、台湾、新加坡等为代表，实现各国各地区间的技术、资本、劳动的分工和合作；美国硅谷模式是以美国完善的市场体系和丰富的产学研结合的模式，大力发展高新科技产业。我国的苏锡常模式，侧重于将政府政绩与企业及经济发展、挂钩；温州模式为全世界著名的小商品经济模式，但销售市场遍及海内外的广大客户；珠三角模式充分利用东南沿海的资金、技术和人力资源优势，更侧重于利用人口大省的廉价劳动力资源，从而打造高产出的效果。产业的发展，推动了园区新城的发展。以新城运动的发源地英国为例，新城起到了疏散大城市人口的作用，同时，也是区域经济的发展中心。其中，以米尔顿凯恩斯的地位最为典型，此新城是连接伦敦和伯明翰的节点，并处于牛津和剑桥的黄金曲线之间，大力发展零售、信息咨询、教育培训等产业。产业新城的发展，产业的升级和转型，会带动城市功能形态的转变。上海松江新城依托松江大学城和松江工业园，在上海郊区化大背景下进一步推进，从而迅速发展起来。依靠土地投入、优惠政策、劳动力集聚，松江工业区不断发展逐步成为上海先进制造业和出口创汇的重要基地。不断实现的产城融合，使大批企业正逐步在园区设立地区总部，向设计、研发、营销、服务转型，而生产功能则逐步向外区域转移。通过推动产业的升级与转型，推动新城城市结构与功能的转变，真正实现城市与产业的融合和谐发展。3措施启示顺德以村级工业园改造为抓手践行新发展理念，村极工业园改造取得了全国瞩目的成就，正在走进顺德产业新时代。因此，催生了顺德的“园区经济”，园区作为产业聚集的载体，既是顺德区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是顺德社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命，具体措施建议如下：业，保护好以龙头企业为核心的产业链，淤在对工业园拆建并举的同时，要保护好各镇街优势产为企业发展保留腾挪区，保护好龙头企业的上下游产业链，减少因村改造成的企业外流。于园区建设应统筹规划，高标准规划，充分挖掘“园渊下转第80页冤77.com.cn.AllRightsReserved.
中小企业管理与科技Management&TechnologyofSME性主要体现在接受无需许可的创新，这是区块链构建一个开第三方可信主体完成交易的做法。基于区块链的跨境电商平源的商业体系精髓的部分，大家都能够参与，而且无需许可，台，交易双方及商品信息将输入区块链的区块上，并且交易信关键在于它可以接受无需许可的创新。第三，基于区块链的息不能被篡改，数据采取分布式存储，所有参与主体都能在真跨境电商平台模式具有信用高特点。在传统跨境电商平台中实的信息下完成交易。例如，货币资产转账，将转账信息输入要达成一项交易，卖家和消费者要依托第三方获取对方的信区块链，表明这笔转账的资产的所有权发生了变化，说明转账用，卖家需要获得平台的审核，消费者需要将货款和佣金提成功。同时，不需要如银行等可信中介机构的介入，这是一种前交给平台，占用了资金的时间价值。基于区块链的跨境电新的信用实现机制。第三，以虚拟权益证明加快电商平台生态商平台，信用获取来源于区块链上的共识协议，共识协议是发展。通过使用基于区块链技术的可流通的加密虚拟权益证一个区块链系统的核心。区块链平台上交易双方信用的获取明，交易双方及其他参与主体可拥有通证，就可以获得在区块不需要平台，所以基于区块链的跨境电商平台信用高。链上的某种权益，包括某种产品或服务的使用权，或者某种虚4.3基于区块链的跨境电商平台模式建设对策拟资产的所有权。虚拟权益证明不仅发挥其确权作用，还具有第一，以实现用户集体利益最大化为设计目标。区块链技激励作用。在经济社会，任何个体都渴望实现获取利益的最大术对跨境电商平台模式的影响主要体现在设计目标的改变，化，都想融通资金，通过发放虚拟权益证明，就能众筹资金，为传统跨境电商的互联网平台实际上是由中心化的公司控制，平台发展付出努力，从而加快平台生态的发展。势必会造成平台以公司利益为中心，相关条款和规定也不透【参考文献】明，经常出现侵犯参与主体利益等问题。长期以来，电商平台【1】储雪俭,高博.区块链驱动下的供应链金融创新研究[J].金融发展模式设计的核心主要围绕在平台盈利模式上。基于区块链技研究,2018(8):68-71.术的跨境电商平台模式，改变了以平台中心公司利益最大化【2】范忠宝,王小燕,阮坚.区块链技术的发展趋势和战略应用———基为目标的现象，不再受单一利益主体的垄断控制，让个多主体于文献视角与实践层面的研究[J].管理世界,2018,34(12):177-178.平等参与，实现用户集体利益的最大化，这是区块链技术应用【3】郭军峰.我国跨境电商问题与对策探讨———基于区块链技术[J].商于跨境电商平台模式的创新性突破。第二，以区块链系统构建业经济研究,2018(1):90-92.经营系统的信用机制。将区块链技术应用到跨境电平台可以【4】焦媛媛,李智慧,付轼辉.我国跨境电商商业模式创新路径分析[J].降低买卖双方获取信用的成本，改变传统跨境电商平台依赖商业经济研究,2018,759(20):65-68.渊上接第77页冤魂”，产生化学核聚变作用。产业园区的开发运营模式应从约成本。转向“综合产业开发”，从“重开发”到”重运营”，从“租赁型”“卖地型”“开发型”向“管理型”“投资型”“运营4结语型”转变。总之，现代工业园区改造升级打造的是一个全新型且具重视园区的服务。在服务模式上，盂园区经济要发展，要产生1+1跃2园区运营商可为企业提的核聚效应，应该有开拓性的商务产业链，同时，也是前沿科技与现代物流、数据信息的特定集聚与浓缩呈现，更是在现代工业园区物业供创业孵化、股权投资、公共平台等生态化服务，采用智慧“智慧运营”创新上的探索与实践。化手段，为入园企业提供销售、采购、研发、品牌、信息、融【参考文献】资等生产性服务，实现降低企业经营成本、扩大利润空间【1】郭盛裕.2.5产业导向下的旧工业区改造升级规划实践———以广的目标。东佛山三水邓岗都市产业园为例[C].中国城市规划学会,沈阳市人民政府.规划60年：成就与挑战———2016中国城市规划年会本镇优势产业和地缘优势的特色工业园，榆园区特色及定位应视不同镇街的特点，如大良、打造充分发挥北滘。在空论文集（10城乡治理与政策研究）.北京:中国建筑工业出版社,间规划上，除了厂房、物流中心、办公楼、商务酒店等产业及2016:697-705.【2】王征.工业园区产业地产运营问题研究[J].环渤海经济瞭望,2014商务需求配套外，还可增加商业、休闲区、娱乐等设施的配套，有利于企业吸引和留住人才。(06):28-30.【3】戴东强.新形势下我国都市工业园创新机制与模式研究[D].武汉:武汉理工大学,2012.地供应中，虞对入园企业采取一定的税收优惠和扶持措施，对于土原设定的纳税强度及固定资产投资强度应视市场【4】雷健.从“加工厂”转型“梦工厂”的“蝶变”之道———论现代工业园情况，改刚性管理监管为柔性管理监管，为企业的发展留下区的“智慧运营”路上的新实践与新探索[J].住宅与房地产,2020一定的弹性腾挪空间，降低企业的违约概率，减少企业的违80(01):63-67.“土地运营”.com.cn.AllRightsReserved.
实用文案
产业园管理模式与运营模式
一、管理模式：
1、行政主导型管理模式；
2、公司治理型管理模式；
3、还是混合型管理模式？
二、运营模式：
1、以工业厂房出租和销售为主，以土地出让为辅；
2、以代地方政府招商为主，以商业开发为辅；
3、以入园企业进行全方位服务为主，以整体物业管理为辅。
三、赢利模式：
1、以厂区建筑物销售提取利润；
2、以厂区建筑物出租收取费用；
3、以土地出让差价赚取利润；
4、以说明入园企业提供平台收取服务费用；
5、以配套设施和配套（商业、住宅）服务收取合理费用；
四、建设模式：
产业园的建设模式是：“政府推动与管理、企业开发与招商、产业升级、市场运作”。政府推动与管理，就是在政府的指导下，由我企业配合当地政府具体制定符合当地实际的产业园建设方案，并利用双方资源，促进方案实施。企业开发与招商，就是政府不直接介入产业园的具体建设经营，而是由企业帮助招商及投资开发物业，由愿意并有实力和信誉的大型公司，或企业联合体负责规划建设和经营等工作。
文案大全
实用文案
产业园管理模式与运营模式调查
一、管理模式
1、产业园管理模式属于行政主导型管理模式，公司治理型管理模式，还是混合型管理模式？
2、产业园招商经验如何？
3、产业园规划经验如何？
4、产业园物业管理经验如何？
5、土地开发经验如何？
6、项目招标经验如何？
二、运营赢利模式
1、产业园怎样赢利？
（1）产业园的土地政策（土地来源、征收、出让价格、收费、土地
使用税费、土地增值）
（2）产业园的税收分成政策
（3）产业园的招商政策
（4）政府有哪些补贴？
（5）土地使用费减免、税收减免
（6）土地使用租金
（7）写字楼和厂房使用租金
（8）配套设施使用费
（9）产业园提供哪些增值服务？
产业发展服务：通过有偿提供融资性服务、咨询服务、培训服务、网
络通讯服务、物流服务、人力资源、服务业外包等获取收入。
文案大全
实用文案
生活配套服务：有偿提供餐饮、娱乐、购物、医疗等。
园区运营性服务：通过提供物业管理服务和园区公共服务获取收益。
（10）产业园提供哪些金融投资服务、产业投资、专业性公司投资、产业用地的资本运作、现有物业
（房产）
的资本运作等几项主要内容。
产业投资主要是指园区建立或控股专业
性的产业投资机构，例如天使基金、VC、PE等投资相关产业，分享
企业成长并获取收益；
专业性公司投资主要是指园区投资控股为园区
提供专业技术性服务和企业发展类的公司，并通过IPO等形式获取收
益；产业用地的资本运作主要是指在不允许直接转让产业用地的前提
下，探索作价入股等方式盘活土地资产并获取收益；现有房产的资本
运作主要是指产业性房产的股权、信托、证券化等方式资本运作，进
而盘活资产获取收益。园区模式输出的盈利模式主要包括生地开发、熟地改造、委托经营等
几项主要内容。生地开发主要是指沿用成熟园区的模式，对新的土地
进行一级开发，主要BOT、土地入股等方式；熟地改造主要是指对原有工业区的房产进行改造和功能变更，从而为发展新的产业服务；委托经营主要是指受地方政府或其他运营主体委托，运营其地域内的园区，并获得收税分成或服务性收益的盈利模式。
2、企业怎样赢利？
（）
（）
3、政府怎样赢利？
（）
（）
三、其他问题
1、产园区采用什么样的管理服务模式和运作模式来吸引优质企业入
驻园区？
2、产业园与入驻企业签署合同的内容
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产业园区招商
充分发挥公司在区域经济及产业经济研究、城市规划、园区规划、产业招商策划、龙头企业及其上下游企业的整合招商运作、园区物业管理、园区配套设施开发及服务、商业物业招商经营等方面的专业优势，发挥公司在商业地产产业地产开发、资本市场、各行业管理机构、科研院所、商业零售领域等社会各方面的资源优势，为产业园区的招商投资促进提供全方位的支持服务。
招商服务类型主要包括：
承接产业转移
方润认为，未来十年，区域间产业转移将是一个全国性的趋势。方润将为各地政府和园区开发商提供产业转移承接顾问咨询、提供产业转移资源对接、开展产业转移承接具体运作；方润还将为各行业企业客户提供产业园区发展信息服务，为他们寻找最合适的产业转移区域。
“标的式”招商
依赖公司强大的区域经济及产业经济研究能力、强大的城市规划能力，充分发挥公司一贯倡导的市场化、专业化招商及运营优势，集中优势招商资源，有针对性地为园区进行招商。
“龙头企业”引进
集中公司招商资源，针对特定行业的龙头企业展开招商和合作商谈。通过龙头企业的引进，将与之相关的上下游企业整合起来，“打包”引入产业园区。
承办招商推介会及相关活动
1、产业园区招商活动策划；2、承办产业园区招商推介会；
3、承办其他招商活动；
4、产业园区现场招商营销策划、产业物业样板间设计以及案场组织，并通过方润的运营机构，使得园区招商常态化、持续化。
招商宣传策划及实施
1、招商项目包装策划；
2、招商资料的制作；
3、利用报纸、杂志、电视、互联网、DM等渠道，开展专业需求发布、广告发布、企业名片发布、项目路演、事件营销等立体组合招商推广，以最快的速度将产业园区的需求、区域优势投递给对口的潜在客户资源，从而极大地促进产业园区招商需求的实现；
4、口碑传播：利用政府、行业协会、开发商、商业经营者、资本市场的多方面资源，以口碑传播的方式，将必要的信息送达客户。
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产业园区运营策划
根据政府要求，围绕园区运营目标，通过专业策划，确保园区市场准确定位，确保招商有的放矢；同时，为园区长期运营制定周密的计划，强化市场化的招商手段，想客户所想，急客户所急，推动招商目标企业的决策速度。
在园区的规划规划和开发过程中，引入现代高效的产业园区管理理念和超前的运营策略，不仅可以直接提高招商工作效率，同时将大幅度提升园区的运营水平，提高园区运营效益，在国内产业园区运营方面独树一帜。这将极大强化本园区的市场竞争力。
产业园区整体运营策划，是大幅度实质性提升入园企业满意度的重要一步。
园区整体策划
产业迁移及产能扩张研究
园区区位优劣势研究
园区产业环境调查及研究
竞争区域研究
目标客户研究（调查及访谈）
典型案例研究
可选择的产业园区整体方案（结论）——提交园区规划部门
开发建设模式研究设计
开发模式建议
开发资金安排建议
开发周期安排建议
投入产出预警体系研究设计
产业园区及其周边配套服务是一个整体，不可分割；园区开发和园区运营体系是一个整体，也不可分割。
方润产业园区的全新模型将采取全新的投入产出体系，从原先依赖厂房、办公楼租金收入的简单粗放模式，迅速过渡到“厂区物业租金收入+配套设施租金收入+专业物业管理收入+园区多种服务收入+商业经营收入+配套物业开发收入等”的组合收入模式，大幅度提升园区的收益水平。
为了维护园区收入体系的稳定，方润有充分的动力做好以下工作：
1、通过优良的服务帮助当地政府留住企业；
2、通过提高配套水平、提升园区生活质量，帮助入园企业一起提高员工的劳动生产率；
3、通过持续的招商和对园区内产业组合进行优化，提高园区整体产出。
管理模式与运营组织系统设计
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方润新型的园区运营管理模式，融合了原先政府权威管理的优势，同时，引入了更多的市场机制，大幅度提高了园区的运营效能，更保证园区“长治久安”，是运用市场化手段落实“和谐社会”思想的全新尝试。
1、引入发达国家园区分工合作的理念，让入园企业能够集中精力于生产、提高产出；
2、抛弃落后的园区运营模式，遵行全球化思路，专注于长期收益的稳步提升（十数年甚至数十年）；
3、为了保证运营模式可以真正落地，需要建立科学的企业激励机制，帮助当地引进园区管理和经营人才，并通过培训等方法提升当地人才的运营和管理能力。
产业园区整体运营
方润认为，任何产业园区都不能孤立地存在，新型产业园区实际上和周边的生活环境、社区形成一个共同体。简单说，产业园区是中国特色城市化道路的一种表现形式。
基于这个运营思路，方润产业园区的运营模型和传统的产业园区运营模型有较大区别，其投入产出的规模均远大于传统的产业园区。
方润产业园区运营模型
传统产业园区的运营模型和方润特色的产业园区运营模型对比：
方润产业园区运营模式的社会和经济效应
专业的产业园区运营，是中国特色的产业园区城市化模式发展的必然结果。
1、产业园区运营商的引入，是建设和谐社会的有效途径。
最近30年的改革开放，虽然各地政府运用产业园区模式，大幅度提高了城市化速度，大幅度改善了当地的经济状况，但是，由于过度关注经济指标，使得产业新区的城市化发展仅仅初步满足了人口聚集的需要，而不能为新区人口和当地人口共同发展提供良好的平台，加剧了社会不公平的状况。
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产业园区运营商致力于新区人口生活状况的改变，为他们提供适合的生活配套、提供社会交往空间，满足这部分人的社会属性的需要，使他们更快融入当地社会，促进社会和谐。
2、产业园区专业运营商模式，是地方政府招商的利器。
由于80后、90后劳动力占据了产业园区劳动力的大部分，大多数企业已经认识到，在提高薪酬的同时，需要加倍关注员工的生活状况、心理状况。
以前，企业试图通过强有力的管理制度来提高员工劳动效率，现在，以人为本的管理思路正在深入人心。
另外，由于产业园区招商竞争比较激烈，各地政府也在思考，除了政策优惠之外，是否有更先进的模式来吸引企业到当地发展。
基于以上理由，也基于专业分工的需要的不同，产业园区运营商应运而生。
方润商业就是国内第一个真正意识到并积极整合合这块业务的企业。方润商业在各地政府受欢迎的程度正好说明了，拥有运营商的产业园区将是最有吸引力的。
3、产业园区运营商模式是产业新区城市化快速发展的保证。
现阶段产业新区的发展，往往和原有城区有较大差距。产业园区运营商运用市场化手段，整合市场里一切可以运用的力量，有力推动新区城市化快速进步。
4、产业园区运营商模式是产业新区（产业新城）能够持续稳定发展的可靠保证。
园区运营商不仅负责物业管理，还将在日常工作中协助企业加强与当地政府和当地社会各层面的沟通，除此之外，运营商通过日常的服务，可以协助企业发现提高生产效率的方法并在现实中为企业提供必要的服务，使企业更加安心于扎根当地，稳步发展。
方润商业成立伊始，已经收到珠三角和长三角优秀企业的关注和鼎力支持，这正说明了企业在此方面的需求是十分强烈的。
方润将逐步和各地企业建立战略合作关系，一起为园区所在地的经济社会发展作出应有的贡献。
产业园区配套建设
方润所理解的产业园区配套建设是指:
1、生产环境——包括园区道路、水电、互联网、厂房、研发中心、写字楼建设以及绿化、建筑及环境维护等；
2、生活环境——包括商场、公寓、休闲娱乐设施的建设，也包括幼儿园、中小学教育及医疗设施的建设；
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3、文化环境——包括产业社区或产业新城的文化场馆建设、职业培训、文化活动的策划组织等；还包括运用自己的专业知识向政府主管部门提出合理化建议，积极推动入园企业与政府之间的沟通交流，协助政府创造良好的政策环境。
方润将和政府、园区投资商和开发商积极协商，灵活机动地参与以上工作。
需要方润参与开发的，我们将组织资金投入项目开发；对于政府或其他投资商开发的项目，我们也愿意积极参与策划以及后期的招商及运营管理，以求整个产业园区的共同繁荣，使园区投资者进得来、干得成、留得住，实现开发与效益双赢。开发应着力营造便捷发达的交通环境，敢于创新的政策环境，舒适温馨的生活环境，诚信有序的市场环境，健康向上的文化环境，优质高效的服务环境。
产业园区物业管理
产业园区在功能形态上应包括两大部分：
第一，包括在一定区域内建造的，以产业生产用房、办公楼为主的生产功能区；
第二，包括宿舍（公寓）、商业服务设施（商场、餐饮、银行、邮局）、医疗教育服务设施、娱乐休闲设施在内的生活功能区；
按照方润对于产业园区的理解，产业园区分为两个级别：
产业社区——较小规模，人口在2-5万人的园区；
产业新城——较大规模，人口在5万人以上的园区；
产业园区的管理是方润产业园区运营模式的重要基础。
产业园区物业管理原则
市场化
在很多地区，园区物业管理实际上还没有完全市场化，政府部门承担了很多本可以市场化的工作。
方润集合了长三角和珠三角在产业园区物业管理方面的精英人才，通过将沿海地区先进的产业园区物管模式的引入，通过人才培训，建立优良的激励机制，迅速实现本地化。
方润的园区物业管理通过市场化运营手段，为当地政府分忧解愁，使政府脱离开园区管理的琐碎事务，更集中精力于园区的发展大计。
经营化
随着社会进步和经济发展的速度不断加快，产业园区内企业的要求不断提高，市场对产业园区的物业管理发展提出了更高的要求。产业园区的物业管理服务应由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变，增强企业的市场竞争力。
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因此，方润的物业管理一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，同时，还要结合企业的发展优势，实现一业为主，多元经营的发展格局。在物业管理、物业经营、配套项目开发融为一体的同时，不断拓展新的经营领域。
方润的园区物业管理将积极参与园区规划设计、园区物业持续招商、园区配套设施投资开发及管理、配套设施招商、园区配套服务运营等活动，开发物业的整体功能，提高园区物业的增值潜力，增强物业管理企业的发展后劲，实现园区规模效益。
生态化
产业园区建设的基点是合理利用环境容量（环境承载力），这在物业管理“可持续发展”中显得尤为重要。
产业园区建设是按照生态学原理，以空间的合理利用为目标，以建立科学的人工化环境措施去协调人与人、人与环境的关系，协调产业园区内部结构与外部环境关系，使园区中活动的个人在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应，为大家创造一个安全、清洁、美丽、舒适的生活、生产环境。这是在对产业园区环境质量变异规律深化认识的基础上，有计划、有系统、有组织地安排产业园区人类活动的强度、广度和深度的行为。
社区化
随着产业园区建设的不断发展，建立社区化的产业园区已成为一种必然趋势。
有人聚居的区域就会成为社区。产业社区的扩大化就是产业新城。
产业社区-产业新城是中国特色的城市化模式。
园区物业管理要跳出简单的保安、保洁、绿化等传统模式，按照人类社区的模式来进行管理。
首先，人的需求是多方面的，不仅有生产的需求，还有生活的需求。衣食住行是必须考虑的因素。
其次，人类具有社会性特征。除了生产和基本的生活需要，人们通过各类活动进行社会交往的需求绝不能忽视。
园区是人群集中的区域，必然会产生文化需求。在建设适合的文化娱乐实施的基础上，通过有计划地开展各项文化活动，提供学习交流和人际交往空间，增强产业社区人群的归属感。
产业园区物业管理的服务框架
一、产业园区物业管理的四大服务对象
1、业主（政府或产业园区开发商）
2、入园企业
3、投资者
4、在园区内工作的人群。
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二、建筑物管理
对园区内及周边的厂房、办公楼以及配套的公寓、餐厅、商铺、娱乐设施等进行管理；
三、配套设施设备管理
1、产业园区生产功能区内的配套设施设备主要有配电设施、电梯、消防设施、停车场、垃圾和污水处理设施设备、消防设施等。
2、产业园区生活功能区的配套设施设备管理。
四、特色物业服务：
产业园区的物业服务，包括公共秩序维护、清洁、绿化、公共设施设备维保、客户服务、园区文化建设、持续性招商等。方润认为，产业园区应以安全管理为重点，社会和谐、增强员工归属感为主要目标。
方润特色的园区物业管理服务不仅包括持续性的招商，还涉及很多政府和政策业务，如工商证照、消防证照、甚至报关等服务，以帮助投资者为先；
方润特色的园区物业管理服务还将为园区工作的人群持续提供教育培训、健康医疗、心理顾问及诊疗等全方位的服务；
五、科学、专业的考核体系，勇于承担社会责任
方润将对所辖的园区物业管理公司使用“入园企业满意度调查”、“商家满意度调查”、“员工满意度调查”、园区员工心理量表测量（反映心理健康程度）、园区企业绩效分析、员工消费模型研究等工具和方法，考核物业管理的实际绩效，增强经营透明化程度，接受社会监督，不断改进服务质量。
方润物业支持入园企业组织起来成立园区治理委员会，对物业管理和运营进行有效地监督。
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【招银研究｜区域研究】产业园研究之总览篇——星汉灿烂：产业园发展特点、类型?较与策略建议■改?开放以来，我国产业园蓬勃发展，为区域经济带来全?位的贡献。1979年深圳蛇??业区的设?，拉开了我国产业园建设的序幕。随着改?开放的深?推进与经济的全?崛起，产业园呈现出量增?扩、优?态、强服务的蓬勃发展态势。园区数量迅速增加，建设遍布全国，各式各样的产业园不断涌现。园区平台功能持续完善，形成了主体类型丰富、共?互促的园区?态。产业园全周期管理?趋成熟，服务精细化程度持续提升。经过40多年的发展积累，产业园已经成为了我国经济建设与产业发展的重要载体，发挥着区域经济“主战场”、创新要素集聚“主阵地”、新动能培育“主引擎”和产业分?协同“助推器”的多重作?。■不同类型产业园各具特?，形成了差异化发展格局。按照园区的核?竞争?不同，将产业园分为政策性开发区、特?主题产业园、创新驱动型产业园、城市功能型产业园等四?类型。传统的政策性开发区建设起步最早，以低成本?产要素为核?竞争?，具有开发规模?、政策?度强、产业能级?等特点，但已步?发展成熟期，未来将以存量园区转型升级为重?。特?主题产业园以产业链配套服务为核?竞争?，围绕单?领域形成产业集群，产业集聚度?、协同效应强，在各地政府??推动现代产业体系建设的趋势下，有望迎来新?轮快速发展。创新驱动型产业园以科技服务为核?竞争?，聚焦科技成果转化和创新孵化，园区规模?、中?科技企业多、成长性强，但打造难度?、产出见效慢，未来?年内仍只在市场、科技资源、?才等条件充分的地区有?质量发展潜?。城市功能型产业园以产城融合为核?竞争?，具有住宅和商业?例?、园区功能完善等特点，是近年来城镇化建设、旧城改造过程中新建园区的主流形态，但建设内容复杂、模式尚不成熟，容易出现过度“地产化”。■业务建议：（本部分有删减，招商银?各部如需报告原?，请以?末联系?式联系招商银?研究院）■风险分析：由于园区数量的快速增多，不少产业园?临着激烈的同质化竞争，导致园区招商落地难、园区空置率?等现象出现；同时，各地园区良莠不齐，有些产业园存在顶层设计缺失、产业基础?撑不?、产业培育能?弱、园区服务配套滞后等问题，园区可持续经营与企业集聚发展存在风险。正?我国产业园蓬勃发展，为区域经济带来全?位贡献1.1产业园呈现量增?扩、优?态、强服务的发展态势我国产业园最早以?业集中地的形式出现，以1979年设?的深圳蛇??业区为雏形，旨在为开展加?贸易提供特定的集中空间载体。经过40多年的发展积累，产业园布局不断拓展、平台功能持续增强、管理模式?趋成熟。1.1.1园区数量多、分布?、种类全我国产业园具有数量多、分布?、种类全的特点。随着经济崛起，园区数量迅速增加，根据前瞻产业园区库统计，全国累计已有产业园8万多个【注释1】。在分布上，产业园从沿海地区起步，快速向内陆扩散，逐步覆盖全国各省，形成了东部省份最为密集、各?区域?泛分布的布局特点。在类型上，以传统?业区为基础，相继出现了多种叫法不?、形态各异的产业园，从经济技术开发区、?新技术开发区，到科技园、创业园，以及新兴的产业新城【注释2】等。百花齐放的园区体系为各地不同的产业发展提供了相适配的载体场景。
图1：我国各地区产业园数量资料来源：前瞻产业园区库，招商银?研究院图2：百花齐放的园区体系资料来源：公开信息，招商银?研究院1.1.2主体丰富、共?互促
产业园的主体要素类型丰富，包括开发运营主体、?驻企业及配套服务机构等。随着园区功能的拓展、市场化程度的提升，各类主体不断多元化。其中，开发运营主体从早期的园区管委会、国有园区平台公司等，逐步向产业地产商、孵化器运营商、投资机构以及政企联合体等多元化市场主体过渡；?驻企业从单?的加?制造型企业，拓展到总部型企业、服务型企业、研发型企业等类型，既有规模较?的?中型企业，也有?微企业、初创企业等；配套服务机构也越来越多样化，包括提供公共服务的物业管理公司、中介机构，以及提供专业服务的科技服务公司、?融机构等。各类主体通过空间共享与服务联动，形成了良好的园区?态。?先，开发运营主体通过园区的规划建设与招商引资，在物理空间上形成企业集聚；同时，引?配套服务机构、提供产业服务，促进企业与园区软环境之间的粘合；最终达到各类主体之间的合作互动，共同构成?个有机整体。这种共?互促关系是园区区别于?般?发形成的?业集聚区或办公楼宇群落的重要特质，使得产业园对产业发展具备更强的?撑促进作?。图3：产业园是由各类主体要素构成的有机整体资料来源：公开信息，招商银?研究院1.1.3管理集约化、服务精细化产业园管理从粗放式向集约式转变，形成了较为完善的全?命周期运作模式，从“重基建”向“重服务”过渡，各阶段服务精细化?平不断提升。具体来看：规划建设阶段：包括园区选址、产业规划、项?建设等。园区发展前期，需要通过分析地块区位、交通条件、产业基础等内外部环境，精准定位园区发展?向，并基于规划的产业类型，建设相匹配的交通、通讯、能源等基础设施和?房、办公?楼等产业空间以及各类?活配套设施，为园区企业发展创造良好的物理空间。园区招商阶段：在园区建设的同时，精准招商?作也全?启动，包括组建招商团队、制定招商策略、开展招商活动等。为了吸引企业?驻，园区会积极撬动政府政策?持与市场资源等，为企业提供定制化的资源组合。园区运营阶段：这?阶段企业陆续?驻，形成稳定的?产经营，园区?作重?转向完善配套设施与园区服务。随着园区竞争?趋激烈、产业诉求更加多元，运营服务的重要性?益凸显。园区纷纷开始重视对接企业发展需求，引?专业机构，构建?品质园区服务体系，为园区发展提供持续动能。园区优化升级阶段：我国已有?量存量园区进?成熟阶段，部分园区?临产业空间不?、物业设施?旧、产业发展受限等问题，转型升级需求明显。?些存量园区已经开始通过园区扩容、更新改造、产业置换、智慧运营等?式，重新激发园区发展活?，促进园区产业提质增效。
图4：产业园的全周期管理集约化、服务精细化资料来源：公开信息，招商银?研究院1.2产业园已经成为区域经济的核??柱与创新引擎产业园对区域经济发展的贡献是全?位的，肩负着促进经济规模发展、集聚创新资源、培育新兴产业、推动区域协同发展等重要使命。（1）区域经济发展的“主战场”产业园对地?经济总量的贡献?。根据综合开发研究院的不完全统计，近年来产业园对全国经济的贡献率达到30%以上。其中，仅国家经开区、国家?新区两类园区对GDP的贡献占?就超过20%。2020年全国国家经开区和国家?新区分别实现地区?产总值11.6万亿元、13.6万亿元，占全国GDP的11.5%和13.3%。在园区发展较好的地区，产业园的规模贡献更为突出。例如，2020年重庆市全市产业园的规模以上?业总产值在全市占?达到了84%，是全市制造业?质量发展的主平台。产业园对经济增长的带动性强。从经开区数据来看，全国国家经开区2020年经济总量较上年增长6.4%，?于全国平均增速4个百分点；在单个园区层?也同样可以看到更?的增长?平，苏州?业园2020年全年经济增速6%，显著?于同期全市（3.4%）与全省（3.7%）的平均增速。（2）创新资源集聚的“主阵地”产业园是我国科技资源、研发活动、创新成果最为密集的地区。以国家?新区为代表的优质产业园，不断发挥其平台优势，集聚创新要素，成为新时期?端产业资源的集中地。根据《国家?新区创新能?评估报告（2020）》，从资源密度来看，?新区企业研发?员密度是全国平均?平的13.8倍，企业R&D投?强度是全国整体?平的3.1倍；从资源占?来看，?新区企业研发投?约占全国企业研发投?的?半，企业专利拥有量约占全国总数的1/4，同时还集聚了全国70%以上的国家?程研究中?、国家重点实验室、国家?程实验室，是全国产业技术创新的主要贡献者。（3）新动能培育的“主引擎”产业园是各地新兴产业发展的?地与新增长极。伴随着我国产业发展的更新迭代，各?产业园也进?以新兴
产业为主导的发展阶段，引领经济转型。北京中关村、上海张江?新区、苏州?业园区、深圳?新区、武汉东湖?新区等园区已经逐步崛起成为重要的集成电路、?物医药、电?信息等产业基地。其中，苏州?业园的?物医药、纳?技术应?、??智能等三?新兴产业2021年产值突破3000亿元。在经济新动能迸发的上海市，各类开发区对全市战略性新兴产业产值的贡献占?在2018年便已接近90%，引领产业前沿发展。产业园也是科技企业发展的沃?，培育了?批具有较?影响?的优秀企业。全国科创板?批25家上市企业?乎都是出?于各?产业园中，包括?脉医疗（上海时代医创园）、中国通号（丰台科技园）、虹软科技（杭州天堂软件园）、南微医学（南京?新区）、安集科技（浦东?桥出?加?区）等。华为（深圳?新区）、??（北京经开区）、联想（中关村）等众多?业巨头也都诞?或成长于国家级产业园中。（4）区域产业分?协同的“助推器”从区域内部来看，产业园是挖掘区域禀赋、集中优势资源、塑造产业竞争?的核?抓?。各个地区可以根据其经济与城市特点、产业发展需求，匹配建设不同类型的产业园，从?充分发挥出当地的资源禀赋优势与产业特点，围绕区域产业进?补短板、扬优势。以成都市为例，当地市政府以“5+5+1”现代产业体系为指引，对全市产业格局进?总体统筹布局，提出打造66个主导产业明确、专业分?合理的重点产业园。从跨区域协同来看，产业园是实现区域产业?体化、资源优势互补的重要平台。通过产业园合作共建促进资源、要素和产业的跨区流动，更好地拓展产业发展空间，促进区域协调发展。近年来，全国重点城市群和都市圈都在积极尝试共建产业园，例如?东“深汕合作区”、江苏“南北共建”和浙江“?海协作”产业园、上海跨省合作产业园等等，将两地的资?、技术、产业以及??、?地等资源有效互补，实现产业的梯次转移与两地产业结构的优化。各类产业园??独特竞争优势，形成差异化发展为了进?步厘清不同园区的发展特征，本节对现有产业园进?总结归类。?前常见的产业园分类?法较多，有的按照园区产业功能分为加?制造型、商务办公型、科技研发型等；有的按照产业集聚度分为?产业主题型、特?产业型和综合型等；有的按照开发主导权分为政府主导型、企业主导型、?校主导型等；有的按照园区四次发展迭代阶段，将其分为1.0、2.0、3.0、4.0园区。其中，四代园区的分类?法综合考虑了园区功能、产业集聚、要素特征等因素，被?泛采?，但过于强调园区演进趋势，不能很好地描绘出不同阶段出现的各类园区在当前同时竞争共存、各有利弊的特点。图5：不同划分维度的产业园分类?式对?资料来源：公开信息，招商银?研究院因此，本?在四代园区划分的基础上，从园区功能【注释3】和配套服务内容【注释4】两个维度出发，总结
不同园区发展的核?竞争?，将?前常见园区分为政策性开发区、特?主题产业园、创新驱动型产业园、城市功能型产业园等四?类。图6：?维分析框架下的四?类产业园概览资料来源：招商银?研究院需要注意的是，虽然上述分类尽可能对园区进?明确区分，但就其发展实践??，不同类型之间没有绝对的边界，?些园区可能存在部分特征的重叠。例如，经济发达城市的经开区和?新区因其出现时间最早、转型较快，往往会兼具城市功能和创新驱动等多重特征，??些注重研发的特?主题园也会具备技术创新的优势。本?的分类侧重于梳理每类园区最为突出的共性特点，为理解复杂的产业园体系提供?个相对简要清晰的认知框架。2.1“??强”的政策性开发区传统的政策性开发区是最早出现的园区类型，以低成本?产要素为核?竞争?，吸引加?制造企业，多位于郊区、以规模化?产为主，是我国改?开放战略下各地政府促进区域经济发展的?要抓?。凭借特殊政策优势与多年发展积累，已经成为我国各类产业园中综合竞争?最强的?类园区。2.1.1细分类型：经开区、?新区、综保区三???经开区、?新区以及综保区是最具代表性和影响?的三类开发区。（1）经济技术开发区（经开区）：最早在沿海开放城市设?、以吸引外资为背景、发展加?制造业的特定区域，以提?区域经济总量为主要?的。随着改?开放的推进和深化，经开区建设也从沿海地区向沿江、沿边和内陆省会城市、区域中?城市拓展，逐步在全国范围设?，成为地?经济发展的主?。（2）?新技术产业开发区（?新区）：发端于1988年国务院启动的国家?新技术产业化发展计划——“?炬计划”，以发展?新技术产业为主要?的。以北京中关村?新区、上海张江?新区、深圳?新区等为代表的国家级?新区基本稳定占据各?产业园综合竞争?排名榜单前列。（3）综合保税区（综保区）：由海关实?封闭监管，以保税为基本功能，可以发展国际中转、配送、采购、转?贸易和出?加?等业务，以促进对外贸易为?标的特殊开放区域。根据海关总署数据，2020年全国综合保税区实现进出?总值34284亿元，同?增长17.4%，占全国外贸总值的10.6%。在新冠疫情和全球经济形势下滑等影响下，发挥了外贸稳定器的作?。
表1：政策性开发区细分类型对?资料来源：商务部，科技部，海关总署，招商银?研究院2.1.2发展特征：开发规模?、政策?度强、产业能级?（1）园区开发规模?：开发区通常占地?积较?，远离城市核?区，能为?规模加?制造提供充?的产业空间。根据?然资源部监测数据，我国国家级开发区平均?积在9.26平?公?，个别可达??、甚?上百平?公?。（2）政策?持?度?、低成本优势突出：园区发展?分依赖政府优惠政策所形成的“外?”驱动，通过提供低成本的?产要素，吸引企业与资?流?。?般??，各级开发区在?地利?、财政税收、?政管理、外商投资、企业创新发展等多??享受国家和地?层?的?励政策，形成宽松的投资环境。（3）政府主导性强、产业能级?：对于?部分地区??，各地开发区的政府主导性最强，由政府或政府委托机构（园区管委会）进?统?规划、建设和管理，是地?产业发展的重要抓?和核?载体平台。在政府背书和资源倾斜的?持下，能够有效吸引具有?范效应的重?项?和龙头企业?园，具有产业规模?、产业产值?的特点。（4）转型压??：开发区设?初期多采取?地出让形式，管理相对粗放，存在产业集中度不?、布局分散等问题。?且，由于建设时间较早，不少园区已经出现产业空间不?、设施?旧、配套?缺等问题。为了谋求?次发展，越来越多的地?政府开始探索“园中园”模式（即在已经建成的开发区内再建造?座?型专业园），以提升园区的可塑性与持续经营能?。2.2“专?聚”的特?主题产业园特?主题产业园以产业链配套服务为核?竞争?，围绕某?特定产业领域或主题，形成规模化的产业集聚，围绕产业痛点诉求，提供精准的专业化服务。园区打造以产业链为基础，以本地优势产业基础或龙头企业为依托，既可以通过产业链上下游招商，形成“链式”产业集群，也可以聚焦产业链环节做精做深，吸引不同类型、不同规模的产业主体，形成“?状”产业集群。图7：特?主题产业园的打造模式：围绕单?产业领域，形成链式或?络化产业集群资料来源：公开信息，招商银?研究院
2.2.1细分类型：涵盖现代化产业体系的各个领域随着产业园之间同质化竞争加剧，特?产业园开始脱颖?出、快速发展，已经覆盖了我国现代化产业体系的????。图8：特?主题产业园的领域分布覆盖现代化产业体系各个??资料来源：公开信息，招商银?研究院根据前瞻产业园区库的分类数据，?前我国特?主题型园区主要集中在物流、?物医药、现代农业、?化创意、新材料、?端装备等领域。表2：特?主题产业园细分类型对?资料来源：公开信息，招商银?研究院2.2.2发展特征：产业集聚度?、产业链协同效应强（1）园区定位鲜明、主导产业?向明确：这类园区深耕特定?业领域，制定明确的主导产业?向，设定清晰的园区准?门槛，从?实现错位竞争。为了提?园区招商的落地可?性，需要对区域的产业市场潜?、风险以及?业发展的总体趋势有清晰?全?的认知。（2）产业集聚度?：园区通过出台产业优惠政策、提供专业技术服务、打造定制化?房等?式，促进产业链各环节企业在园区集聚，从?发挥集群的规模效益。根据北京、上海、?州等地的特?产业园申报政策来看，特?产业园区的主导产业集聚度?少都在50%~60%以上。
（3）产业配套条件好、产业链协同效应强：???，通过上下游企业的就近布局、紧密合作，可以很好的降低供应链成本；另???，通过在同?空间集聚?、中、?企业以及各类服务配套机构，便于园区运营商打造针对性的专业服务，精准地服务产业发展需求。2.3“??美”的创新驱动型产业园创新驱动型产业园以科技服务为核?竞争?，以科技型企业和创业?才为主要服务对象，聚焦科技成果转化和创新孵化，是我国经济发展进?创新驱动时代出现的新型园区形态。与前两类园区相?，虽然这类园区?般规模体量较?，但通常具备较好的区位条件和园区环境，将?产、研发、办公等产业功能与科教、商业等城市服务有机结合，形成利于科技?才创新的产城耦合空间。2.3.1细分类型：围绕创新链前-中-后端进?错位布局根据园区在创新链前-中-后端布局侧重不同，有以下三种细分类型：（1）?学科技园：着眼于创新链前端的基础研究-应?开发的环节，依托?校建设，充分利??学的源头创新优势，促进科技成果转化。园区以教师和?学?为主要服务对象，创新创业氛围活跃。2020年全国115个?学科技园共有在孵企业9228个，在孵企业从业?数11万。（2）创业园：聚焦创新链中间环节，以创业团队、初创公司为主要服务对象，通过孵化加速助推企业快速成长。以国家科技企业孵化器为例，截?2020年底，全国国家级孵化器累计培育了企业18万家，其中收?达5千万元的企业有4370家。（3）科技?业园：更注重服务于处于创新链中后端、处于产业化阶段的科技企业，通过提供标准化?房租赁、投融资对接等服务，为已初具规模的企业提供?个持续发展的平台和空间。表3：创新驱动型产业园细分类型对?资料来源：公开信息，科技部?炬中?，招商银?研究院2.3.2发展特征：科技属性强、企业成长性?、园区品质好（1）产学研联动、科技属性强：在产业领域上，多聚焦?物技术、信息产业、新材料、新能源等前沿?科技
产业；在园区功能上，从过去的?规模制造为主，转向以研发或研发型制造为主；在资源集聚上，充分调动政府、?校、企业、专家等多?合?，汇集各类科创资源。（2）科技服务体系完善、企业成长性?：园区致?于打造完善的科技创新服务体系，能够为初创型、中?型企业的全?命周期发展提供精准服务，有利于孕育专精特新、科技?巨?、独?兽等?成长性企业。（3）园区品质好，但打造难度?、产出见效慢：这类园区开发需要?分注重物业品质与产城功能融合，充分响应科技?才对?质量办公环境和商务休闲的需求，对于?多数开发运营主体??存在?定的挑战。此外，园区以企业孵化培育为主，使其普遍?临产值偏低、产出见效慢等问题。图9：创新驱动型产业园致?于构建完善的科技服务体系资料来源：中商情报?，招商银?研究院2.4“配套全”的城市功能型产业园城市功能型产业园以产城融合为核?竞争?，是园区城市化、新型城镇化趋势下增量园区的主流形态，功能全?、设施完善、服务领域综合。在形态上与前三种园区有明显差异，彻底打破“?柴盒式”的封闭式空间形态，转向开放式产业社区，成为?产、?活、消费“多点?撑”的城市经济体。图10：城市功能型产业园兼顾产业发展与城市建设资料来源：前瞻产业研究院，招商银?研究院2.4.1细分类型：不同地区城镇化建设中出现多种灵活应?形态?较常见的组织形式有产业综合体、产业?镇和产业新城。（1）产业综合体：?积相对较?、但开发强度?，表现为?密度的产业建筑群落，适?于研发办公或轻型?产（可以?业上楼）；由于占地较?，布局较为灵活，在?地资源稀缺的?型城市或旧城改造中有?阔的应?前景。通常位于核?的产业功能区、中?城市区或相对成熟的城市板块。（2）产业?镇：以地?传统优势产业集群为基础，将特?产业打造与?态资源利?、美丽乡村建设等深度结合。区别于?政区划单元上的“镇”，多是在块状经济和县域经济基础上发展?来。（3）产业新城：统筹?积较?、涉及产业类型多。可以在城市主城区之外，脱离中?城市的配套环境?独?运转，在新的地理空间上实现“产城相融”，因此与经常应?在城市群的新区建设中。表4：城市功能型产业园细分类型对?
资料来源：中商产业研究院，招商银?研究院2.4.2发展特征：住宅与商业?例?、园区功能完善（1）园区的城市服务功能完善，住宅与商业?例?。尽管现在?多数的新建产业园都会采取“以产业为主、居住商业为辅”的产城融合发展策略，但难以真正缓解城市功能不?的问题。相?之下，城市功能型园区的产业与城市服务功能融合更为全?，尤其是住宅与商业的占??，从产业功能拓展过渡到追求产业、居住、商业、休闲、教育医疗等多?位产城功能的平衡与完善。（2）园区产业功能复合多元，解决研发、?产、办公的脱节问题。城市功能型园区能够提供研发?厦、办公楼、标准化?房、可定制?房、共享实验室、展览展?、会议会展等多功能的建筑空间，满?产业变?下企业对产业空间的多元化诉求。通过打造开放式的空间形态，实现研发、办公、?产、销售各个环节之间的密切交流互动。（3）模式尚不成熟，容易出现过度“地产化”，存在?定的运营风险。城市功能型园区出现时间较晚、且建设内容复杂，发展模式仍在完善过程中。部分产业地产商或房地产商参与开发的园区，过于追求快速的投资回报，容易出现过度“地产化”的现象，轻视园区的产业导?。甚?个别开发商缺乏产业运营能?，仅以产业名义进?勾地，出现“产业空城”的现象。2.5?结从四?类园区发展特点可以看出，各类产业园不断增强??的独特竞争优势，持续动态优化，谋求差异化路径，在“?四五”期间将迎来新的发展机遇。（1）政策性开发区起步最早，已经步?发展成熟期，未来将以存量园区转型升级为发展重?。?些步伐领先的开发区正在积极向产城融合、技术创新?向发展，例如，上海张江?新区在2017年正式开启了“张江科学城”的建设之路，北京亦庄经开区也明确提出到2025年要打造成为?端产业综合新城的发展?标。（2）特?主题产业园在各地??构建现代化产业体系的政策推动下，有望迎来新?轮快速发展。上海、天津、四川等地已相继出台专项政策，将集中打造?批省市级特?主题园。（3）创新驱动型产业园在全国加速产业链、创新链“双向融合”过程中具有模式领先优势，是受地?政府和开发商、科技企业等多?青睐的新兴园区形态，但打造难度?、运营服务门槛?，未来?年仍只在市场、科技资源、?才等条件充分的地区有?质量发展潜?。（4）城市功能型产业园是近年来增量园区的主流形态，在城镇化建设、旧城改造、传统园区转型中有较好的发展前景，但运营模式尚不成熟，需要探索由外延式扩张转向内涵式发展、从物理设施建设向服务环境与产业氛围营造过渡的发展之路。表5：四?类产业园的特点对?
资料来源：招商银?研究院经营策略3.1业务建议
产业园管理模式与运营模式
一、管理模式：
1、行政主导型管理模式；
2、公司治理型管理模式；
3、还是混合型管理模式
二、运营模式：
1、以工业厂房出租和销售为主,以土地出让为辅；
2、以代地方政府招商为主,以商业开发为辅；
3、以入园企业进行全方位服务为主,以整体物业管理为辅;三、赢利模式：
1、以厂区建筑物销售提取利润；
2、以厂区建筑物出租收取费用；
3、以土地出让差价赚取利润；
4、以说明入园企业提供平台收取服务费用；
5、以配套设施和配套商业、住宅服务收取合理费用；
四、建设模式：
产业园的建设模式是：“政府推动与管理、企业开发与招商、产业升级、市场运作”;政府推动与管理,就是在政府的指导下,由我企业配合当地政府具体制定符合当地实际的产业园建设方案,并利用双方资源,促进方案实施;企业开发与招商,就是政府不直接介入产业园的具体建设经营,而是由企业帮助招商及投资开发物业,由愿意并有实力和信誉的大型公司,或企业联合体负责规划建设和经营等工作;产业园管理模式与运营模式调查
一、管理模式
1、产业园管理模式属于行政主导型管理模式,公司治理型管理模式,
还是混合型管理模式
2、产业园招商经验如何
3、产业园规划经验如何
4、产业园物业管理经验如何
5、土地开发经验如何
6、项目招标经验如何
二、运营赢利模式
1、产业园怎样赢利
1产业园的土地政策土地来源、征收、出让价格、收费、土地
使用税费、土地增值
2产业园的税收分成政策
3产业园的招商政策
4政府有哪些补贴
5土地使用费减免、税收减免
6土地使用租金
7写字楼和厂房使用租金
8配套设施使用费
9产业园提供哪些增值服务
产业发展服务：通过有偿提供融资性服务、咨询服务、培训服务、网
络通讯服务、物流服务、人力资源、服务业外包等获取收入;
生活配套服务：有偿提供餐饮、娱乐、购物、医疗等;
园区运营性服务：通过提供物业管理服务和园区公共服务获取收益;
10产业园提供哪些金融投资服务、产业投资、专业性公司投资、产业用地的资本运作、现有物业房产的资本运作等几项主要内容;产业投资主要是指园区建立或控股专业性的产业投资机构,例如天使基金、VC、PE等投资相关产业,分享企业成长并获取收益；专业性公司投资主要是指园区投资控股为园区提供专业技术性服务和企业发展类的公司,并通过IPO等形式获取收益；产业用地的资本运作主要是指在不允许直接转让产业用地的前提下,探索作价入股等方式盘活土地资产并获取收益；现有房产的资本运作主要是指产业性房产的股权、信托、证券化等方式资本运作,进而盘活资产获取收益;园区模式输出的盈利模式主要包括生地开发、熟地改造、委托经营等几项主要内容;生地开发主要是指沿用成熟园区的模式,对新的土地进行一级开发,主要BOT、土地入股等方式；熟地改造主要是指对原有工业区的房产进行改造和功能变更,从而为发展新的产业服务；委托经营主要是指受地方政府或其他运营主体委托,运营其地域内的园区,并获得收税分成或服务性收益的盈利模式;
2、企业怎样赢利
3、政府怎样赢利
三、其他问题
1、产园区采用什么样的管理服务模式和运作模式来吸引优质企业入
驻园区
2、产业园与入驻企业签署合同的内容
产业园区招商
充分发挥公司在区域经济及产业经济研究、城市规划、园区规划、产业招商策划、龙头企业及其上下游企业的整合招商运作、园区物业管理、园区配套设施开发及服务、商业物业招商经营等方面的专业优势,发挥公司在商业地产产业地
产开发、资本市场、各行业管理机构、科研院所、商业零售领域等社会各方面的资源优势,为产业园区的招商投资促进提供全方位的支持服务;
招商服务类型主要包括：
承接产业转移
方润认为,未来十年,区域间产业转移将是一个全国性的趋势;方润将为各地政府和园区开发商提供产业转移承接顾问咨询、提供产业转移资源对接、开展产业转移承接具体运作；方润还将为各行业企业客户提供产业园区发展信息服务,为他们寻找最合适的产业转移区域;
“标的式”招商
依赖公司强大的区域经济及产业经济研究能力、强大的城市规划能力,充分发挥公司一贯倡导的市场化、专业化招商及运营优势,集中优势招商资源,有针对性地为园区进行招商;
“龙头企业”引进
集中公司招商资源,针对特定行业的龙头企业展开招商和合作商谈;通过龙头企业的引进,将与之相关的上下游企业整合起来,“打包”引入产业园区;
承办招商推介会及相关活动
1、产业园区招商活动策划；2、承办产业园区招商推介会；
3、承办其他招商活动；
4、产业园区现场招商营销策划、产业物业样板间设计以及案场组织,并通过方润的运营机构,使得园区招商常态化、持续化;
招商宣传策划及实施
1、招商项目包装策划；
2、招商资料的制作；
3、利用报纸、杂志、电视、互联网、DM等渠道,开展专业需求发布、广告发布、企业名片发布、项目路演、事件营销等立体组合招商推广,以最快的速度将产业园区的需求、区域优势投递给对口的潜在客户资源,从而极大地促进产业园区招商需求的实现；
4、口碑传播：利用政府、行业协会、开发商、商业经营者、资本市场的多方面资源,以口碑传播的方式,将必要的信息送达客户;产业园区运营策划
根据政府要求,围绕园区运营目标,通过专业策划,确保园区市场准确定位,确保招商有的放矢；同时,为园区长期运营制定周密的计划,强化市场化的招商手段,想客户所想,急客户所急,推动招商目标企业的决策速度;
在园区的规划规划和开发过程中,引入现代高效的产业园区管理理念和超前的运营策略,不仅可以直接提高招商工作效率,同时将大幅度提升园区的运营水平,提高园区运营效益,在国内产业园区运营方面独树一帜;这将极大强化本园区的市场竞争力;
产业园区整体运营策划,是大幅度实质性提升入园企业满意度的重要一步;
园区整体策划
产业迁移及产能扩张研究
园区区位优劣势研究
园区产业环境调查及研究
竞争区域研究
目标客户研究调查及访谈
典型案例研究
可选择的产业园区整体方案结论——提交园区规划部门
开发建设模式研究设计
开发模式建议
开发资金安排建议
开发周期安排建议
投入产出预警体系研究设计
产业园区及其周边配套服务是一个整体,不可分割；园区开发和园区运营体系是一个整体,也不可分割;
方润产业园区的全新模型将采取全新的投入产出体系,从原先依赖厂房、办公楼租金收入的简单粗放模式,迅速过渡到“厂区物业租金收入+配套设施租金收入+专业物业管理收入+园区多种服务收入+商业经营收入+配套物业开发收入等”的组合收入模式,大幅度提升园区的收益水平;
为了维护园区收入体系的稳定,方润有充分的动力做好以下工作：
1、通过优良的服务帮助当地政府留住企业；
2、通过提高配套水平、提升园区生活质量,帮助入园企业一起提高员工的劳动生产率；
3、通过持续的招商和对园区内产业组合进行优化,提高园区整体产出;
管理模式与运营组织系统设计
方润新型的园区运营管理模式,融合了原先政府权威管理的优势,同时,引入了更多的市场机制,大幅度提高了园区的运营效能,更保证园区“长治久安”,是运用市场化手段落实“和谐社会”思想的全新尝试;
1、引入发达国家园区分工合作的理念,让入园企业能够集中精力于生产、提高产出；
2、抛弃落后的园区运营模式,遵行全球化思路,专注于长期收益的稳步提升十数年甚至数十年；
3、为了保证运营模式可以真正落地,需要建立科学的企业激励机制,帮助当地引进园区管理和经营人才,并通过培训等方法提升当地人才的运营和管理能力;产业园区整体运营
方润认为,任何产业园区都不能孤立地存在,新型产业园区实际上和周边的生活环境、社区形成一个共同体;简单说,产业园区是中国特色城市化道路的一种表现形式;
基于这个运营思路,方润产业园区的运营模型和传统的产业园区运营模型有较大区别,其投入产出的规模均远大于传统的产业园区;
方润产业园区运营模型
传统产业园区的运营模型和方润特色的产业园区运营模型对比：
方润产业园区运营模式的社会和经济效应
专业的产业园区运营,是中国特色的产业园区城市化模式发展的必然结果;
1、产业园区运营商的引入,是建设和谐社会的有效途径;
最近30年的改革开放,虽然各地政府运用产业园区模式,大幅度提高了城市化速度,大幅度改善了当地的经济状况,但是,由于过度关注经济指标,使得产业新区的城市化发展仅仅初步满足了人口聚集的需要,而不能为新区人口和当地人口共同发展提供良好的平台,加剧了社会不公平的状况;
产业园区运营商致力于新区人口生活状况的改变,为他们提供适合的生活配套、提供社会交往空间,满足这部分人的社会属性的需要,使他们更快融入当地社会,促进社会和谐;
2、产业园区专业运营商模式,是地方政府招商的利器;
由于80后、90后劳动力占据了产业园区劳动力的大部分,大多数企业已经认识到,在提高薪酬的同时,需要加倍关注员工的生活状况、心理状况;
以前,企业试图通过强有力的管理制度来提高员工劳动效率,现在,以人为本的管理思路正在深入人心;
另外,由于产业园区招商竞争比较激烈,各地政府也在思考,除了政策优惠之外,是否有更先进的模式来吸引企业到当地发展;
基于以上理由,也基于专业分工的需要的不同,产业园区运营商应运而生;
方润商业就是国内第一个真正意识到并积极整合合这块业务的企业;方润商业在各地政府受欢迎的程度正好说明了,拥有运营商的产业园区将是最有吸引力的;
3、产业园区运营商模式是产业新区城市化快速发展的保证;
现阶段产业新区的发展,往往和原有城区有较大差距;产业园区运营商运用市场化手段,整合市场里一切可以运用的力量,有力推动新区城市化快速进步;
4、产业园区运营商模式是产业新区产业新城能够持续稳定发展的可靠保证;
园区运营商不仅负责物业管理,还将在日常工作中协助企业加强与当地政府和当地社会各层面的沟通,除此之外,运营商通过日常的服务,可以协助企业发现提高生产效率的方法并在现实中为企业提供必要的服务,使企业更加安心于扎根当地,稳步发展;
方润商业成立伊始,已经收到珠三角和长三角优秀企业的关注和鼎力支持,这正说明了企业在此方面的需求是十分强烈的;
方润将逐步和各地企业建立战略合作关系,一起为园区所在地的经济社会发展作出应有的贡献;产业园区配套建设
方润所理解的产业园区配套建设是指:
1、生产环境——包括园区道路、水电、互联网、厂房、研发中心、写字楼建设以及绿化、建筑及环境维护等；
2、生活环境——包括商场、公寓、休闲娱乐设施的建设,也包括幼儿园、中小学教育及医疗设施的建设；
3、文化环境——包括产业社区或产业新城的文化场馆建设、职业培训、文化活动的策划组织等；还包括运用自己的专业知识向政府主管部门提出合理化建议,积极推动入园企业与政府之间的沟通交流,协助政府创造良好的政策环境;
方润将和政府、园区投资商和开发商积极协商,灵活机动地参与以上工作;
需要方润参与开发的,我们将组织资金投入项目开发；对于政府或其他投资商开发的项目,我们也愿意积极参与策划以及后期的招商及运营管理,以求整个产业园区的共同繁荣,使园区投资者进得来、干得成、留得住,实现开发与效益双赢;开发应着力营造便捷发达的交通环境,敢于创新的政策环境,舒适温馨的生活环境,诚信有序的市场环境,健康向上的文化环境,优质高效的服务环境;产业园区物业管理
产业园区在功能形态上应包括两大部分：
第一,包括在一定区域内建造的,以产业生产用房、办公楼为主的生产功能区；
第二,包括宿舍公寓、商业服务设施商场、餐饮、银行、邮局、医疗教育服务设施、娱乐休闲设施在内的生活功能区；
按照方润对于产业园区的理解,产业园区分为两个级别：
产业社区——较小规模,人口在2-5万人的园区；
产业新城——较大规模,人口在5万人以上的园区；
产业园区的管理是方润产业园区运营模式的重要基础;
产业园区物业管理原则
市场化
在很多地区,园区物业管理实际上还没有完全市场化,政府部门承担了很多本可以市场化的工作;
方润集合了长三角和珠三角在产业园区物业管理方面的精英人才,通过将沿海地区先进的产业园区物管模式的引入,通过人才培训,建立优良的激励机制,迅速实现本地化;
方润的园区物业管理通过市场化运营手段,为当地政府分忧解愁,使政府脱离开园区管理的琐碎事务,更集中精力于园区的发展大计;
经营化
随着社会进步和经济发展的速度不断加快,产业园区内企业的要求不断提高,市场对产业园区的物业管理发展提出了更高的要求;产业园区的物业管理服务应由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变,增强企业的市场竞争力;
因此,方润的物业管理一方面要提高管理水平和服务质量,以优质的服务换取优价的回报,同时,还要结合企业的发展优势,实现一业为主,多元经营的发展格局;在物业管理、物业经营、配套项目开发融为一体的同时,不断拓展新的经营领域;
方润的园区物业管理将积极参与园区规划设计、园区物业持续招商、园区配套设施投资开发及管理、配套设施招商、园区配套服务运营等活动,开发物业的整体功能,提高园区物业的增值潜力,增强物业管理企业的发展后劲,实现园区规模效益;
生态化
产业园区建设的基点是合理利用环境容量环境承载力,这在物业管理“可持续发展”中显得尤为重要;
产业园区建设是按照生态学原理,以空间的合理利用为目标,以建立科学的人工化环境措施去协调人与人、人与环境的关系,协调产业园区内部结构与外部环境关系,使园区中活动的个人在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应,为大家创造一个安全、清洁、美丽、舒适的生活、生产环境;这是在对产业园区环境质量变异规律深化认识的基础上,有计划、有系统、有组织地安排产业园区人类活动的强度、广度和深度的行为;
社区化
随着产业园区建设的不断发展,建立社区化的产业园区已成为一种必然趋势;
有人聚居的区域就会成为社区;产业社区的扩大化就是产业新城;
产业社区-产业新城是中国特色的城市化模式;
园区物业管理要跳出简单的保安、保洁、绿化等传统模式,按照人类社区的模式来进行管理;
首先,人的需求是多方面的,不仅有生产的需求,还有生活的需求;衣食住行是必须考虑的因素;
其次,人类具有社会性特征;除了生产和基本的生活需要,人们通过各类活动进行社会交往的需求绝不能忽视;
园区是人群集中的区域,必然会产生文化需求;在建设适合的文化娱乐实施的基础上,通过有计划地开展各项文化活动,提供学习交流和人际交往空间,增强产业社区人群的归属感;
产业园区物业管理的服务框架
一、产业园区物业管理的四大服务对象
1、业主政府或产业园区开发商
2、入园企业
3、投资者
4、在园区内工作的人群;
二、建筑物管理
对园区内及周边的厂房、办公楼以及配套的公寓、餐厅、商铺、娱乐设施等进行管理；
三、配套设施设备管理
1、产业园区生产功能区内的配套设施设备主要有配电设施、电梯、消防设施、停车场、垃圾和污水处理设施设备、消防设施等;
2、产业园区生活功能区的配套设施设备管理;
四、特色物业服务：
产业园区的物业服务,包括公共秩序维护、清洁、绿化、公共设施设备维保、客户服务、园区文化建设、持续性招商等;方润认为,产业园区应以安全管理为重点,社会和谐、增强员工归属感为主要目标;
方润特色的园区物业管理服务不仅包括持续性的招商,还涉及很多政府和政策业务,如工商证照、消防证照、甚至报关等服务,以帮助投资者为先；
方润特色的园区物业管理服务还将为园区工作的人群持续提供教育培训、健康医疗、心理顾问及诊疗等全方位的服务；
五、科学、专业的考核体系,勇于承担社会责任
方润将对所辖的园区物业管理公司使用“入园企业满意度调查”、“商家满意度调查”、“员工满意度调查”、园区员工心理量表测量反映心理健康程度、园区企业绩效分析、员工消费模型研究等工具和方法,考核物业管理的实际绩效,增强经营透明化程度,接受社会监督,不断改进服务质量;
方润物业支持入园企业组织起来成立园区治理委员会,对物业管理和运营进行有效地监督;
产业园区如何规划？5种运营模式，4?发展趋势1、产业园区如何规划?产业园区规划全流程；2、产业园区的五种运营模式与四?发展趋势。【商业地产精选】?前，产业园区的发展趋势?致?向是朝市场化、产业垂直化、产品标准化等?向陆续发展，但是?前?部分产业园区存在的问题很严重，如：定位不明确、产业链繁多、产业相关度不贴合、创新陈旧等等硬伤存在，归根结底来说，还是园区的规划出现了问题，产业园区的规划是?较重要的?部分，不管是从全局性还是长久性都值得我们重视，飙马整理了以下产业园区规划的全流程。产业园区如何规划?、园区产业规划园区产业规划是园区规划的主要规划内容，产业规划是其他规划内容的基础。只有在产业规划明确的情况下，才能根据线索进?其他规划的搜索，并逐步顺利地实施。产业规划主要是界定园区的核?产业、重点产业和相关产业。如何确定核?产业与重点产业：1.洞悉园区所在区域的经济发展战略，了解区域产业基础和拥有的产业资源,划出可以重点发展的全部产业范围,即园区意向产业。2.研究国家产业政策，明确哪些产业是属于国家重点扶持和?励的，哪些产业是属于国家明确限制的，对划出的园区意向产业范围进?缩?、集中，精准园区意向产业。3.研究国内外经济发展?势与?业市场，洞悉意向产业是否存在市场潜?和市场风险，同时分析技术发展趋势，看意向产业的技术是否存在替代转型的风险。这当中千万不要忘记对意向产业的产能情况进??番调研，不能让产业园?运?，就遭遇产能过剩等问题的打压，或者?临极其残酷的市场竞争。4根据各??的研究和分析，关注某??业或某??业，并将其作为园区的重点产业，树??业最具发展潜?，最适合??的?业。5.分析上下游企业的构成关系以及核?产业和重点?业特定?业企业的构成和分布，为制定投资促进战略奠定基础。此外，产业园区核?运营团队的公共关系资源(产业资源、?脉资源)也是产业定位参考的因素。在园区产业规划中，经常会?到?些战略管理的知识，例如SWOT(优势、劣势、机会、威胁)分析，、EPST(政治、经济、社会?化、技术、Legal法律、环境)宏观环境分析等，运?这些知识，能够更顺畅的找到产业?向，更快捷地获取研究成果。园区也可以借助”外脑”，以弥补园区缺乏专业?才和专业经验的短板。?、产业园区建筑与建设规划园区建设与园区规划主要有园区建设规划、园区建筑规划和园区?程规划。建设与建筑规划，虽然主要由专业的规划设计院和建筑设计公司来进?规划，但从产业运营的?度，为设计机构提供?些创新思路还是?分有必要的。(1)建设规划?型园区、产业新城的整体建设规划，要从城市?地使?与空间布局、市政配套，以及产业分布上着?，着眼未来、??现在、统筹兼顾、系统规划。对于产业新城的产业建筑，商业设施和住宅设施，规划合理的建设和发展?例和空间布局。(2)建筑规划
建筑规划必须与产业定位相结合，确定建筑标准和建筑配套，不同类型的产业园区建筑规划应体现出明显的差异。(3)?程规划明确先建什么?后建什么?不要?看?程规划，它与产业规划、企业招商密切相关，如果建设未能按照规划如期进展，就会造成产业配套不落实、招商?作难推进等?系列问题，甚?可能导致企业资?链断裂。三、招商规划招商规划内容包括：?标客群、优惠政策、招商/营销策略、?员配置与专业培训、招商管理制度等等。在投资规划中，找到?标客户群?常重要，能否找到理想的?标客户群取决于前??业上下游企业的分析准确性;园区的优惠政策必须有针对性，需要适合?业的特点。除了?般政策外，还必须有“亲?实践”的政策;要与时俱进，充分利?现代营销推??段，进?合理的营销整合;招商/营销策略需要对招商?员的专业化培训和对招商制度的健全完善，尤其是那些地产成分浓重的产业园区，恰恰会因这?点???影响招商绩效。四、园区运营规划旅游景区运营规划包括：物业管理、配套商业运营、园区公共服务平台、政府公关协调、园区管理标准化、园区开发和品牌复制业务模式。运营规划是很多园区的短板，个中原因很多，有的因为项?以短线的地产经营为主，不考虑长线的园区运营管理;有的因为缺乏园区运营经验，不清楚园区运营管理的核?内容;有的因为虽然了解基本的园区运营管理内容，但不想投?太多的??、财?和精?去做实内容……财产等级直接决定公园的等级。就像房地产买卖?样，能否升值取决于物业管理状况。产业园区能否得到业主和?业的认可和赞誉，能否提升物业价值，取决于园区的经营管理能?(物业管理只是其中的??部分)。五、园区经济指标规划园区经济指标包括两个??：(1)园区项?的技术经济指标，是对园区项???投资经营状况的测算与考量，并根据数据对园区建设经营予以适当调整，这主要涉及：营业指标估算、营业收?构成?例(地产增值和产业增值)、财务盈利能?分析(内部收益率、投资回收期、投资利润率、资本?利润率等)、清偿能?分析(盈亏平衡分析、敏感性分析)等。(2)园区经营指标，是衡量?个园区经营状况的综合量化指标，包括园区进驻企业数量、投资密度、园区企业总产值与利税、园区就业?数、?均产值、?业龙头企业数量或上市企业数量等等。园区管理指标与政府以“亿元楼宇”评鉴好的写字楼?样，真实反映了园区管理?平及其带来的社会经济效益。产业园规划是?指产业园区全?位、流程性、长久性的发展计划，是未来?个时期引领园区可持续性发展的重要指标和路线图，所以飙马认为“园区未建，规划先?”是产业园区建设的?个重要原则。产业园区作为产业?密度集聚之地，与地?经济发展密切相关。产业园区可以通过带动投资、实现GDP增长以及创造?量就业机会等多种渠道对地?社会经济起到?常强的拉动作?。因此，地?政府对产业园区的建设和运营有着?常?的积极性，通常在政策、资源等??给予较?的优惠以?持产业园区的建设。
积极性，通常在政策、资源等??给予较?的优惠以?持产业园区的建设。来源|江苏园区当前，在经济结构调整、中美贸易摩擦、产业结构变?、国内外环境变化的新时期下，长期?撑中国经济与产业发展的原有各类产业园区也遭遇众多的发展制约与瓶颈。产业园区如何在产品模式等??突破创新，实现园区的转型升级，是园区发展所?临的核?问题。随着中国产业结构调整优化和企业转型升级，产业园区作为产业发展的载体和空间，在产业孵化、产业聚集、产业服务以及产业?态构建等??起着越来越重要的作?，品牌房企、产业运营商、制造业巨头以及投资公司等纷纷?局产业园区的打造与建设。如今的园区有哪些主要的运营模式呢？01园区的五种不同的运营模式1.政府运营模式这?的政府运营模式与前?所说的?政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在?政主导型园区?较常见，园区由政府投资开发，园区为?驻的公司提供?些税务代理、?政事务代理的服务，然后收取?些服务费?，同时政府部门也会给园区?些招商代理费?和税费收取的优惠。政府运营模式适合于?些规模?，管理简单的园区。对于?些?型的园区，这样的运营模式?法保证园区的长期运营。扬州邮政跨境电商产业园就属于这类运营模式，它由扬州市邮政局投资运营，提供多项优惠政策和利好，?驻的跨境电商可享受退税、结汇、培训等系列服务和邮费优惠福利。2.投资运营模式投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜?的中?企业，在企业获得成长后引?外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是?种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于?个区域的经济发展具有很强的推动作?，因为园区的发展是建?在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这?模式。3.服务运营模式随着经济的发展，只是投资还是不能满?很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为?驻企业提供?才招聘、?才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的?存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收?渠道。杭州软件园就属于这?类运营模式。4.?地盈利模式随着近?年中国房地产市场的热起，?地增值的盈利能?远远超过了很多?业的盈利?平。?些园区获得了?地收储、初步开发、拍卖的功能，所以?些园区通过控制??积的?地，在进?初步开发后，短期内提升?地的价值，然后进?地产开发或转让。这种模式更像?个有规划的地产开发商，获利能??常的强?，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财?基础。这??做的?较好的是中关村软件园。5.产业运营模式?些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作?，园区设?的?的就是要做?个产业链，?如?些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进?招商引资，引?企业资本?起搭台，然?园区也做好了与企业?起唱戏的准备。园区会对?些有实?的?驻企业进?投资，甚?直接投资?个全资公司在园区内运营?个重要的产业项?。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：?政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能?和运营能?都提出了很强的要求。例如南京江北新区产业技术科研园，规划多个产业?起运营，有招
对园区的管理能?和运营能?都提出了很强的要求。例如南京江北新区产业技术科研园，规划多个产业?起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然??旦建成将在很?的区域内形成压倒性的产业优势。02产业园区的四个发展趋势1979年，我国第?家产业园区——深圳蛇??业区的建?拉开了我国产业园区建设的序幕，我国产业园区?此发展起来。2018年，国家将通过审核的所有开发区整理汇编成《中国开发区审核公告?录（2018年版）》，全国的国家级和省级园区的数量已达到2543家。观察40年来产业园区的发展历程不难发现，从粗放式的开发阶段，到开始关注区域的规划和产业环境，再到围绕核?产业构建产业集群、带动区域发展，产业地产正在成为构建新型城镇化的新路径，为企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展起到越来越?的推动?。在新的经济环境背景下，产业园区未来的发展将?临四?趋势：即开发模式从传统的物业售卖转向持有运营、园区经济转向城市经济、营利模式从客户思维转向伙伴思维，以及运营模式从管理园区转向服务园区。趋势?，开发模式将从“物业售卖”转向“持有运营”。今年3?，住建部负责?表?，改?开放40年最主要的是在重资产情况下城市的?速发展，下?步?新型智慧城市的发展道路是重中之重，地产正在?临?场“持有运营”的转型，地产商持有的不仅是?个楼盘或?块?地，更重要的是持有在这个社区或园区中的?群，如何对他们进??效的运营。趋势?，产品模式将从“园区经济”转向“城市经济”。随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能?益多元化，?量城市要素和?产活动在区内并存聚集，从?推动了产业地产的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐?向融合。趋势三，盈利模式将从“客户思维”转向“伙伴思维”。随着“新经济”的快速发展，园区物理空间成为“共享资源”，园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共?模式”转变。园区开发运营企业不再和?园企业形成甲??关系，?是通过成?产业投资基?，?股?园企业，共同享受?园企业的成长收益。趋势四，运营模式将从“管理园区”转向“服务园区”。未来产业园区发展由“拼政策”进?“拼服务”阶段，围绕三???建设服务体系：?是市场服务，?是园区服务，三是政务服务。服务是运营的核?内容，园区的运营者应从政府、企业、产业、企业员?等多个??发掘需求，运?5G、互联?、VR等现代科技?段提?服务?平，实现服务模式的创新。中国城市经过数?年?速发展，不论是城市建设设施，还是城市产业发展，还是城市?活都发?重?变化，智慧型、智能型、舒适型、服务型成为城市地产发展的重要?向。旧城改造、产业升级、?活升级为产业地产提供重要发展机会的同时，也对地产?业提出了技术、创意等??新的要求。?论是传统的制造业，还是城市商业，都?临着加快产业转型升级的迫切性与必要性。?这种产业转型升级必将增加从?产?房、现代办公设施、?活服务配套等新需求。这不仅是产业园区发展的机遇，也对地产园区提出了新的需求。产业园区的更新就是城市更新，随着产业园区配套与服务的升级，产城逐渐融为?体。随着产业的回归，产业园区不再是传统地产买卖租售的?业，长期投资持有，通过做服务、做运营，才能取得长期稳定的回报。
幸福基业物业新格局新作为引领产业新城服务
佚
名
【期刊名称】《中国物业管理》
【年(卷),期】2018(0)1【摘
要】10月15日,由中国物业管理协会主办的“新时代新作为”第四届中国物业管理创新发展论坛在深圳召开。会上发布了《2018年全国物业管理行业发展报告》,幸福基业物业服务有限公司(以下简称“幸福基业”)凭借自身过硬的经营业绩、品牌优势和综合实力荣获“全国物业服务企业综合实力TOP100”第13名。这次荣誉的获得既是企业综合实力和品牌价值不断提升的一次集中体现,更是行业对其高度认可的有力佐证。
【总页数】2页(P后插31-后插32)
【正文语种】中
文
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