中小学校物业管理重点难点工作应对及改进措施
中小学校物业管理
重点难点工作的应对措施及改进措施
1.管理理念
管理服务理念是指导物业管理公司各项工作的思维准则，应符合公司企业精神和行业规范特征，将促使管理公司员工自觉树立“客户至上”的服务意识。
我司将在［
中学］的物业管理服务中遵循以下理念：
1.1以服务为导向
整个物业管理过程实质就是服务的过程，无论与客户接触程度低的保洁、保绿、设备管理等工作，还是与客户接触程度高的保安、报修、交通管理、延伸服务等工作，皆为管理公司所提供的服务。服务结果固然重要，服务过程亦同等重要，任何一位管理处职员、任何一件事情、任何一个环节都涉及客户对管理工作的整体评价，“全程服务、全员服务”正是这一理念的概括。我们在工作当中将同等地关注服务过程和服务结果。
1.2导入酒店式服务内涵
高水准的物业管理应融入高端管理内涵，其意义不是要求各种类型的物业完全照搬一般物业管理服务模式，而是在建立严谨的内部管理制
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度的前提下，将高端服务的细微化、人性化、亲情化内涵引入物业管理服务，把“微笑”带给客户。
1.3站在业户的角度发现并解决问题
在日常工作中管理者必须以角色换位的方式考虑、分析制度及流程是否合理，是否给客户造成了不便，先于客户去发现并改进工作中的缺陷和不足。我们认为这样才能体现真正专业的管理服务水准，才能创造真实的客户满意。
可以用比较直观和形象的语言表述：
◇
不是客户依赖我们，而是我们离不开客户。
◇
不是客户麻烦我们，应是我们还存在不足。
◇
客户给了我们提供服务的机会，我们应时刻予以珍惜。
1.4注重提高员工素质提升客户满意度
日常物业管理服务工作中，管理处员工与客户频繁接触，没有满意的员工，就没有满意的客户。因此，我们将通过制订人性化的管理制度、设定科学的薪酬体系、营造符合时代特征的企业文化以提高员工满意度，使员工以饱满的精神、舒畅的心情为客户服务，而不单纯是为了工作而工作，从而提升客户满意度。
2.管理要点
根据招标书有关内容及要求，我司在全面考察［
中学］现状后，中小学校物业管理重点难点工作应对及改进措施
认为其物业管理服务工作的要点如下：
2.1核心要求
［
中学］是一幢综合性教育机构，我司认为物业管理核心要求之一就是安全保障和设备保障。
安全保障体现为：管理公司提供周全、细致的安保服务，防止或终止任何影响或危及客户财产及人身安全的事件，包括但不限于火警、偷盗、抢劫、欧斗等；
设备保障体现为：管理公司提供专业的设备设施运行、维修、保养服务，防止或终止断电、断水、电梯事故、通信故障等现象。
2.2环境要求
从客户角度考虑,辖区内所置环境就必须是众所归望的整洁、幽静、和谐、温馨；那么环境管理将成为该区域发展战略的一个重要方面，所以，管理公司仅关注核心要求是不够的，还必须关注环境要求，为辖区内的客户提供专业的保洁、保绿及环保服务。
2.3形象要求
［XXXX中学］为上海市重点教育机构，形象至关重要。我司要求在维护好辖区外观及公用设施始终处于完好状态，并要求所有管理处员工始终以良好的精神面貌和职业素质行事，并在此基础上做好重要接待工作。
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2.4工作重点
2.4.1设施设备管理
如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对学校的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。
2.4.2校区建筑物本体管理
①制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；
②重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命；
③及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；
④建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。
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2．5管理难点
2.5.1由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度；
2.5.2管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；
2.6措施保障
2.6.1保洁区域分析：
（1）、楼层地面为全瓷地砖，需进行定期机洗清洁日常推尘，以保持其光泽。
（2）、楼内玻璃附着灰尘时，污渍明显，需及时清洗。
（3）、教学楼、公寓楼层房门为木质，易变形和干裂，需进行木质打蜡保养。
（4）、办公区外围地面为石材构成，需定时进行及时清扫和定期彻底清洗，以阻断污染物进入楼内。
（5）、栏杆、扶手为不锈钢，需定期进行保养
2.6.2保洁措施及标准
（1）、楼梯、电梯、电梯外门及轿箱内壁、地面、楼梯扶手、踢角线及内侧玻璃
每周冲洗擦拭一次，每日用不锈钢保养液打光一次，并随时巡视清扫、擦拭、保持清洁。
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（2）、卫生间
1）天花板、墙面部分，使用百洁布配合万能清洁剂随时对其进行彻底清洗，去除烟及灰尘，使其洁净光亮。
2）地面部分：首先进行表面酸化处理，除去污物及异味，而后采用XTAS42DS擦地机，百洁垫配合硬表面清洁剂每周对地面进行彻底清洗，去除表面及缝隙中的残留污垢，并且每日进行拖拭。
3）便池、尿斗，使用桶刷，进行日常保洁，做到无异味，无污物、无尿碱。每日清洗、消毒一次。尿斗内始终保持有富士香球并不小于1厘米；洗手盆、台面、镜面、镜框、木隔板、门窗、窗台、管线及开关面板随时擦拭，保持无灰尘、污渍；拖布池随时清洗，保持畅通；便篓垃圾随时倾倒。
（3）、公共部位的照明灯具
每年进行三次擦拭、除尘，对因灯具烧毁等造成的污迹随时擦拭，保持清洁、无污。不锈钢面光亮如初。
（4）、不锈钢部分
不锈钢耐腐蚀性强，光亮美观，如不经常保养和其它金属一样也会锈蚀，失去光泽，降低使用寿命。我们将根据实际情况，采取如下保养措施：
1）安排保洁人员每日使用专用不锈钢保养液进行光亮保养。
2）随时除尘、除锈。
3）保持无污渍，光洁明亮。
4）不锈钢烟灰桶：随时清理、倾倒，没有积存，保持桶内外及周围
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地面的洁净。
（5）杀虫灭鼠消毒
1）为保证大楼的环境卫生符合国家规定，公司在夏季每月6次、春秋季每月2次、冬季每月1次进行空气消毒，重点部位每日喷一次杀虫剂杀灭蚊蝇。
2）春秋季节每季度对后楼梯地下室设备层等隐患处灭鼠一次，确保大楼不受“四害”侵扰。
（6）、公共区域内侧玻璃
1）用玻璃专用清洗剂每月清洗一次；
2）日常随时抹灰，去除污渍。
3）做到光亮、无手印、无污渍。
（7）外墙、玻璃清洗
1）外墙根据板材特点，选用中性清洁剂进行每年1次集中高空作业彻底清洁，使用升降平台进行日常清洁维护。
2）选用玻璃清洁剂每年对外玻璃1次高空作业彻底清洁。
3）楼的外围进行日常清扫，每月集中用高压水枪配以中性清洁剂进行冲刷和拖拭。
4）楼层内地面采用静电吸尘剂进行不间断推尘，大厅地面每周进行集中抛光。
5）垃圾随时清理、果皮箱进行每日清洁、倾倒。
（8）、化粪池
1）清洁范围
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物业管辖区内所有的化粪池。
2）作业程序
(1)雇用吸粪车一部(含5m长胶管3条，8m长竹杆1条)。
(2)用铁钩打开化粪池的盖板，敞开15分钟后，再用竹杆搅化粪池内杂物结块层。
(3)把车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池内。
(4)启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止。
(5)盖回化粪池井盖，用清水冲净工作现场。
(6)每半年清理一次。
3）清洁标准
污水不能溢出地面。
4）安全注意事项
(1)吸粪作业时，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。
(2)因吸粪车的噪音较大，故应避开师生的休息时间进行作业。
(3)揭开盖子后，要有专人看护，清理后盖实，以防行人跌入。
(4)化粪池内的沼气有毒、易燃，故应待充分散发后，才能作业，且周围不得有明火。
（9）绿化管理
一级绿地：
1）植物配置合理。乔、灌、花、草搭配适当，能突出校区特色；绿化充分，无裸露土地。
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2）树木生长健壮，生长超过该树种该规格的平均生长量，树冠完整、美观，修剪适当，主侧树分布均称，内膛不乱，通风透光，无死树和枯死杈；在正常条件下，不黄叶、不焦叶、不卷叶、不落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在5％以下；无蛀干害虫的活卵、活虫；介壳虫为害不明显；树木缺株在2％以下；树木无钉栓、捆绑现象。
3)绿篱生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝，有虫株率在2％以下；草坪覆盖率达到95％以上，修剪及时整齐美观，叶色正常，无杂草；宿根花卉管理及时，花期长，花色正，无明显缺株。
4)绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾及时清运。
5)按一级烟花技术措施要求认真地进行养护。
二级绿地：
1)植物配置基本合理。乔灌花草齐全。绿化较充分，基本无裸露土地。
2)树木生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严重的每株10％以下；有蛀干害虫的株数在2％以下；介壳虫为害较轻；树木缺株在4％以下；树木基本无钉栓、捆绑现象。
3)绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死
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枝，有虫株率在10％以下；草坪覆盖率达到90％以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿跟花卉管理及
4)绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。
5)按二级养护技术措施要求认真地进行养护。
三级绿地：
1)植物搭配一般，绿化基本充分，无明显裸露土地。
2)树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20％以下；有蛀干害虫的株数在10％以下；介壳虫为害一般；树木缺株在6％以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。
3)绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20％以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。
4)绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严重人为破坏，对人为损坏和违法行为能及时处理；无绿化生产垃圾。
5)按三级养护技术措施要求认真地进行养护。
等外：不符合三级标准的均列入等外。时，花期正常，缺株率在5％以下。
(10)吊篮清洗外墙
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1）高空吊篮下吊施工前的准备工作
(1)查看作业现场，确定作业方案。重点查看屋顶状况，确认能否安装吊篮，吊篮在屋顶移动有无障碍，霓虹灯、广告牌等是否妨碍作业等，并确定作业方案。
(2)天气预报无大风、雨雪及高温、低温报告，现场测试风力小于6级。
(3)准备清洗工具，如水桶、水枪、水管、抹水器、刮水器、清洗滚筒、毛巾、板刷、百洁布、铲刀吸盘以及清洁剂、溶剂等。
(4)两名操作员工携带清洗工具和用品进入吊篮后，系好保险带。
2）高空吊篮下吊作业前的安全检查
(1)高空吊篮下吊作业必须实行安全“三查”：即下吊员工自查、班长互查、主管检查。
(2)检查按以下规定进行：
①检查吊篮各部位，如吊篮紧固件、连接件、提升机、安全保护装置、钢丝绳电缆线等是否完好，确认无隐患后方可工作。
②检查屋面吊臂结构悬挂装置的连接件、紧固件、牵引绳是否稳固、完好，确认无隐患后方可工作。
③检查下吊用安全绳的长度有无损伤或断股，一经发现，该绳禁止使用。
④确认安全绳的长度在建筑物顶部固定后，应仍有比该建筑物高度相对长的长度。
⑤检查下吊员工背戴的保险带有无损伤，一经发现，则禁止使用。
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⑥检查连接在保险带上的自锁器是否灵活可靠，若有损伤，一经发现，禁止使用。
⑦检查安全绳在建筑物顶部的绑扎固定部位是否牢固，一经发现不符合要求，则停止工作。
⑧检查下吊员工的着装是否符合以下要求：头戴安全帽；身着长袖工作上衣和长工作裤，腐蚀性环境应着耐腐蚀工作服；脚着软底胶鞋，腐蚀性环境应着防腐蚀工作鞋。
⑨检查安全绳在建筑物顶部“女儿墙”直角转折处是否垫有防止绳索磨断的衬垫；若发现未垫，则应立即停止工作。
⑩下吊员工保险带上的自锁器要扣在安全绳上，而不是扣在吊篮上。
在该作业现场的地面区域内设围栏作为安全区域，并安排一名地面安全员，阻止行人通行。发现未安排地面安全员或未设置围栏，则停止工作。
检查建筑物顶部安全员的工作态度，发现问题，停止工作。
3）操作过程
(1)先用水枪喷射墙角，除去浮尘。
(2)将抹水器浸入桶中，待完全吸入清洁剂后均匀地涂抹于墙面或玻璃面。稍后，即用刮水器上下和左右刮玻璃、窗框表面及边角位置，交叉对拉，不漏刮，再用毛巾擦拭干净。
(3)一个位置结束后，将吊篮放至下部同一位置进行清洁，当纵向从上到下一个位置清洁完毕后，再横向左或右移动至相邻一个位置，从上到下清洁。
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(4)全部作业完成后，收拾整理机器设备和工具，撤去地面围栏和告示牌，将地面水迹擦净。
(5)进行设备清洁保养，清除灰尘和脏物后，再将设备放进仓库。
（11）吊板清洗外墙
1）高空吊板下吊作业前的准备工作
(1)勘察现场。建筑物顶部必须有固定吊板绳和安全绳的牢固构件，绳子下垂经过位置不得有尖锐棱角锋口。如有尖锐棱角锋口，必须经过特殊安全处理。在高压电源区无法隔离时，不得进行工作。
(2)天气情况与吊篮操作要求相同。
(3)准备清洗工具，如吊板、吊板绳、安全绳、水枪、水管、抹水器、刮水器、清洗滚筒、毛巾、板刷、百洁布、铲刀、吸盘以及清洁剂溶剂等。
(4)吊板绳和安全绳直径不得小于16mm。
2）高空吊板下吊作业前的安全检查
(1)检查下吊用吊板绳、安全绳，有无损伤或断股，一经发现，该绳索禁止使用。
(2)检查坐板有无裂纹，吊带是否反兜，坐板底面及吊带有无损伤，一经发现，应禁止使用。
(3)确认吊板绳、安全绳的长度在建筑物顶部固定后，应仍有比该建筑物高度相对长的长度。
(4)确认高空下吊员工每人一根吊板绳、一根安全绳，严禁一人一绳危险操作。一经发现，必须停止工作。
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(5)检查高空下吊员工背戴的保险带有无损伤，一经发现，则禁止使用。
(6)检查座式登高板连接的下滑扣(“V”型扣)的固定销栓是否可靠，若有损伤，一经发现，禁止使用。
(7)检查连接在保险带上的自锁器是否灵活可靠，若有损伤，一经发现，禁止使用。
(8)检查吊板绳、安全绳在建筑物顶部的绑扎固定部位是否牢固，吊板绳、安全绳在建筑物顶部的绑扎固定部位不得在同一受力处，必须是分别的两处。一经发现不符合要求，则停止工作。
(9)检查下吊员工的着装是否符合以下要求(同吊篮操作)。
(10)检查吊板绳、安全绳在经过建筑物顶部“女儿墙”直角转折处是否垫有防止绳索损伤的衬垫，发现未垫，则停止工作。
(11)检查下吊员工配带工具是否都与保险带常用绳索相连接，发现未连接或连接绳索太细等问题，则停止工作。
(12)在该作业现场的地面区域内设置围栏作为安全区域，并安排一名地面安全员，阻止行人通行，发现未安排地面安全员或未设置围栏，则停止工作。
(13)检查建筑物顶部安全员的工作态度，发现问题，停止工作。
3.操作过程
(1)操作人员坐于规定位置，将所有的用具连在吊板上。
(2)缓缓将吊板下放，到达第一次工作位置。
(3)用水枪对准工作位置喷水，初步除去灰尘。
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(4)将抹水器浸入桶中，待充分吸入清洁剂后均匀地涂抹于墙面或玻璃面。稍后，用刮水器刮玻璃或墙面，最后用毛巾擦拭干净。
(5)边下滑、边作业，直至一趟作业完毕。降至地面后，卸下水桶、吊板等，再上屋顶开始第二次作业。
(6)整个工作过程，安全员必须自始至终在现场监督。
(7)将吊绳、安全绳收好，并检查一遍被损情况。如发现绳子破损，应做报废处理；如绳子完好，则送回仓库，放置于干燥通风的地方，并做绳子使用记录。
◆公共设施设备的维修和维护：公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到：小修要及时，以免造成大修，中、大修要合理计划、及时上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。
◆教学服务及教学保障：在学校未实行物业管理以前属于教务处的职责，这让本身主要履行确保教学质量的学校部门不得不分出精力来做教学后勤保障的一些琐事，极大地影响了教学质量的提高。实行物业管理后，我们可以承担和履行部分教学服务的职责，在具体操作中，中小学校物业管理重点难点工作应对及改进措施
根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。
◆楼宇管理及公共秩序维护：由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。
（—）确保秩序维护员的综合素质
l、素质管理。对秩序维护员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。
2、意识培养。大力培养秩序维护员的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来秩序维护员单一的护卫功能，使我们的秩序维护员成为“秩序维护员、迎宾员、服务员”的统一体。
3、征求学校的建议，吸收部分原来品德兼优的物业人员融入我司，中小学校物业管理重点难点工作应对及改进措施
带动整个物业服务团队快速熟悉校区情况，在原后勤管理上明显提高一个台阶。
（二）安控管理体系的建立
1、我们针对教学楼的特点，制定相应的作息管理办法和清楼方案，禁止闲杂人员进入教学区，确保物业始终处于安全控制下。
2、在巡逻上，我们拟采用轮换巡逻的方式，突出巡逻重点，对时间进行严格控制，确保不出现安全盲区。
3、在车辆、人员、大宗货物出入登记上，严格遵循“对人、对证件、对车辆”的三对原则，严格控制、及时疏导人车流量、保持秩序始终井然，重视安全制度的执行力度，完善交接班确保工作衔接严密，杜绝隐患和疏漏。
4、强调全员管理。我们要求管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“快速反应，快速支援”体系。在防范的策略上强调辖区内各岗位的联防意识，发挥备岗、备勤人员的规模优势。
（三）安控管理的动态重心模式
在正常管理期内，安全防范主要以人防、技防相结合，着重体现技防的威力。安全管理对象主要针对外来闲杂人员、楼内工作人员，工作重点是杜绝闲杂人员进入社区，上下班高峰期重点疏导车辆和学生，防盗和公共秩序维护。
（四）预警、应变措施
1、安全应急计划和措施
（1）目的：
中小学校物业管理重点难点工作应对及改进措施
在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。
适用范围：
1）治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。
2）受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。
3）其他重大意外情况。
（2）职责：
1）对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批；
2）对即将发生或已发生的突发事件由秩序维护队长临时确定应急措施，同时向上级汇报。
（3）计划：
1）对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由物业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行。
2）处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，秩序维护队长临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。
3）制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。
（4）实施：
中小学校物业管理重点难点工作应对及改进措施
1）在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人员认可。
2）对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正措施报告》，严防类似情况的发生。
3）保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的记录长期保存。
（5）要求：
为增强应变能力和战斗力，平时每个护卫队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。
（五）、强化消防管理意识
1、消防管理目标
坚持“预防为主，防消结台”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。
2、加强消防教育宣传和培训演练工作
1）、消防教育宣传工作：
管理处将在校区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。
2）、做好消防培训及演练工作：
重点加强秩序维护员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大师生共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。
中小学校物业管理重点难点工作应对及改进措施
3、积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。
4、建立健全消防档案。
5、建立消防快速反应队
结合以往的工作经验，我们将在秩序维护员中选拨一批队员组建XXXX中学“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。
6、善后与恢复
火势完全熄灭后，秩序维护员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。
◆水电等能源的节约管理：为了充分体现物业管理的管理效益，让业主省心、省力、节省行政开支，对于物业公司的每一名员工，我们都要求做到：
1、保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。
2、维修人员认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。
3、保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。
同时，除了严格执行学校统一安排的作息时间，对于广大师生，我们将定期展开宣传：
中小学校物业管理重点难点工作应对及改进措施
1、公用卫生间内制作醒目的提示标语，每一宿舍内张贴温馨提示，注意关闭室内电源。
2、充分发动全体学生的力量，定期发放宣传材料或者组织活动，如：“节约水电”摄影大赛，“如何杜绝我们身边的浪费现象”征文比赛等，组织参加公益宣传活动等。
3、办好墙报、宣传栏、读报栏，宣传党的方针政策，传播环保、免疫、节能等方面的信息，同过各种途径，倡导节约，反对浪费。
4、积极组织实施节约小窍门，如：洗衣、洗澡一水多用；采取措施防止水管冻裂；选聘节水、节电宣传员等。
1.管理理念
管理服务理念是指导物业管理公司各项工作的思维准则，应符合公司
企业精神和行业规范特征，将促使管理公司员工自觉树立“客户至上”
的服务意识。
我司将在[中学]的物业管理服务中遵循以下理念：
1.1以服务为导向
整个物业管理过程实质就是服务的过程，无论与客户接触程度低的保
洁、保绿、设备管理等工作，还是与客户接触程度高的保安、报修、交通管理、延伸服务等工作，皆为管理公司所提供的服务。服务结果
固然重要，服务过程亦同等重要，任何一位管理处职员、任何一件事
情、任何一个环节都涉及客户对管理工作的整体评价，“全程服务、全员服务”正是这一理念的概括。
我们在工作之中将同等地关注服务
过程和服务结果。
1.2导入酒店式服务内涵
高水准的物业管理应融入高端管理内涵，其意义不是要求各种类型的物业彻底照搬普通物业管理服务模式，而是在建立严谨的内部管理制
度的前提下，将高端服务的细微化、人性化、亲情化内涵引入物业管
理服务，把“微笑”带给客户。
1.3站在业户的角度发现并解决问题
在日常工作中管理者必须以角色换位的方式考虑、分析制度及流程是
否合理，是否给客户造成为了不便，先于客户去发现并改进工作中的缺
陷和不足。
我们认为这样才干体现真正专业的管理服务水准，才干创
造真正的客户满意。
可以用比较直观和形象的语言表述：
◇
不是客户依赖我们，而是我们离不开客户。
◇
不是客户麻烦我们，应是我们还存在不足。
◇
客户给了我们提供服务的机会，我们应时刻予以珍惜。
1.4注重提高员工素质提升客户满意度
日常物业管理服务工作中，管理处员工与客户频繁接触，没有满意的员工，就没有满意的客户。
因此，我们将通过制订人性化的管理制度、设定科学的薪酬体系、营造符合时代特征的企业文化以提高员工满意
度，使员工以饱满的精神、舒畅的心情为客户服务，而不单纯是为了
工作而工作，从而提升客户满意度。
2.管理要点
根据招标书有关内容及要求，我司在全面考察[中学]现状后，认为其物业管理服务工作的要点如下：
2.1核心要求
[中学]是一幢综合性教育机构，我司认为物业管理核心要求之
一就是安全保障和设备保障。
安全保障体现为：管理公司提供周全、细致的安保服务，防止或者终止
任何影响或者危及客户财产及人身安全的事件，包括但不限于火警、偷
盗、抢劫、欧斗等；
设备保障体现为：管理公司提供专业的设备设施运行、维修、保养服
务，防止或者终止断电、断水、电梯事故、通信故障等现象。
2.2环境要求
从客户角度考虑,辖区内所置环境就必须是众所归望的整洁、幽静、和谐、温馨；那末环境管理将成为该区域发展战略的一个重要方面，所以，管理公司仅关注核心要求是不够的，还必须关注环境要求，为
辖区内的客户提供专业的保洁、保绿及环保服务。
2.3形象要求
[XXXX中学]为上海市重点教育机构，形象至关重要。我司要求在
维护好辖区外观及公用设施始终处于完好状态，并要求所有管理处员
工始终以良好的精神面貌和职业素质行事，并在此基础上做好重要接
待工作。
2.4工作重点
2.4.1设施设备管理
如果将机电设备比喻为整个建造系统的心脏，那末供配电系统及消防
系统就是重中之重。
供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能
否正常的运行；而消防系统则是整个建造系统的安全保障。为此，物
业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制
定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科
技和管理手段，对学校的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到
最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。
同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具
体落实到每一个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节
能和环保的最大化。
2.4.2校区建造物本体管理
①制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护
计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；
②重在查勘：
监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或者损坏，延长房屋使用寿命；
③及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房
屋使用寿命；
④建立校区建造物管理档案：
为每一栋房屋建立系统的档案，及时统
计检查的结果，掌握房屋完损情况。
2．5管理难点
2.5.1由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类
技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度；
2.5.2管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；
2.6措施保障
2.6.1保洁区域分析：(1)、楼层地面为全瓷地砖，需进行定期机洗清洁日常推尘，以保持
其光泽。
(2)、楼内玻璃附着灰尘时，污渍明显，需及时清洗。
(3)、教学楼、公寓楼层房门为木质，易变形和干裂，需进行木质打
蜡保养。
(4)、办公区外围地面为石材构成，需定时进行及时清扫和定期彻
底清洗，以阻断污染物进入楼内。(5)、栏杆、扶手为不锈钢，需定期进行保养
2.6.2保洁措施及标准(1)、楼梯、电梯、电梯外门及轿箱内壁、地面、楼梯扶手、踢角线
及内侧玻璃
每周冲洗擦拭一次，每日用不锈钢保养液打光一次，并随时巡视清扫、擦拭、保持清洁。
(2)、洗手间
1)天花板、墙面部份，使用百洁布配合万能清洁剂随时对其进行彻
底清洗，去除烟及灰尘，使其洁净光亮。2)地面部份：首先进行表面酸化处理，除去污物及异味，而后采用XTAS42DS擦地机，百洁垫配合硬表面清洁剂每周对地面进行彻底清
洗，去除表面及缝隙中的残留污垢，并且每日进行拖拭。3)便池、尿斗，使用桶刷，进行日常保洁，做到无异味，无污物、无尿碱。每日清洗、消毒一次。尿斗内始终保持有富士香球并不小于1厘米；洗手盆、台面、镜面、镜框、木隔板、门窗、窗台、管线及
开关面板随时擦拭，保持无灰尘、污渍；
拖布池随时清洗，保持畅通；
便篓垃圾随时倾倒。
(3)、公共部位的照明灯具
每年进行三次擦拭、除尘，对因灯具烧毁等造成的污迹随时擦拭，保
持清洁、无污。不锈钢面光亮如初。
(4)、不锈钢部份
不锈钢耐腐蚀性强，光亮美观，如不时常保养和其它金属一样也会锈
蚀，失去光泽，降低使用寿命。我们将根据实际情况，采取如下保养
措施：
1)安排保洁人员每日使用专用不锈钢保养液进行光亮保养。
2)随时除尘、除锈。
3)保持无污渍，光洁璀璨。4)不锈钢烟灰桶：随时清理、倾倒，没有积累，保持桶内外及周围
地面的洁净。
(5)杀虫灭鼠消毒1)为保证大楼的环境卫生符合国家规定，公司在夏季每月6次、春
秋季每月2次、冬季每月1次进行空气消毒，重点部位每日喷一次杀
虫剂杀灭蚊蝇。
2)春秋季节每季度对后楼梯地下室设备层等隐患处灭鼠一次，确保
大楼不受“四害”侵扰。
(6)、公共区域内侧玻璃
1)用玻璃专用清洗剂每月清洗一次；
2)日常随时抹灰，去除污渍。
3)做到光亮、无手印、无污渍。
(7)外墙、玻璃清洗1)外墙根据板材特点，选用中性清洁剂进行每年1次集中高空作业
彻底清洁，使用升降平台进行日常清洁维护。2)选用玻璃清洁剂每年对外玻璃1次高空作业彻底清洁。3)楼的外围进行日常清扫，每月集中用高压水枪配以中性清洁剂进
行冲刷和拖拭。4)楼层内地面采用静电吸尘剂进行不间断推尘，大厅地面每周进行
集中抛光。
5)垃圾随时清理、果皮箱进行每日清洁、倾倒。
(8)、化粪池
1)清洁范围
物业管辖区内所有的化粪池。
2)作业程序
(1)雇用吸粪车一部(含5m长胶管3条，8m长竹杆1条)。(2)用铁钩打开化粪池的盖板，敞开15分钟后，再用竹杆搅化粪池内
杂物结块层。
(3)把车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池内。(4)启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为
止。
(5)盖回化粪池井盖，用清水冲净工作现场。
(6)每半年清理一次。
3)清洁标准
污水不能溢出地面。
4)安全注意事项(1)吸粪作业时，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。(2)因吸粪车的噪音较大，故应避开师生的歇息时间进行作业。(3)揭开盖子后，要有专人看护，清理后盖实，以防行人跌入。(4)化粪池内的沼气有毒、易燃，故应待充分散发后，才干作业，且
周围不得有明火。
(9)绿化管理一级绿地：
1)植物配置合理。乔、灌、花、草搭配适当，能突出校区特色；
绿化充分，无裸露土地。
2)树木生长茁壮，生长超过该树种该规格的平均生长量，树冠
完整、美观，修剪适当，主侧树分布均称，内膛不乱，通风透光，无
死树和枯死杈；在正常条件下，不黄叶、不焦叶、不卷叶、不落叶；
被啃咬的叶片最严重的每株在5％以下；无蛀干害虫的活卵、活虫；
介壳虫为害不明显；树木缺株在2％以下；树木无钉栓、捆绑现象。
3)绿篱生长茁壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝，有
虫株率在2％以下；草坪覆盖率达到95％以上，修剪及时整齐美观，叶色正常，无杂草；宿根花卉管理及时，花期长，花色正，无明显缺
株。
4)绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完
好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾及时
清运。
5)按一级烟花技术措施要求认真地进行养护。二级绿地：
1)植物配置基本合理。乔灌花草齐全。绿化较充分，基本无裸露
土地。
2)树木生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。
树冠基
本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；
在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严
重的每株10％以下；有蛀干害虫的株数在2％以下；介壳虫为害较轻；
树木缺株在4％以下；树木基本无钉栓、捆绑现象。
3)绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死
枝，有虫株率在10％以下；草坪覆盖率达到90％以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿跟花卉管理及4)绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完
好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾
能及时清运。
5)按二级养护技术措施要求认真地进行养护。三级绿地：
1)植物搭配普通，绿化基本充分，无明显裸露土地。
2)树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20％以下；
有蛀干害虫的株数在10％以下；
介壳虫为害普通；
树木缺株在6％以
下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。
3)绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死
枝，有虫株率在20％以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃
和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。
4)绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施
无明显的破损，无较严重人为破坏，对人为损坏和违法行为能及时处
理；无绿化生产垃圾。
5)按三级养护技术措施要求认真地进行养护。
等外：不符合三级标准的均列入等外。时，花期正常，缺株率在5％
以下。
(10)吊篮清洗外墙
1)高空吊篮下吊施工前的准备工作
(1)查看做业现场，确定作业方案。重点查看屋顶状况，确认能否安
装吊篮，吊篮在屋顶挪移有无障碍，霓虹灯、广告牌等是否妨碍作业
等，并确定作业方案。(2)天气预报无大风、雨雪及高温、低温报告，现场测试风力小于6级。
(3)准备清洗工具，如水桶、水枪、水管、抹水器、刮水器、清洗滚
筒、毛巾、板刷、百洁布、铲刀吸盘以及清洁剂、溶剂等。(4)两名操作员工携带清洗工具和用品进入吊篮后，系好保险带。2)高空吊篮下吊作业前的安全检查(1)高空吊篮下吊作业必须实行安全“三查”：即下吊员工自查、班长
互查、主管检查。
(2)检查按以下规定进行：
①检查吊篮各部位，如吊篮紧固件、连接件、提升机、安全保护装置、钢丝绳电缆线等是否完好，确认无隐患后方可工作。
②检查屋面吊臂结构悬挂装置的连接件、紧固件、牵引绳是否稳固、完好，确认无隐患后方可工作。
③检查下吊用安全绳的长度有无损伤或者断股，一经发现，该绳禁止使
用。
④确认安全绳的长度在建造物顶部固定后，应仍有比该建造物高度相
对长的长度。
⑤检查下吊员工背戴的保险带有无损伤，一经发现，则禁止使用。
⑥检查连接在保险带上的自锁器是否灵便可靠，若有损伤，一经发现，禁止使用。
⑦检查安全绳在建造物顶部的绑扎固定部位是否坚固，一经发现不符
合要求，则住手工作。
⑧检查下吊员工的着装是否符合以下要求：
头戴安全帽；
身着长袖工
作上衣和长工作裤，腐蚀性环境应着耐腐蚀工作服；脚着软底胶鞋，腐蚀性环境应着防腐蚀工作鞋。
⑨检查安全绳在建造物顶部“女儿墙”直角转折处是否垫有防止绳索
磨断的衬垫；若发现未垫，则应即将住手工作。
⑩下吊员工保险带上的自锁器要扣在安全绳上，而不是扣在吊篮上。
在该作业现场的地面区域内设围栏作为安全区域，并安排一位地面安
全员，阻挠行人通行。发现未安排地面安全员或者未设置围栏，则住手
工作。
检查建造物顶部安全员的工作态度，发现问题，住手工作。
3)操作过程
(1)先用水枪喷射墙角，除去浮尘。(2)将抹水器浸入桶中，待彻底吸入清洁剂后均匀地涂抹于墙面或者玻
璃面。稍后，即用刮水器上下和摆布刮玻璃、窗框表面及边角位置，交叉对拉，不漏刮，再用毛巾擦拭干净。(3)一个位置结束后，将吊篮放至下部同一位置进行清洁，当纵向从
上到下一个位置清洁完毕后，再横向左或者右挪移至相邻一个位置，从
上到下清洁。
(4)全部作业完成后，收拾整理机器设备和工具，撤去地面围栏和告
示牌，将地面水迹擦净。(5)进行设备清洁保养，清除灰尘和脏物后，再将设备放进仓库。(11)吊板清洗外墙
1)高空吊板下吊作业前的准备工作(1)勘察现场。建造物顶部必须有固定吊板绳和安全绳的坚固构件，绳子下垂经过位置不得有尖锐棱角锋口。
如有尖锐棱角锋口，必须经
过特殊安全处理。在高压电源区无法隔离时，不得进行工作。(2)天气情况与吊篮操作要求相同。(3)准备清洗工具，如吊板、吊板绳、安全绳、水枪、水管、抹水器、刮水器、清洗滚筒、毛巾、板刷、百洁布、铲刀、吸盘以及清洁剂溶
剂等。
(4)吊板绳和安全绳直径不得小于16mm。2)高空吊板下吊作业前的安全检查(1)检查下吊用吊板绳、安全绳，有无损伤或者断股，一经发现，该绳
索禁止使用。
(2)检查坐板有无裂纹，吊带是否反兜，坐板底面及吊带有无损伤，一经发现，应禁止使用。(3)确认吊板绳、安全绳的长度在建造物顶部固定后，应仍有比该建
筑物高度相对长的长度。
(4)确认高空下吊员工每人一根吊板绳、一根安全绳，严禁一人一绳
危（wei）险操作。一经发现，必须住手工作。
(5)检查高空下吊员工背戴的保险带有无损伤，一经发现，则禁止使
用。(6)检查座式登高板连接的下滑扣(“V”型扣)的固定销栓是否可靠，若有损伤，一经发现，禁止使用。
(7)检查连接在保险带上的自锁器是否灵便可靠，若有损伤，一经发
现，禁止使用。(8)检查吊板绳、安全绳在建造物顶部的绑扎固定部位是否坚固，吊
板绳、安全绳在建造物顶部的绑扎固定部位不得在同一受力处，必须
是分别的两处。一经发现不符合要求，则住手工作。(9)检查下吊员工的着装是否符合以下要求(同吊篮操作)。(10)检查吊板绳、安全绳在经过建造物顶部“女儿墙”直角转折处是
否垫有防止绳索损伤的衬垫，发现未垫，则住手工作。(11)检查下吊员工配带工具是否都与保险带常用绳索相连接，发现未
连接或者连接绳索太细等问题，则住手工作。
(12)在该作业现场的地面区域内设置围栏作为安全区域，并安排一位
地面安全员，阻挠行人通行，发现未安排地面安全员或者未设置围栏，则住手工作。(13)检查建造物顶部安全员的工作态度，发现问题，住手工作。3.操作过程
(1)操作人员坐于规定位置，将所有的用具连在吊板上。
(2)徐徐将吊板下放，到达第一次工作位置。
(3)用水枪对准工作位置喷水，初步除去灰尘。
(4)将抹水器浸入桶中，待充分吸入清洁剂后均匀地涂抹于墙面或者玻
璃面。稍后，用刮水器刮玻璃或者墙面，最后用毛巾擦拭干净。
(5)边下滑、边作业，直至一趟作业完毕。降至地面后，卸下水桶、吊板等，再上屋顶开始第二次作业。(6)整个工作过程，安全员必须自始至终在现场监督。(7)将吊绳、安全绳收好，并检查一遍被损情况。如发现绳子破损，应做报废处理；如绳子完好，则送回仓库，放置于干燥通风的地方，并做绳子使用记录。
◆公共设施设备的维修和维护：
公共设施设备的维修维护首先要确立
专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维
护。具体应该做到：小修要及时，以免造成大修，中、大修要合理计
划、及时上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参照物业
管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。
在日常管
理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。
通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于
良好、可利用状态。
◆教学服务及教学保障：
在学校未实行物业管理以前属于教务处的职
责，这让本身主要履行确保教学质量的学校部门不得不分出精力来做
教学后勤保障的一些琐事，极大地影响了教学质量的提高。
实行物业
管理后，我们可以承担和履行部份教学服务的职责，在具体操作中，根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学
服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学
器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协
助组织文化活动等等。
◆楼宇管理及公共秩序维护：
由于人员流动性较大、楼宇设计和使用
功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一
的目标。
我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它
直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们
将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保
楼内处于有序、安全、健康的状态。
(—)确保秩序维护员的综合素质
l、素质管理。对秩序维护员实施准军事化管理，采用我们在实践中
总结的一整套人员管理程序，做到
“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。2、意识培养。大力培养秩序维护员的服务意识，树立“业主需要就
是工作”的观念，改变原来秩序维护员单一的护卫功能，使我们的秩
序维护员成为“秩序维护员、迎宾员、服务员”的统一体。3、征求学校的建议，吸收部份原来品德兼优的物业人员融入我司，带动整个物业服务团队快速熟悉校区情况，在原后勤管理上明显提高
一个台阶。
(二)安控管理体系的建立1、我们针对教学楼的特点，制定相应的作息管理办法和清楼方案，禁止闲杂人员进入教学区，确保物业始终处于安全控制下。2、在巡逻上，我们拟采用轮换巡逻的方式，突出巡逻重点，对时间
进行严格控制，确保不浮现安全盲区。3、在车辆、人员、大宗货物出入登记上，严格遵循“对人、对证件、对车辆”的三对原则，严格控制、及时疏导人车流量、保持秩序始终
井然，重视安全制度的执行力度，完善交接班确保工作衔接严密，杜
绝隐患和疏漏。4、强调全员管理。我们要求管理处其他员工亦应担负起安全管理和
防范的义务，建立起“快速反应，快速支援”体系。在防范的策略上
强调辖区内各岗位的联防意识，发挥备岗、备勤人员的规模优势。
的动态重心模式
在正常管理期内，安全防范主要以人防、技防相结合，着重体现技防
的威力。安全管理对象主要针对外来闲杂人员、楼内工作人员，工作
重点是杜绝闲杂人员进入社区，上下班高峰期重点疏导车辆和学生，防盗和公共秩序维护。
(四)预警、应变措施
(三)安控管理1、安全应急计划和措施
(1)目的：
在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事
态的发展，或者保证出色完成上级交办的暂时任务。
合用范围：1)治安突发事件，如蓦地发生的重大抢劫、杀人、业主或者公司管理
人员遭到犯罪份子的蓦地袭击等。2)受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。3)其他重大意外情况。
(2)职责：1)对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管理
处或者分管副总经理审批，必要时报总经理审批；2)对即将发生或者已发生的突发事件由秩序维护队长暂时确定应急措
施，同时向上级汇报。
(3)计划：1)对可能发生的治安突发事件和已发生或者即将发生的自然灾害由物
业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执
行。
2)处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，秩序维护队
长暂时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼
梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。3)制定的应急计划必须谨慎，考虑周详，在制定自然灾害应急措施
时，要根据灾情的程度、特性而定。
(4)实施：1)在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批
人员认可。2)对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应即将
查找原因，认真填写《纠正措施报告》，严防类似情况的发生。3)保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的记录长
期保存。
(5)要求：
为增强应变能力和战斗力，平时每一个护卫队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。
(五)、强化消防管理意识
1、消防管理目标
坚持“预防为主，防消结台”的消防工作方针，严格实行防火安全责
任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。2、加强消防教育宣传和培训演练工作
1)、消防教育宣传工作：
管理处将在校区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消
防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知
识宣传。
2)、做好消防培训及演练工作：
重点加强秩序维护员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和泛博
师生共同参预的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于
“未燃”。
3、积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。
4、建立健全消防档案。
5、建立消防快速反应队
结合以往的工作经验，我们将在秩序维护员中选拨一批队员组建XXXX中学“消防快速反应分队”，以保证一旦浮现火警时，我们能迅速作
出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。
6、善后与恢复
火势彻底熄灭后，秩序维护员负责现场警戒，保护现场，并协助消防
部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。
◆水电等能源的节约管理：
为了充分体现物业管理的管理效益，让
业主省心、省力、节省行政开支，对于物业公司的每一位员工，我们
都要求做到：1、保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电
灯的开关，认真检查各区域洗手间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。
2、维修人员认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超
负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。3、保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他
部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。
同时，除了严格执行学校统一安排的作息时间，对于泛博师生，我们
将定期展开宣传：
1、公用洗手间内制作醒目的提示标语，每一宿舍内张贴温馨提示，注意关闭室内电源。2、充分发动全体学生的力量，定期发放宣传材料或者组织活动，如：
“节约水电”摄影大赛，“如何杜绝我们身边的浪费现象”征文比赛
等，组织参加公益宣传活动等。
3、办好墙报、宣传栏、读报栏，宣传党的方针政策，传播环保、免
疫、节能等方面的信息，同过各种途径，倡导节约，反对浪费。
4、积极组织实施节约小窍门，如：洗衣、洗澡一水多用；采取措施水管冻裂；选聘节水、节电宣传员等。
防止
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建院公寓楼物业管理方案
建立职业技术学院是目前专科层次相对较高的办公高等职业技术学院，现在我院学生公寓无论是住宿条件还是卫生保洁状况都较其他院校有一定的瑕疵，所以要使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境，我院与××物业公司签订物业效劳合同。下面我作为建院公寓楼工程效劳中心主任，针对我院实际状况，从以下四个方面，详细地为我院公寓做如下物业管理方案：
Ⅰ、效劳工作目标
一、管理思路
根据与物业公司签订的物业效劳合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。认真落实合同中的每一点。使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境。
在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节〞的原那么，确定直线职能式的管理架构；根据我院的特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、鼓励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰〞的“四机制〞原那么；在人员培训方面，确立“全员培
训、梯级培训、全过程考核〞的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支
“思想合格、素质优良、管理有方、效劳周到〞的员工队伍。
根据“建立职业技术学院〞所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、效劳文化、经营理念，将管理活动和效劳容赋.
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予深厚的文化底蕴，力求全面提升“建立职业技术学院〞的管理品位。
二、整体管理方案筹划
1、秩序良好的需求
良好校园秩序是广阔师生工作、学习的重要保障，同时也是对物业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。
2、环境需求
优美的环境是工作、学习的重要保障，对环境的关注表达了现代人居住观念的更新，同时说明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的根本要求。
3、精神需求
随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行〞之外，师生对住宅的人文环境的要求也越来越高，因此广阔师生更多的是期望感受到一种理想的生活环境和文化大气氛。
三、物业管理具体措施
物业管理具体措施基于对“建立职业技术学院〞的特点及管理要素的分析，现提出如下管理具体措施：
1、整体设想及筹划确实立原那么
目标明确，共建精品；精心管理，周到效劳；
以人为本，持续改良；诚信经营，满意达标。
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2、高标准、高水平管理的措施
〔1〕组建专业化、高素质的员工队伍
一流的物业需要一流的效劳，一流的物业效劳需要高素质的员工，在“建立职业技术学院〞工程的物业管理中，要打造高校的物业管理品牌，必须选派具有丰富管理经历和出色管理能力的管理人员，以及技能熟练的操作层员工，确保物业管理效劳人员的高素质
在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本〞的管理方式，透过这种“人性化〞的管理及时了解掌握员工的心理活动和思想状态，将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给予纠正，将可能影响效劳质量的因素消灭在萌芽状态，确保效劳中心的正常工作秩序不受到干扰和阻碍。同时，将积极实施和推进人的品质建立工程，以团队职业化、管理市场化、观念同一化为目标，建立人才规划、实行有效考核与管理等措施，建立一支高素质的人才队伍。
〔2〕实行效劳标准化
对师生效劳力求完善和零缺陷，是对效劳质量的一贯追求。倡导“严格追求、自觉奉献〞的工作精神，并且将其充分表达在各个岗位各项作业的具体实践中。为此，将在“建立职业技术学院〞大力实施和推进管理品质建立工程和效劳品质建立工程，确保效劳品质的完善和零缺陷。
3、创造优美舒适、文明、干净环境的设想
〔1〕平安管理效劳
建立一套治安防紧急反响系统是必不可少的。日常管理中，我们.
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将采取“物防、技防、人防三防并重〞“群防群治〞“中央监控和区域管理相结合〞“重点区域、一般区域、时间区别对待〞“预防为主，防消结合〞的管理原那么，通过采取组建高素质秩序维护队伍、合理设置岗位、规工作流程等措施，确保管理区域24小时的消防平安、车辆进出有序、无责任平安事故。
〔2〕加强环境文化和环保建立，树立环保观念
全面导入环保文化概念，通过开展环保主题文化活动、悬挂环保标训、使用环保性效劳用品等措施，宣传环保知识，引导在“建立职业技术学院〞的师生〔师生〕重视环保事业，积极行动，从自我做起，爱惜环境，共同营造整洁、舒适的工作和生活环境
四、各项物业效劳标准
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序号
指标名称
国标
管理指标
管理采取的主要措施
1清洁
保洁率
1．采用合理、科学的作业方式，给师生营造一个良好的工作环境。
2．垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝二次污染。
90%以上
3．定期进展消杀，区域无白蚁、蚊蝇、鼠害。
4．杜绝乱贴现象。
5．管理人员每日巡视检查卫生保洁质量情况，发现问题及时协调处理。
1．充分利用闭路监控等智能化系统并执行24小时秩序维护巡查制度，实行固定岗、巡逻岗、智能控制中心穿插结合的立体防，做到人防、技防、物防相结合。
2．成立应急小分队，处理应急事件。
3．建立建立职业技术学校施工人员档案，并与施工单位签订?治安责任书?，对进入建立职业技术学校的施工人员，要求挂工作牌，并经查验方可放行。
4．落实秩序维护岗位职责，明确责任区域。
5．对秩序维护人员实行准军事化管理，加强对秩序维护人员的培训和考核。
6．对秩序维护人员工作进展严格检查。
1．实行全员义务消防员制度，根据建立职业技术学校的实际情况制定消防应急作战方案，定期举行消防演练，开展消防知识和法规的宣传教育。
2．实行24小时消防值班制度。
3．消防工作责任到人，日常巡查与定期检查相结合。
4．装修、动火作业实行严格的申报、审批制度，并进展跟踪、巡查管理。
5．充分利用火灾自动报警系统和消防系统的自动探测、自动联动消防设备等功能，杜绝火灾事故的发生。
6．
消防管理人员全部持证上岗，熟练掌握消防设施设备的使用方法。
精编科学、先进、实用的培训教材，选派教学经历丰富的教员，对员工进展入职培训、岗位培训和定期的培训。
1．每半年做一次师生意见调查，将征询到的信息进展统计分析，及时纠正和采取预防措施，并将处理结果予以公布。
2．效劳中心主任每周主持召开工作例会，总结经历教训，不断提高效劳水平。
2治安案
件发生率
03火灾
发生率
0.1‰以下
4管理人员专业培训合格率
物业管
理效劳
满意率
100%595%95%以上
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6违章
处理率
100%
1．严格执行巡视检查制度，及时纠正和制止各种违章行为。
2．利用停车场管理系统对车辆进展有效监管。
3．通过师生手册、宣传栏等，加强对有关规章制度的宣传，以取得师生理解和支持，从而防止和杜绝违章的发生。
4．实行违章处理跟踪制，对违章事件及时处理，处理后记录归档备查。
五、管理采取的主要措施:
1．实行全员管理，每一位员工都有责任对环境进展保护，积极开展宣传工作，人人有义务对损坏绿化的行为进展制止，并认真听取师生意见，承受师生监视。
2．严格审核绿化工作方案，容包括时间要求和质量标准。
3．根据各种植物的生长特性，制定科学的日常养护、维护方案，并结合实际情况认真实施；根据周围的环境和人文特点修剪具有艺术性的造型。
Ⅱ、管理人员配备及员工管理
一、公寓物业管理的实施围：
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学院公寓楼共3栋，每栋5层，共有4100个床位，建筑面积为平方米。其中一栋为女生公寓楼，两栋为男生公寓楼，公寓楼在校园。
二、公寓物业管理方式：
成立学生公寓管理部，负责学生公寓日常工作和物业效劳监视工作。每个公寓为一个班组，由公寓楼宿管组长负责公寓日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规操作。所有员工要积极做好学生信息反响工作，做到“诚心待人、热心效劳、耐心解释、细心工作〞。进一步制定并完善了学生公寓效劳容和标准、公寓管理部主要岗位职责和公寓管理部工作规程及公寓管理部员工考核制度和实施细那么，按照物业管理行业标准和规结合我校学生公寓具体工作进展管理。
三、公寓管理部门岗位及人数：
学生公寓管理部部长：1名〔由中心副主任兼任〕、学生公寓管理部物业监理：1名〔由正式职工出任〕、秩序维护管理员：3名、公寓宿管员：6人〔实行早、晚换班制〕、学生公寓楼保洁员：3人、学生公寓场地保洁员〔由工作量教少的楼保洁员出任〕，共需外聘人员14人。
四、公寓效劳容和效劳标准：
1、房屋共用部位的维护和管理：公寓管理处定期和雨、雪季节或天气异常时对房屋居住情况进展检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。年底进展全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度做出评价，制定年度维护方案，作好检查和维修记录。
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2、用部位及设施设备的运行维护管理：定期对共用部位及设施设备进展保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致平安事故发生。
3、环境卫生效劳标准
〔1〕公寓楼的区域环境、场地及公共部位。标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
〔2〕楼道、楼梯及公共设施设备。标准：楼道和楼梯干净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯壁无手印；门窗玻璃明净；天花板干净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。
〔3〕公寓的公共卫生间。标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室无异味、便池外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。
4、安防效劳标准
〔1〕公寓管理接待处24小时管理效劳值班，及时登记非本公寓来访。
〔2〕随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。
〔3〕定期对公寓的消防设施设备、共用电器进展巡视、检修，保证楼消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。
〔4〕公寓严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改.
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用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。
〔5〕来访人员进展登记，晚间限时离开，严禁留宿。
〔6〕公寓无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和行为。
5、维修效劳标准
〔1〕24小时受理报修，一般情况下10分钟维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修完毕后，将地面清理干净，物品归位。
〔2〕定期对公共照明设备系统进展巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。
6、接待效劳标准
〔1〕文明效劳、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进展认真耐心地解答和帮助解决。
〔2〕认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的根本情况，并备存登记资料，以便提供效劳和查询。
〔3〕按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收，损害处置。
〔4〕工作人员要有想到，做到，建议到的工作作风及我效劳，我快乐，我解决问题，展示自我的效劳理念。
五、员工培训方案
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人力资源培训是提高员工素质最直接有效的工作途径，因此遵循
“以人为本〞的员工培训方针，将培训方案贯彻到每个岗位上，制订了不同级别、不同专业、不同时期、不同阶段的各项培训方案，创立了一套完整、系统的培训与考核机制，构建一支具有多方面综合素质的人才队伍。为了把建立职业技术学院工程管理成为市高校高品质物业的典，必须培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍，通过各种形式的培训，使员工具备全面的物业管理素质要求，从而实现预期的管理目标。
〔一〕
员工培训管理体系
1、梯级培训原那么
●
理论联系实际，学用一致；
●
专业知识技能培训与文明礼仪培训兼顾；
●
全员培训与重点培养相结合；
●
严格考核，择优奖励。
2、培训期
员工聘用入职后，安排
15天左右的入职培训期，期满后对员工进展重点分
类培训及实操训练。
3、培训容
●
效劳知识——员工的职业道德规、礼仪效劳、仪容仪表、言行举止、人际交往、社区文化等。
●
物业管理知识与技能——物业根底知识，物业管理效劳方法与技能，物业管理效劳容及其标准、岗位职责、工作规、应急处理、边缘.
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问题的处置等。
●
ISO9001：2000质量体系——根本知识、程序应用、具体操作方式等。
●
法律知识——物业管理条例、物权法、合同法、市城市住宅物业管理条例、公司规章制度等。
●
平安消防知识——校区治安、交通、消防的根本知识，防不良因素的方法，平安意识等。
●
校区情况——“建立职业技术学院〞的根本情况。
●
交际常识与沟通技能等。
●
工程物业信息——本工程物业管理效劳硬件概况。
●
工程物业管理信息——本工程物业管理效劳方法与质量目标，物业管理效劳容、标准，公众制度等。
●
物业管理风险躲避。
●
物业管理企业信息等。
4、培训方式
●
时间安排为脱产、半脱产、双休日全职培训；
●
具体方法采取程序式教学、示讲座、情景教学与专人指导相结合的形式，培训完毕后，进展严格考核，合格者进入短期实习阶段，不合格者即时淘汰。
5、培训目标
塑造一支具有持续学习能力和工作适应能力的、能够勇于创新的、能够不辱使命和充满激情的员工队伍。在员工中树立正确的人生.
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观、价值观和职业道德观，弘扬社会主义精神文明、倡导爱国主义和集体主义精神，培养员工爱岗敬业的道德风气，使员工都明确组织和个人的工作目标，在管好现有市职业技术学校物业的同时，为后续的物业管理效劳工作做好人力资源储藏。
⑴、确保新员工培训率
100%，培训合格率98%。
⑵、管理人员持证上岗率100%。
⑶、员工年度培训率100%，培训合格率98%。
〔二〕
培训方案
、1、岗前培训
新员工入职一个月必须参加公司人力资源部组织的职前培训，培训完毕后进展考核，考核成绩合格方可上岗，不合格允许补考一次，补考不及格者不录用。
2、岗位培训
新员工入职三个月必须参加由效劳中心或部门组织的岗位培训，掌握所从事岗位的必备知识及根本物业管理法规。
3、鼓励培训
⑴、转正培训
员工经过二个月岗位试用后，需参加公司统一组织的转正培训，它可以对员工二个月试用期所掌握的岗位知识进展稳固，使员工顺利通过转正考核。
⑵、晋级培训
对表现突出的，拟晋升到高一级职位的员工所进展的培训，这也.
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是公司为了选拔人才进展的一次考核。
4、专题培训
⑴、专业培训
以物业管理知识、相关法律法规、质量体系文化或物管案例等为主题进展的培训。主要由相应专家、学者或同行优秀人士担纲主讲，到达拓宽视野、相互学习、沟通交流、提高认识的目的。
⑵、特殊培训
为了表达本公司的特色效劳，我们将根据建立职业技术学院物业的使用功能不同对员工开展具有针对性的专业培训及相关效劳礼仪培训，使员工充分了解特殊岗位的特殊效劳要求及必备知识。
六、公寓管理部主要岗位职责
〔一〕、公寓管理部部长岗位职责：
1、负责在校学生的住宿信息、档案及资料的管理工作。
2、负责新生的宿舍安排工作
3、负责在校住宿学生因休学、复学、退学、转专业等原因而进展的宿舍调整工作。
4、负责学生离校时的宿舍退还手续。
5、负责进修生的住宿安排工作。
6、负责走读生的的审批工作。
7、负责各公寓的安防、清洁的效劳过程的监视检查，对不合格现象有权提出整改要求，并监视、检查其整改情况。
8、不定期抽查公寓安防、清洁等效劳过程，发现问题及时解决。
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9、负责所属员工的培训工作。
10、中心主任安排的其他工作。
〔二〕、公寓管理部物业监理岗位职责：
1、努力学习，积极工作，自觉遵守中心的各项规章制度。
2、对各公寓安防、清洁等效劳过程行使监视和检查权利。
3、检查公寓卫生，做好检查评分记录，对卫生不达标的提出整改要求，并监视、检查其整改情况。
4、检查公寓各种设施的使用状况，假设有缺损须查明原因及时报修，对维修结果进展登记。
5、检查公寓平安情况、消防器材状况、平安隐患状况等，发现问题及时上报。
6、检查公寓宿管员上岗情况、工作情况等。
7、负责检查结果的汇总、分析工作，发现潜在的问题并提出整改措施。
〔三〕、公寓管理部宿管员岗位职责：
1、协助管理部部长做好所辖公寓住宿学生的信息及相关资料管理工作，做好新入住学生、离校学生及其他原因调整宿舍学生的登记调整工作，及时更新学生公住宿一览表。
2、负责所属围各宿舍学生的全面管理，保证平安、稳定是首要责任。遵照学校规章制度催促指导学生遵守、执行。关心学生的学习和生活，帮助学生解决日常生活上的困难。
3、遵守并执行有关公寓管理规章制度，坚守岗位，不得擅离职.
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守，上班时间不得干与工作无关之事。工作认真、秉公办事、坚持原那么、不讲情面。
4、负责来访人员的登记〔一律凭本人有效证件并留证入访〕，保证宿舍的平安。管理第一，效劳为重，注意仪表，微笑效劳，以礼待人。
5、树立良好的效劳意识，平安意识和责任意识，主动调解学生中发生的纠纷；严禁与学生发生争吵甚至打斗；必须随时检查并巡视宿舍，发现赌具和禁用器具，予以收缴并及时报告；制止学生聚赌、吵闹、打斗等不文明行为。在本岗位负责区段外巡查，密切注意出入人员，发现可疑的人要礼貌地进展盘查监控，果断处置发生的问题，并及时汇报。
6、对学生在本楼的组织纪律进展监视、检查，了解学生思想动态，有针对性地进展教育、批评和表扬。加强与学生的交流、沟通，融洽感情。
7、催促和教育学生保护公寓公共财物，发现损坏的要落实责任人，以说服教育为主，并根据有关制度和条例对学生予以处分，严禁向学生乱收费。
8、做好或配合新生入学与毕业生离宿时的家具清点、核实、发放、维修登记等工作。
9、负责公寓宿舍的平安和管理工作，催促学生清扫卫生，交班要将本班情况向接班人员交待清楚，重要情况作好记录。
10、保证和控制所属宿舍区水、电设施如有损坏，要填写维修派.
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工单，负责通知并落实维修事宜。负责所属围水电费用的计量和收取。
11、定期检查平安及消防系统，加强防盗、防火巡视工作，严密控制进出门户。
12、负责房间钥匙管理。原那么上所掌握钥匙只供紧急情况使用，确需使用的，确认使用者身份后，须由宿管员亲自开门。
13、配合完成必要的突击任务。
〔四〕、公寓管理部保洁员岗位职责：
1、负责所属围环境卫生的清扫，保持清洁卫生是首要责任。关心学生的学习和生活，帮助学生解决日常生活上的困难。
2、遵守并执行有关公寓管理规章制度，坚守岗位，工作认真，不得擅离职守，上班时间不得干与工作无之事。
3、树立良好的效劳意识、平安意识和责任意识，微笑效劳，以礼待人，不得与学生发生冲突。
4、每天扫拖、清洁走廊、楼梯及扶手，去除垃圾，灰尘、痰迹，墙面球印、脚印、蛛网、积灰要及时去除，及时处理所属围的垃圾，不得乱倒、堆积。做到局部随时保洁。
5、每天清扫公共厕所、洗室，做到地面无积垢、墙面清洁、无蛛网、积灰，无异味，做到局部随时保洁。
6、每周对公共部位进展一次大扫除，彻底去除门窗、玻璃、墙壁上积灰、蛛网等。做到局部随时保持清洁。
7、每天清扫本公寓周边所属区域卫生，并做到随时保洁。
8、维护公共设施，有损坏要及时保修，催促和教育学生保护公.
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共卫生，不准污染墙壁，发现成心破坏公共卫生要落实责任人，以说服教育为主，并根据有关制度和条例对学生予以处分，严禁向学生乱收费。
9、提高警觉，注意防火、防盗、防破坏，发现可疑情况应及时处理或报告。
10、做好卫生防疫工作，定期喷洒药物，灭鼠除害。正确使用各种灭虫药物，防止事故发生。
11、保护工具，节约用水用电，降低本钱，提高工作效率。
12、配合完成必要的突击任务。
〔五〕秩序维护管理员工作职责：
1、负责秩序维护队的全面工作
2、负责整个公寓管理区的秩序维护
3、协助主任做好公寓管理区秩序维护工作，负责部门人员管理、培训工作
4、负责公寓管理公共秩序和车辆管理
七、公寓管理部工作规定:
1、开关灯管理规定：
按中心规定，宿舍楼早6：00开门、6：30分供电，晚10：00关门，10：30分熄灯。
2、夜间值勤管理规定：
值班人员实行24小时不连续值勤制度，每晚必须按时关楼门，关楼门后，必须到各楼层检查有无违章用电及留宿外来人员现象、并.
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保持高度警觉。
3、人员进出管理规定：
〔1〕、学生必须佩戴校徽或持学生证出入楼门。
〔2〕、外来人员必须到值班室登记，并凭有效证件换取会客正，方可进入宿舍楼，会客完毕后到值班室凭会客证领回个人证件，当值门卫必须详细登记外来人员进出楼时间及会客对象。
〔3〕、男生不准进入女生楼，女生不准进入男生楼〔特殊情况除外〕。
4、调换班管理规定：
值班员在调换班的前一天，必须向公寓管理部提出申请并说明原因，批准前方可调换班次，严禁私自调换班。在调换班时必须与换班人履行交接手续，并对调换后出现的问题承当局部责任。
5、交接班管理规定：
〔1〕、交接班前当班人员必须填写好各项登记记录，并做好在岗期间的工作日记。
〔2〕、交接班时，下班人员要把本班的工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。
〔3〕、钥匙、工具等物品要交接清楚，并在交接班记录上签名。
〔4〕、对出现的问题，交接双方必须当面说明，假设交班人离开后，接班人才发现属于上一班责任的问题，必须立即报告楼长处理。
〔5〕、需要交班人在岗继续处理的问题，接班人应积极协助完.
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成。
〔6〕、必须按时交接班，无特殊情况不得超时接班；交班人未到，交班人不得擅自离岗，否那么有此产生的一切后果由交班人负责。
6、电费的计量和收取
因我院每个宿舍都有独立的电表箱，而且学校每个季度按时为每个宿舍供电45度，宿舍管理员因在每个季度供电的当天，在公告栏贴出告示，告知学生及教师。用完的可由舍长到宿管中心去买电。
7、每周周一、周三中午检查两次学生宿舍卫生，并填写学生宿舍卫生检查表，于周三查完报中心办公室，每月评出优秀宿舍，在月初给予奖励。
Ⅲ、卫生保洁管理
一、管理思路：
〔一〕、创立环境
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运用公共标识、宣传栏等多种形式做好卫生宣传工作，大力宣扬良好的卫生习惯、保护各种卫生设施及保持公共场所清洁卫生的行为，对随地倒垃圾、泼污水、吐痰、乱扔果皮，纸屑，废物等破坏公共环境卫生的行为及时劝止。
〔二〕、维护环境
根据校区工作生活特点，把握不同区域、不同时段的环境维护特性，从时间和空间上划分工作重点，合理安排维护工作时间和频次，适时、高效地开展环境维护工作。
〔三〕、改善环境
以防治有害生物的滋生和各种不同类型灾害发生，通过“清洁、改造、消杀、隔离〞等步骤使、外环境得到改善。
二、作业规
1、每天上午7：30－11：30、下午1：30－3：00各清扫学生公寓卫生一次。
2、垃圾桶：垃圾桶由专人负责，垃圾量超过一半时应及时清倒，放置垃圾袋时应检查有无缺口，更换垃圾袋后应清洁垃圾桶外壁，保持卫生、干净、枯燥。
3、洗手间：洗手间的地面、每天彻底冲刷，除掉一切污渍，进展有效灭菌处理，及时保洁。
4、走廊及楼梯：清洁员每天上班后首先清扫走廊地面及楼梯，从底层至顶层自下而上清扫楼道，将果皮、烟头、纸屑等垃圾收集在一起，然后装进垃圾车，将垃圾送到指定的垃圾中转站；将拖把洗净.
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拧干，从顶层往下逐层逐级拖抹楼道地面及楼梯。拖抹时，要随时清洗拖把，以保持地面清洁。
5、扶手及栏杆：备抹布一块，将其洗净，自下而上擦拭楼梯扶手及栏杆。擦拭时，要随时清洁抹布。
6、墙面、宣传板及开关：先用扫把清扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸。如有残纸时，用湿抹布抹沫湿残纸,轻轻用刀片刮去,撕下宣传板上的过期资料和通知,用湿抹布擦拭干净;将抹布清洗干净,尽量拧干水分,擦拭各楼道灯开关。
7、消防栓、管等器材：先用扫把清扫消防器材上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦拭消防栓及玻璃，然后用干抹布擦拭玻璃一次，按上述程序逐个清洁。
8、暖气片、管等器材：先用扫把清扫暖气上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦拭暖气，然后用干抹布擦拭玻璃一次，按上述程序逐个清洁。
9、配电箱及电表箱：用干抹布擦拭配电箱、电表箱上的灰尘及污迹。
10、玻璃及灯具：按?灯具、门窗玻璃的清洁?进展作业。
11、每小时巡视检查楼卫生一次，保持楼清洁。
标准:
〔1〕宿舍楼每一周对公共卫生进展一次大扫除，彻底去除门、窗玻璃，墙壁，灯具上的灰尘、蜘蛛网等，对卫生间进展消毒处理，日.
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常清洁符合?学生公寓清洁标准?的要求。
考前须知:擦拭配电箱制止用湿毛巾，不得将配电箱门翻开，以防触电造成意外。
灯具、玻璃清洁操作规程：
1、玻璃及镜面的清洁
〔1〕先用刀片除去玻璃边缘的污垢。
〔2〕将清洁济用水稀释、把抹布放在清洁济洗净，然后将抹布按玻璃顶端，从上往下擦拭。当玻璃的位置与地面较接近进，可以横向擦拭。
〔3〕用无绒毛巾或报纸抹去玻璃上的水珠。
〔4〕用湿抹布将玻璃框擦拭干净。
〔5〕最后用拖把抹净地面上的污水。
〔6〕假设擦拭高处玻璃，应二人配合，系好平安带或采取其他平安措施。
2、灯具的清洁
〔1〕准备梯子、螺丝刀、抹布等到工具。
〔2〕关闭电源、架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩。
〔3〕先用湿抹布擦拭灯罩的污迹及虫子，再用干抹布秣干水分。
〔4〕将抹干净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝。
〔5〕清洁日光灯具时，应先将电源关闭，取下盖板，取下灯罩，然后用抹布分别擦拭灯管、灯具及盖板、重新装好。
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标准:〔1〕学生公寓每周清洁一次。
〔2〕玻璃上无污迹、灯管无灰尘，灯具无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。
〔3〕清洁后的灯具、灯管无灰尘，灯具无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。
考前须知:〔1〕清洁高处玻璃或在梯子上作业时应注意平安，以防摔伤。
〔2〕清洁灯具前应先关闭电源，以防触电。
〔3〕人在高处作业时，应注意防止灯具、工具或其他物品掉下砸伤行人。
〔4〕用螺丝刀拧紧螺丝、固定灯罩时，应将螺丝固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。
Ⅳ、秩序管理及应急措施
秩序管理：
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一、管理思路
秩序维护管理秩序维护管理，保障师生生活秩序正常，为切实做好的“建立职业技术学院〞秩序维护工作，确立了“人防为主，技防为辅、全面防〞的治秩序维护理思路，制定切
实可行的平安消防防措施，确保管理无盲点，治安无事件。
二、日常平安管理
：
〔一〕
日常平安管理工作流程：
1、建立一支高素质的秩序维护组秩序维护组建立按“高标准、严要求〞的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理〞与专业学校、部队建立人员输送关系，秩序维护员全部招聘专业学校毕业生和退伍军人。定期组织秩序维护员进展政治思想教育及物业管理知识和业务技能的培训，保证秩序维护员具有良好的思想品质和精湛的业务技能。建立业务、绩效考核与
工资、职位挂钩的机制。
2、秩序维护管理目标要求
〔1〕、实施
24小时全面防，“三岗〞结合，即巡逻岗、守卫岗、机动岗、三岗联合防，做好点、线、面的配合与互动，确保无治安死角。
〔2〕、秩序维护巡逻统筹安排，根据“建立职业技术学院〞的地形、地貌、建筑及功能布局，合理制定“建立职业技术学院〞的平安护卫巡逻路线与时段，并随时对巡逻进展有效监控。
岗建立外来人员来访、车辆和物资出入登记制度，确保校区无广.
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告推销、广告贴及拾荒等现象。
〔3〕、所有在岗秩序维护员都须配备对讲机，发现异常情况及时汇报、沟通，确保无重大刑事案件、火灾或交通事故；其他重大责任事故发生率低于
1‰，事
故处理及时率
100%。
〔二〕
秩序维护工作流程：
固定岗
巡逻岗
工作安排
学习培训
24小时三班制：出入口、停车场、公共场所、空置位及重点部位：24小时三班制
消防设施：2次/周
装修监管：2次/天
法律法规：2次/月
物业管理知识：1次/周
军事训练：3次/周
演练：1次/月
重大演习：1次/年
检查日常记录表
突击检查有无违章停车
检查有无漏电、漏水、漏气现象
检查有无脱岗、睡岗现象
检查消防设施的记录情况
对突发事件处理的方式、方法和结果
检查工程
与处理方法
检查工程
考核标准
按照ISO9001质量体系标准进展日检、周检和月检，对不合格项发出整改通知书
〔三〕
平安、消防管理效劳的标准详细记录
1、校区出入口24小时站岗值勤。做交接班记录。
2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有平安监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出宿舍楼车辆管理区域的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出校区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告师生委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
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三、交接班工作规
〔一〕秩序维护员交接班：
〔1〕接班人员必须提前10分钟到达岗位接班，在相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。
〔2〕交接时要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。
〔3〕交班人员将公物转交下一班，并在工作记录栏上，由交接人双方签名确认。
〔4〕发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班问题的，应立即报告领班或主管处理。
〔5〕交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。
〔6〕接班人未到，交班人不得离岗，否那么由此产生的一切后果由交班人负责。
〔二〕
固定门岗规：
岗位值班人员必须着统一制服、佩带胸牌，做到整齐、清洁，仪
容端庄精神饱满。值班期间不允许做与工作无关的事情〔吃零食、抽
烟、听音乐、看报刊杂志等〕。对进出管辖区域的人员、车辆、物品
进展登记管理，控制好闲杂人员。值班期间必须保持高度警觉，严格
控制好易燃易爆品进入学校。发生意外情况时，值班人员应沉着冷静，及时有效处理问题，并与其他岗位密切配合，共同完成好各项工作。
〔三〕
流动巡查岗规：
对各区域所规定的巡视路线按顺序徒步检查，并对指定位置所.
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设的?秩序维护员巡逻签到表?进展如实签到。在巡查过程中做到耳听、眼看、鼻闻、手动，针对可疑情况作细致的分析检查。在巡视的过程中发现可疑人员要进展盘问、跟踪，必要时报告领班。如发现违规行为及时制止；当发生突发事件(火灾、打架
斗殴)时应立即报告领班、主管或效劳中心领导后快速到达现场，并第一时间采取恰当处理措施。对校区重要部位进展重点巡查。发现有偷盗、破坏行为的要立即上前制止和处理。
四、工作标准
1、树立“平安第一〞的思想，维护本物业围的生活、办公秩序，“三防〞
到位，确保学校治安、消防的平安防工作及时到位，保障正常的工作和生活秩
序，秩序维护效劳用户满意率达
95％以上；
2、杜绝重大伤亡事故、入盗窃事故和设备、设施损坏事故；
3、贯彻“以防为主〞的方针，做到所属管理责任的刑事案件和火灾事故发生率为零；
4、制定各类突发事件及应急救援方案，危险处设有明显标志和防措施；
5、杜绝在本物业围的乱写、乱贴广告、标语等影响外观的行为出现；
6、保障辖区交通秩序良好，消防通道畅通，预防交通事故的发生；
7、车辆进出必须登记、引导停放，车辆带大型物品出校区时，需到效劳中心办理放行手续，凭放行手续出场；
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8、在辖区制止鸣笛、车速超过
15公里/小时等影响校区平安和环境等行为。
五、检查与考核
1、效劳中心主任：负责指导并每两天一次不定期抽查秩序维护部各岗位的工作，进展考核。
2、秩序维护班长：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不
少于两次，并及时考核和作好记录；遇应急事项及时到
达现场、采取措施和向领导汇报。
3、秩序维护领班：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于四次，并及时考核和作好记录；遇应急事项及时到
达现场、采取措施和向领导汇报。
4、公司质量管理部按每月对秩序维护效劳质量进展全面检查和
考核。
应急措施：
一、打架斗殴的应急措施：
1、耐心劝阻打斗双方离开，缓解矛盾，如事态严重，有违反治秩序维护理
条例的行为甚至犯罪倾向，应将肇事者扭送公安学校处理。
2、提高警觉，防止他人利用混乱偷拿财物。
3、说服围观者离开，维护现场的正常秩序。
4、协助公安人员勘查打斗现场，收缴各类打斗凶器，识别为首者。
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二、发生盗窃时的应急处理措施
1、发现盗窃分子正在作案，应立即将其抓获，连同证物一起送派出所处理。
2、保护案发现场，不能擅自让他人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。
3、将事主和目击者反映的情况，作详细记录。
4、对可疑作案人员，可采取盘查、询问或设法约束进展处理。
三、发生刑事案件或恶性事故时的应急处理措施：
1、值班员迅速向秩序维护主管、效劳中心主任报告，并向派出所报案，如有伤员应迅速送医校救治；如受侵害人已购置保险的，提醒投保人通知承保的保险公司。
2、保护案发现场，制止无关人员进入现场，以免破坏现场遗留的痕迹、物证，影响公安人员勘探现场、收集证物和线索。
3、登记目击者和事主的情况，抓紧时机向目击者或周围人员了解案件、事故发生过程，收集旁人的反映和议论，了解情况并做好记录。
4、向到达现场的公安人员认真汇报案情，协助破案。
四、有人在公寓围无理取闹时的应急处理措施：
1、所在区域值班员及时报告秩序维护领班,并通知其他巡逻岗立即赶赴现场。
2、耐心细致地讲清规定，劝解双方离开。
3、疏散围观人员，维持正常秩序。
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4、对不听劝解的，可将其请到秩序维护部或效劳中心处理。
五、停车场突发事件的应急处理措施：
1、遇车辆受损时，应立即告知车主，报告主管和效劳中心。
2、未经批准，秩序维护员不得放行肇事人及肇事车辆，并保护好现场。
3、按要求详细填写值班记录。
六、防暴风雨应急处理
1、接到暴风雨等预报，应组织人力物力，做好应急准备工作。
2、效劳中心贴出“暴风雨〞公告，通知和协助用户关好门窗，撤除或固定室外各种悬挂物，防止倒塌和坠物。
3、对物业设施、设备、建筑物、用户门户进展全面检查，特别要保障排水系统畅通，发现问题及时解决。
4、处理不了的重大问题，及时向上级汇报。
5、每次防暴风雨工作应作好记录。
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校园物业管理特点及管理要点
学校作为特殊的物业有其自身的特点，是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系，下面根据学校物业的特点分析物业管理工作的特点及管理要点。
一、环境卫生服务
要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，一方面要全面引入ISO质量管理体系，并严格参照标准进行规范化、程序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。
二、公共设施设备的维修和维护
公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体
应该做到：小修要及时，以免造成大修，中、大修要合理计划、及时上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。
三、教学服务及教学保障
根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。
四、楼宇管理及公共秩序维护
由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。
五、水电等能源的节约管理
为了充分体现物业管理的管理效益，让学校省心、省力、节省行政开支，对于物业公司的每一名员工，我们都要求做到：
1、保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。
2、维修人员认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。
3、保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。
六、师生公寓的管理措施
加强师生公寓的物业管理工作，其中学生公寓管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。我们在总结国内外学校学生公
寓先进的物业管理经验基础之上，抓住公寓安全等方面的重点和难点，应当结合校区学生公寓的实际情况，制定出符合现代学生公寓管理的高标准的服务与管理制度，力求在日常的服务之中逐步实现公寓管理的规范化、制度化与科学化，使之真正能够以学生公寓为依托，开展包括生活、学习、文化娱乐等多方面内容的服务性管理和教育，实现管理育人、服务育人、环境育人的公寓功能，共同创造优美、整洁、安静和奋发向上的成才环境。
学校物业管理不仅仅是提供对学校房产物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的学习工作和生活环境。总之，我公司将通过树立现代的管理理念，以科学管理提高服务质量，树立良好的企业形象，尽最大程度发挥自身的价值，全面提升学校的学习、生活环境和学校形象。
学校物业管理方案说明。宁夏建院公寓楼物业管理方案
XXX是目前宁夏专科层次相对较高的办公高等职业技术学院，现在我院学生公寓无论是住宿条件还是卫生保洁状况都较其他院校有一定的瑕疵，所以要使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境，我院与×XXX签订物业服务合同。下面我作为XXX主任，针对我院实际状况，从以下四个方面，详细地为我院公寓做如下物业管理方案：
Ⅰ、服务工作目标
一、管理思路
根据与物业公司签订的物业服务合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。认真落实合同中的每一点。使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境。
在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据我院的特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过
程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。
根据“XXX”所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务
word完美格式。内容赋予深厚的文化底蕴，力图周全提升“XXX”的管理档次。
二、整体管理方案策划
1、秩序良好的需求
良好校园秩序是广大师生工作、研究的重要保障，同时也是对物业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、研究质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。
2、环境需求
优美的环境是工作、研究的重要保证，对环境的存眷体现了现代人寓居观念的更新，同时表明物业管理工尴尬难环境的维护、美化的重要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、研究环境，是对我们物业管理工作的根本请求。
3、精神需求
随着生活水平的不竭提高，除“衣、食、住、行”以外，师生对住宅的人文环境的请求也越来越高，因此广大师生更多的是期望感受到一种幻想的生活环境和文化大氛围。
三、物业管理具体措施
物业管理具体措施基于对“XXX”的特点及管理要素的分析，现提出如下管理具体措施：
1、整体设想及策划的确立原则
目标明确，共建精品；精心管理，周到效劳；
以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。
word完美格式。2、高标准、高水平管理的措施
（1）组建专业化、高素质的员工队伍
一流的物业需要一流的效劳，一流的物业效劳需要高素养的员工，在“XXX”项目标物业管理中，要打造宁夏高校的物业管理品牌，必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管理人员，以及技术熟练的操作层员工，确保物业管理效劳人员的高素养
在员工管理方面，将采取尊重人、教诲人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解把
握员工的心理活动和思想状况，将员工在言行中表露出来的各类不良情绪及时赐与改正，将可能影响效劳质量的因素消灭在萌芽状况，确保效劳中心的正常工作秩序不受到干扰和阻碍。同时，将积极施行和推进人的品质建设工程，以团队职业化、管理市场化、观念同一化为目标，建立人才打算、实行有效考核与管理等措施，建立一支高素养的人才队伍。
（2）实行效劳标准化
对师生效劳力图完善和零缺陷，是对效劳质量的一向追求。倡导“严格追求、自觉奉献”的工作精神，并且将其充分体现在各个岗位各项作业的具体实际中。为此，将在“XXX”大力施行和推进管理品质建设工程和效劳品质建设工程，确保效劳品质的完善和零缺陷。
3、创造优美舒适、文明、洁净环境的设想
（1）安全管理服务
word完美格式。建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。日常管理中，我们将采取“物防、技防、人防三防并重”“群防群治”“中央监控和区域管理相结合”“重点区域、一般区域、时间区别对待”“预防为主，防消结合”的管理原则，通过采取组建高素质
秩序维护队伍、合理设置岗位、规范工作流程等措施，确保管理区域24小时的消防安全、车辆进出有序、无责任安全事故。
（2）加强环境文化和环保建设，树立环保观念
XXX导入环保文化概念，通过开展环保主题文化活动、悬挂环保标训、使用环保性效劳用品等措施，宣传环保知识，引导在“XXX”的师生（师生）重视环保事业，积极行动，从自我做起，爱惜环境，配合营造整齐、舒适的工作和生活环境
word完美格式。四、各项物业效劳标准
序号指标名称国标管理指标管理采取的主要措施
1清洁
保洁率
1．采用合理、科学的作业方式，给师生营造一个
良好的工作环境。
2．垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝二
次污染。
90%以上
3．定期进行消杀，区域内无白蚁、蚊蝇、鼠害。
4．杜绝乱张贴现象。
5．管理人员每日巡视搜检卫生保洁质量情形，发
现问题及时协调处理。
1．充分利用闭路监控等智能化系统并执行24小时
秩序维护巡查制度，实行固定岗、巡逻岗、智能控制
中心交叉结合的立体防范，做到人防、技防、物防相
结合。
2．成立应急小分队，处理应急事件。
3．建立XXX施工人员档案，并
与施工单元签订《治安责任书》，对进入宁夏建设职
业技术学校的施工人员，要求挂工作牌，并经查验方
可放行。
4．落实秩序维护岗位职责，明确责任区域。
5．对秩序维护人员实行准军事化管理，加强对秩
序维护人员的培训和考核。
6．对秩序维护人员工作进行严格搜检。
1．实行全员义务消防员制度，根据宁夏建设职业
技术学校的实践情形制定消防应急作战计划，定期举
行消防演练，开展消防知识和法规的宣传教育。
2．实行24小时消防值班制度。
3．消防工作责任到人，日常巡查与定期检查相结
合。
4．装修、动火作业实行严格的申报、审批制度，并进行跟踪、巡查管理。
5．充分利用火灾自动报警系统和消防系统的自动
探测、自动联动消防设备等功能，杜绝火灾事故的发
生。
6．消防管理人员全部持证上岗，熟练把握消防设
施设备的使用方法。
精编科学、先进、实用的培训教材，选派教学经验
丰富的教员，对员工进行入职培训、岗位培训和定期
的培训。
2治安案
件发生率
3火灾
发生率
0.1‰
以下
4管理人员
专业培训
合格率
100%word完美格式。5物业管
理服务
满意率
95%95%以上
1．每半年做一次师生意见调查，将征询到的信息
进行统计分析，及时纠正和采取预防措施，并将处理
结果予以公布。
2．效劳中心主任每周掌管召开工作例会，总结经
验教训，不竭提高效劳水平。
1．严格执行巡视搜检制度，及时改正和制止各类
违章行为。
2．利用停车场管理系统对车辆进行有效监管。
3．通过师生手册、宣传栏等，加强对有关规章制
度的宣传，以取得师生理解和支持，从而避免和杜绝
违章的发生。
4．实行违章处理跟踪制，对违章事件及时处理，处理后记录归档备查。
6违章
处理率
100%五、管理采取的主要措施:1．实行全员管理，每一位员工都有责任对环境进行保护，积极开展宣传工作，人人有义务对损坏绿化的行为进行制止，并认真听取师生意见，接受师生监督。
2．严格审核绿化工作计划，内容包括时间要求和质量标准。3．根据各种植物的生长特性，制定科学的日常养护、维护计划，并结合实际情况认真实施；根据周围的环境和人文特点修剪具有艺术性的造型。
word完美格式。Ⅱ、管理人员配备及员工管理
一、公寓物业管理的实施范围：
学院公寓楼共3栋，每栋5层，共有4100个床位，建筑面积为平方米。其中一栋为女生公寓楼，两栋为男生公寓楼，公寓楼在校园内。
二、公寓物业管理方式：
成立XXX，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓楼宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准、公寓管理部主要岗位职责和公寓管理部工作规程及公寓管理部员工考核制度和实施细则，按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。
三、公寓管理部门岗位及人数：
XXX部长：1名（由中心副主任兼任）、XXX监理：1名（由正式职工出任）、秩序维护管理员：3名、公寓宿管员：6人（实行早、晚换班制）、学生公寓楼内保洁员：3人、学生公寓场地保洁员（由工作量教少的楼内保洁员出任），共需外聘人员14人。
四、公寓服务内容和服务标准：
1、房屋共用部位的维护和管理：公寓管理处定期和雨、雪季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。年底进
word完美格式。行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度做出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。
2、用部位及设施设备的运行维护管理：定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。公寓大众设施设备完好率坚持在98%以上。精确操作和使用设施设备，无因操作使用不妥而导致平安事故发生。
3、环境卫生服务标准
（1）公寓楼的区域内环境、场地及大众部位。标准：目视地面无杂物、无灰尘、无积水、无污渍；墙面干净整齐，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
（2）楼道、楼梯及公共设施设备。标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；
门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。
（3）公寓内的大众卫生间。标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清算及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。
4、安防效劳标准
（1）公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公寓内来访。
（2）随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。
（3）定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，word完美格式。保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提醒标志。
（4）公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随便动用消防设施设备。
（5）来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。
（6）公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。
5、维修效劳标准
（1）24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。
（2）定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。
6、接待服务标准
（1）文明效劳、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓寓居人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。
（2）认真、周全、详细、准确地登记来访、住宿和公寓寓居人员的根本情形，并备存登记资料，以便提供效劳和查询。
（3）按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收，损坏处置。
word完美格式。（4）工作人员要有想到，做到，建议到的工作作风及我服务，我快乐，我解决问题，展示自我的服务理念。
5、员工培训计划
人力资源培训是提高员工素养最直接有效的工作途径，因此遵循“以人为本”的员工培训方针，将培训打算贯彻到每个岗位上，制订了不同级别、不同专业、不同时期、不同阶段的各项培训打算，创建了一套完整、系统的培训与考核机制，构建一支具有多方面综合素养的人才队伍。为了把XXX项目管理成为银川市高校高品质物业的典范，必须培养一支高条理、高素养的物业管理专业队伍，通过各类形式的培训，使员工具备周全的物业管理素养请求，从而实现预期的管理目标。
（一）员工培训管理体系
1、梯级培训原则
●理论联系实际，学用一致；
●专业知识技术培训与文明礼仪培训兼顾；
●全员培训与重点培养相结合；
●严格考核，择优奖励。
2、培训期
员工聘用入职后，安排15天左右的入职培训期，期满后对员工进行重点分类培训及实操训练。
3、培训内容
●效劳知识——员工的职业道德规范、礼仪效劳、仪容仪表、word完美格式。言行举止、人际交往、社区文化等。
●物业管理知识与技能——物业基础知识，物业管理服务方法与技能，物业管理服务内容及其标准、岗位职责、工作规范、应急处理、边缘问题的处置等。
●ISO9001：2000质量体系——基本知识、程序应用、具体操作方式等。
●法律知识——物业管理条例、物权法、合同法、银川市城市住宅物业管理条例、公司规章制度等。
●平安消防知识——校区治安、交通、消防的根本知识，防范不良因素的方法，平安意识等。
●校区情形——“XXX”的根本情形。
●交际常识与沟通技术等。
●项目物业信息——本项目物业管理效劳硬件概况。
●项目物业管理信息——本项目物业管理服务方法与质量目标，物业管理服务内容、标准，公众制度等。
●物业管理风险规避。
●物业管理企业信息等。
4、培训方式
●时间安排为脱产、半脱产、双休日全职培训；
●具体方法采取程序式教学、示范讲座、情景教学与专人指点相结合的形式，培训结束后，进行严格考核，合格者进入短期实阶段，分歧格者即时淘汰。
word完美格式。5、培训目标
塑造一支具有持续研究能力和工作适应能力的、能够勇于创新的、能够不辱使命和充满激情的员工队伍。在员工中树立正确的人生观、价值观和职业道德观，弘扬社会主义精神文明、倡导爱国主义和集体主义精神，培养员工爱岗敬业的道德风尚，使员工都明确组织和个人的工作目标，在管好现有XXX物业的同时，为后续的物业管理服务工作做好人力资源储备。
⑴、确保新员工培训率100%，培训合格率98%。
⑵、管理人员持证上岗率100%。
⑶、员工年度培训率100%，培训合格率98%。
（二）培训计划、1、岗前培训
新员工入职一个月内必须参加公司人力资源部组织的职前培训，培训结束后进行考核，考核成绩合格方可上岗，不合格允许补考一次，补考不及格者不录用。
2、岗位培训
新员工入职三个月内必须参加由效劳中心或部门组织的岗位培训，把握所从事岗位的必备知识及根本物业管理法规。
3、激励培训
⑴、转正培训
员工颠末二个月岗位试用后，需参加公司同一组织的转正培训，它可以对员工二个月试用期内所把握的岗位知识进行巩固，使员工顺
word完美格式。利通过转正考核。
⑵、晋级培训
对表现突出的，拟晋升到高一级职位的员工所进行的培训，这也是公司为了选拔人才进行的一次考核。
4、专题培训
⑴、专业培训
以物业管理知识、相关法律法规、质量体系文化或物管案例等为主题进行的培训。主要由相应专家、学者或同行优秀人士担纲主讲，达到拓宽视野、相互研究、沟通交流、提高认识的目的。
⑵、特殊培训
为了体现本公司的特色服务，我们将根据XXX物业的使用功能不同对员工开展具有针对性的专业培训及相关服务礼仪培训，使员工充分了解特殊岗位的特殊服务要求及必备知识。
六、公寓管理部主要岗位职责
（一）、公寓管理部部长岗位职责：
1、负责在校学生的住宿信息、档案及资料的管理工作。
2、负责新生的宿舍安排工作
3、负责在校住宿学生因休学、复学、退学、转专业等原因而进行的宿舍调整工作。
4、负责学生离校时的宿舍退还手续。
5、负责进修生的住宿安排工作。
6、负责走读生的的审批工作。
word完美格式。7、负责各公寓的安防、清洁的服务过程的监督检查，对不合格现象有权提出整改要求，并监督、检查其整改情况。
8、不定期抽查公寓内安防、清洁等服务过程，发现问题及时解决。
9、负责所属员工的培训工作。
10、中心主任安排的其他工作。
（二）、公寓管理部物业监理岗位职责：
1、努力研究，积极工作，自觉遵守中心的各项规章制度。2、对各公寓安防、清洁等服务过程行使监督和检查权利。3、检查公寓内卫生，做好检查评分记录，对卫生不达标的提出整改要求，并监督、检查其整改情况。
4、检查公寓内各种设施的使用状况，若有缺损须查明原因及时报修，对维修结果进行登记。
5、检查公寓内安全情况、消防器材状况、安全隐患状况等，发现问题及时上报。
6、搜检公寓宿管员上岗情形、工作情形等。
7、负责搜检结果的汇总、阐发工作，发现潜在的问题并提出整改措施。
（三）、公寓管理部宿管员岗位职责：
1、协助管理部部长做好所辖公寓住宿学生的信息及相关资料管理工作，做好新入住学生、离校学生及其他原因调整宿舍学生的登记调整工作，及时更新学生公住宿一览表。
word完美格式。2、负责所属范围内各宿舍学生的周全管理，保证平安、稳定是主要责任。依照学校规章制度督促指点学生遵守、执行。关心学生的研究和生活，帮助学生解决日常生活上的艰巨。
3、遵守并执行有关公寓管理规章制度，坚守岗位，不得擅离职守，上班时间不得干与工作无关之事。工作认真、秉公办事、坚持原则、不讲情面。
4、负责来访人员的登记（一律凭本人有效证件并留证入访），保证宿舍的安全。管理第一，服务为重，注意仪表，微笑服务，以礼待人。
5、树立良好的服务意识，安全意识和责任意识，主动调解学生中发生的纠纷；严禁与学生发生争吵甚至打斗；必须随时检查并巡视宿舍，发现赌具和禁用器具，予以收缴并及时报告；制止学生聚赌、吵闹、打斗等不文明行为。在本岗位负责区段内外巡查，密切注意出入人员，发现可疑的人要礼貌地进行盘查监控，果断处置发生的问题，并及时汇报。
6、对学生在本楼内的组织纪律进行监督、检查，了解学生思想动态，有针对性地进行教育、批评和表扬。加强与学生的交流、沟通，融洽感情。
7、督促和教育学生爱护公寓内公共财物，发现损坏的要落实责任人，以说服教育为主，并根据有关制度和条例对学生予以处罚，严禁向学生乱收费。
8、做好或配合新生入学与毕业生离宿时的家具盘点、核实、发
word完美格式。放、维修登记等工作。
9、负责公寓宿舍的安全和管理工作，督促学生打扫卫生，交班要将本班情况向接班人员交待清楚，重要情况作好记录。
10、保证和控制所属宿舍区水、电设施如有损坏，要填写维修派工单，负责通知并落实维修事宜。负责所属范围水电费用的计量和收取。
11、定期检查安全及消防系统，加强防盗、防火巡视工作，严密控制进出门户。
12、负责房间钥匙管理。原则上所掌握钥匙只供紧急情况使用，确需使用的，确认使用者身份后，须由宿管员亲自开门。
13、配合完成需要的突击任务。
（四）、公寓管理部保洁员岗位职责：
1、负责所属范围内环境卫生的清扫，保持清洁卫生是首要责任。关心学生的研究和生活，帮助学生解决日常生活上的困难。
2、遵守并执行有关公寓管理规章制度，坚守岗位，工作认真，不得擅离职守，上班时间不得干与工作无之事。
3、树立良好的服务意识、安全意识和责任意识，微笑服务，以礼待人，不得与学生发生冲突。
4、每天扫拖、清洁走廊、楼梯及扶手，清除垃圾，灰尘、痰迹，墙面球印、脚印、蛛网、积灰要及时清除，及时处理所属范围的垃圾，不得乱倒、堆积。做到局部随时保洁。
5、每天打扫大众茅厕、洗室，做到地面无积垢、墙面清洁、无
word完美格式。蛛网、积灰，无异味，做到局部随时保洁。
6、每周对大众部位进行一次大清除，彻底清除门窗、玻璃、墙壁上积灰、蛛网等。做到局部随时坚持清洁。
7、每天打扫本公寓周边所属区域卫生，并做到随时保洁。8、维护大众设施，有损坏要及时保修，督促和教诲学生爱护大众卫生，不准净化墙壁，发现故意破坏大众卫生要落实责任人，以说服教诲为主，并根据有关制度和条例对学生予以处罚，严禁向学生乱收费。
9、提高警惕，注意防火、防盗、防破坏，发现可疑情形应及时处理或报告。
10、做好卫生防疫工作，定期喷洒药物，灭鼠除害。正确使用各种灭虫药物，防止事故发生。
11、爱护工具，节约用水用电，降低成本，提高工作效率。
12、配合完成需要的突击任务。
（五）秩序维护管理员工作职责：
1、负责秩序维护队的全面工作
2、负责整个公寓管理区的秩序维护
3、协助主任做好公寓管理区内秩序维护工作，负责部门人员管理、培训工作
4、负责公寓管理大众秩序和车辆管理
七、公寓管理部工作规定:1、开关灯管理规定：
word完美格式。按中心规定，宿舍楼内早6：00开门、6：30分供电，晚10：00关门，10：30分熄灯。
2、夜间值勤管理规定：
值班人员实行24小时不连续值勤制度，每晚必须按时关楼门，关楼门后，必须到各楼层搜检有没有违章用电及留宿外来人员现象、并坚持高度警惕。
3、人员进出管理规定：
（1）、学生必须佩戴校徽或持学生证出入楼门。
（2）、外来人员必须到值班室登记，并凭有效证件换取会客正，方可进入宿舍楼，会客完毕后到值班室凭会客证领回个人证件，当值门卫必须详细登记外来人员进出楼时间及会客对象。
（3）、男生不准进入女生楼，女生不准进入男生楼（特殊情况除外）。
4、调换班管理规定：
值班员在调换班的前一天，必须向公寓管理部提出申请并说明原因，批准后方可调换班次，严禁私自调换班。在调换班时必须与换班人履行交接手续，并对调换后出现的问题承担部分责任。
5、交接班管理规定：
（1）、交接班前当班人员必须填写好各项登记记录，并做好在岗期间的工作日记。
（2）、交接班时，下班人员要把本班的工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。
word完美格式。（3）、钥匙、工具等物品要交接清楚，并在交接班记录上签名。
（4）、对出现的问题，交接双方必须当面说明，若交班人离开后，接班人才发现属于上一班责任的问题，必须立即报告楼长处理。
（5）、需要交班人在岗继续处理的问题，接班人应积极协助完成。
（6）、必须按时交接班，无特殊情形不得超时接班；交班人未到，交班人不得擅自离岗，不然有此产生的一切后果由交班人负责。
6、电费的计量和收取
因我院每个宿舍都有独立的电表箱，而且学校每个季度按时为每个宿舍供电45度，宿舍管理员因在每个季度供电的当
天，在公告栏贴出告示，告知学生及老师。用完的可由舍长到宿管中心去买电。
7、每周周一、周三正午搜检两次学生宿舍卫生，并填写学生宿舍卫生搜检表，于周三查完报中心办公室，每月评出优良宿舍，在月初赐与奖励。
word完美格式。Ⅲ、卫生保洁管理
一、管理思绪：
（一）、创建环境
运用公共标识、宣传栏等多种形式做好卫生宣传工作，大力宣扬良好的卫生惯、爱护各种卫生设施及保持公共场所清洁卫生的行为，对随地倒垃圾、泼污水、吐痰、乱扔果皮，纸屑，废物等破坏公共环境卫生的行为及时劝止。
（二）、维护环境
根据校区工作生活特点，把握不同区域、不同时段的环境维护特性，从时间和空间上划分工作重点，合理安排维护工作时间和频次，适时、高效地开展环境维护工作。
（三）、改善环境
以防治有害生物的滋生和各种不同类型灾害发生，通过“清洁、改造、消杀、隔离”等步骤使内、外环境得到改善。
二、作业规范
1、每天上午7：30－11：30、下午1：30－3：00各清扫学生公寓内卫生一次。
2、垃圾桶：垃圾桶由专人负责，垃圾量超过一半时应及时清倒，放置垃圾袋时应检查有无缺口，更换垃圾袋后应清洁垃圾桶内外壁，保持卫生、洁净、干燥。
3、洗手间：洗手间的地面、每天彻底冲洗，除掉一切污渍，进行有效灭菌处理，及时保洁。
word完美格式。4、走廊及楼梯：清洁员每天上班后首先清扫走廊地面及楼梯，从底层至顶层自下而上清扫楼道，将果皮、烟头、纸屑等垃圾收集在一起，然后装进垃圾车，将垃圾送到指定的垃圾中转站；将拖把洗净拧干，从顶层往下逐层逐级拖抹楼道地面及楼梯。拖抹时，要随时清洗拖把，以保持地面清洁。
5、扶手及栏杆：备抹布一块，将其洗净，自下而上擦拭楼梯扶手及栏杆。擦拭时，要随时清洁抹布。
6、墙面、宣传板及开关：先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸。如有残纸时，用湿抹布抹沫湿残纸,轻轻用刀片刮去,撕下宣传板上的过期资料和通知,用湿抹布擦拭干净;将抹布清洗干净,尽量拧干水分,擦拭各楼道灯开关。
7、消防栓、管等器材：先用扫把打扫消防器材上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦拭消防栓及玻璃，然后用干抹布擦拭玻璃一次，按上述程序逐个清洁。
8、暖气片、管等器材：先用扫把打扫暖气上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦拭暖气，然后用干抹布擦拭玻璃一次，按上述程序逐个清洁。
9、配电箱及电表箱：用干抹布擦拭配电箱、电表箱上的灰尘及污迹。
10、玻璃及群居网：按《群居网、门窗玻璃的清洁》进行作业。
11、每小时巡视搜检楼内卫生一次，坚持楼内清洁。
word完美格式。标准:
（1）宿舍楼每一周对公共卫生进行一次大扫除，彻底清除门、窗玻璃，墙壁，灯具上的灰尘、蜘蛛网等，对卫生间进行消毒处理，日常清洁符合《学生公寓清洁标准》的要求。
注意事项:擦拭配电箱禁止用湿毛巾，不得将配电箱门打开，以防触电造成意外。
群居网、玻璃清洁操作规程：
1、玻璃及镜面的清洁
（1）先用刀片除去玻璃边缘的污垢。
（2）将清洁济用水稀释、把抹布放在清洁济内洗净，然后将抹布按玻璃顶端，从上往下擦拭。当玻璃的位置与地面较接近进，可以横向擦拭。
（3）用无绒毛巾或报纸抹去玻璃上的水珠。
（4）用湿抹布将玻璃框擦拭干净。
（5）最后用拖把抹净地面上的污水。
（6）若擦拭高处玻璃，应二人配合，系好安全带或采取其他安全措施。
2、灯具的清洁
（1）准备梯子、螺丝刀、抹布等到工具。
（2）关闭电源、架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩。
（3）先用湿抹布擦拭灯罩内的污迹及虫子，再用干抹布秣干水分。
word完美格式。（4）将抹干净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧牢固螺丝。
（5）清洁日光灯具时，应先将电源关闭，取下盖板，取下灯罩，然后用抹布分别擦拭灯管、灯具及盖板、重新装好。
标准:（1）学生公寓每周清洁一次。
（2）玻璃上无污迹、灯管无灰尘，群居网内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。
（3）清洁后的群居网、灯管无灰尘，群居网内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。
注意事项:（1）清洁高处玻璃或在梯子上作业时应注意安全，以防摔伤。
（2）清洁灯具前应先关闭电源，以防触电。
（3）人在高处作业时，应注意避免群居网、工具或其他物品掉下砸伤行人。
（4）用螺丝刀拧紧螺丝、固定灯罩时，应将螺丝固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。
word完美格式。Ⅳ、秩序管理及应急措施
秩序管理：
一、管理思路
秩序维护管理秩序维护管理，保障师生生活秩序正常，为切实做好的“XXX”秩序维护工作，确立了“人防为主，技防为辅、全面防范”的治秩序维护理思路，制定切实可行的安全消防防范措施，确保管理无盲点，治安无事件。
二、日常安全管理：
（一）日常平安管理工作流程：
1、建立一支高素养的秩序维护组秩序维护组建设按“高标准、严请求”的指点思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，施行“准军事化管理”与专业学校、部队建立人员输送关系，秩序维护员全部招聘专业学校毕业生和退伍军人。定期组织秩序维护员进行政治思想教诲及物业管理知识和营业技术的培训，保证秩序维护员具有良好的思想品质和精湛的营业技术。建立营业、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。
2、秩序维护管理目标要求
（1）、施行24小时周全防范，“三岗”结合，即巡逻岗、守卫岗、机动岗、三岗联合防范，做好点、线、面的配合与互动，确保无治安死角。
（2）、秩序维护巡逻统筹安排，根据“XXX”
word完美格式。的地形、地貌、修建及功能布局，合理制定“XXX”的平安护卫巡逻路线与时段，并随时对巡逻进行有效监控。
岗建立外来人员来访、车辆和物资出入登记制度，确保校区无告白推销、告白张贴及拾荒等现象。
（3）、所有在岗秩序维护员都须配备对讲机，发现异常情形及时汇报、沟通，确保无重大刑事案件、火灾或交通事故；其他重大责任事故发生率低于1‰，事故处理及时率100%。
（二）秩序维护工作流程：
牢固岗
巡逻岗
工作安排
研究培训
24小时三班制：出入口、停车场、公共场所、空置位及重点部位：24小时三班制
消防设施：2次/周
装修监管：2次/天
法律法规：2次/月
物业管理知识：1次/周
军事训练：3次/周
演练：1次/月
重大演：1次/年
搜检日常记录表
突击检查有无违章停车
检查有无漏电、漏水、漏气现象
搜检有没有脱岗、睡岗现象
检查消防设施的记录情况
对突发事件处理的方式、方法和结果
检查项目
与处理方法
检查项目
考核标准按照ISO9001质量体系标准进行日检、周检和
（三）安全、消防管理服务的标准详细记录
月检，对分歧格项发出整改通知书
1、校区出入口24小时站岗值勤。做交接班记录。
2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有平安监控设施的，施行24小时监控。
3、对进出宿舍楼车辆管理区域的车辆施行证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
word完美格式。4、对进出校区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告师生委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
三、交接班工作规范
（一）秩序维护员交接班：
（1）接班人员必须提前10分钟到达岗位接班，在相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。
（2）交接时要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。
（3）交班人员将公物转交下一班，并在工作记录栏上，由交接人单方签名确认。
（4）发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班问题的，应立即报告领班或主管处理。
（5）交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。
（6）接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。
（二）固定门岗规范：
岗位值班人员必须着统一制服、佩带胸牌，做到整齐、清洁，仪容端庄精神饱满。值班期间不允许做与工作无关的事情（吃零食、抽烟、听音乐、看报刊杂志等）。对进出管辖区域的人员、车辆、物品进行登记管理，控制好闲杂人员。值班期间必须保持高度警惕，严格控制好易燃易爆品进入学校。发生意外情况时，值班人员应沉着冷静，word完美格式。及时有效处理问题，并与其他岗位亲昵配合，配合完成好各项工作。
（三）流动巡查岗规范：
对各区域所规定的巡视路线按顺序徒步检查，并对指定位置所设的《秩序维护员巡逻签到表》进行如实签到。在巡查过
程中做到耳听、眼看、鼻闻、手动，针对可疑情况作细致的分析检查。在巡视的过程中发现可疑人员要进行盘问、跟踪，必要时报告领班。如发现违规行为及时制止；当发生突发事件(火灾、打架斗殴)时应立即报告领班、主管或服务中心领导后快速到达现场，并第一时间采取恰当处理措施。对校区内重要部位进行重点巡查。发现有偷盗、破坏行为的要立即上前制止和处理。
四、工作标准
1、树立“平安第一”的思想，维护本物业范围内的生活、办公秩序，“三防”到位，确保学校治安、消防的平安防范工作及时到位，保证正常的工作和生活秩序，秩序维护效劳用户满意率达95％以上；
2、杜绝重大伤亡事故、入内盗窃事故和设备、设施损坏事故；3、贯彻“以防为主”的方针，做到所属管理责任的刑事案件和火灾事故发生率为零；
4、制定各类突发事件及应急救济计划，危险处设有明显标志和防范措施；
5、杜绝在本物业范围内的乱写、乱张贴告白、标语等影响外观的行为出现；
word完美格式。6、保证辖区内交通秩序良好，消防通道畅通，预防交通事故的发生；
7、车辆进出必须登记、引导停放，车辆带大型物品出校区时，需到服务中心办理放行手续，凭放行手续出场；
8、在辖区内禁止鸣笛、车速超过15公里/小时等影响校区安全和环境等行为。
五、检查与考核
1、服务中心主任：负责指导并每两天一次不定期抽查秩序维护部各岗位的工作，进行考核。
2、秩序维护班长：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于两次，并及时考核和作好记录；遇应急事项及时到达现场、采取措施和向领导汇报。
3、秩序维护领班：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于四次，并及时考核和作好记录；遇应急事项及时到达现场、采取措施和向领导汇报。
4、公司质量管理部按每月对秩序维护服务质量进行全面检查和考核。
应急措施：
一、打架打斗的应急措施：
1、耐心劝阻打斗双方离开，缓解矛盾，如事态严重，有违反治秩序维护理条例的行为甚至犯罪倾向，应将肇事者扭送公安学校处理。
word完美格式。2、提高警惕，避免他人利用混乱偷拿财物。
3、说服围观者离开，维护现场的正常秩序。
4、协助公安人员勘查打斗现场，收缴各类打斗凶器，辨认为首者。
二、发生盗窃时的应急处理措施
1、发现盗窃分子正在作案，应立即将其抓获，连同证物一起送派出所处理。
2、保护案发现场，不能擅自让他人触摸现场XXX和移动现场的遗留物品。
3、将事主和目击者反映的情况，作详细记录。
4、对可疑作案人员，可采取盘查、询问或设法约束进行处理。
三、发生刑事案件或恶性事故时的应急处理措施：
1、值班员迅速向秩序维护主管、服务中心主任报告，并向派出所报案，如有伤员应迅速送医校救治；如受侵害人已购买保险的，提醒投保人通知承保的保险公司。
2、保护案发现场，禁止无关人员进入现场，以免破坏现场遗留的陈迹、物证，影响公安人员勘察现场、搜集证物和线索。
3、登记目击者和事主的情况，抓紧时机向目击者或周围人员了解案件、事故发生过程，收集旁人的反映和议论，了解情况并做好记录。
4、向到达现场的公安人员认真汇报案情，协助破案。
四、有人在公寓范围内无理取闹时的应急处理措施：
word完美格式。1、地点区域值班员及时报告秩序维护工头,并通知其他巡逻岗立即赶赴现场。
2、耐心详尽地讲清规定，劝解单方离开。
3、疏散围观人员，维持正常秩序。
4、对不听劝解的，可将其请到秩序维护部或服务中心处理。
五、停车场突发事件的应急处理措施：
1、遇车辆受损时，应立即告知车主，报告主管和服务中心。
2、未经批准，秩序维护员不得放行生事人及生事车辆，并保护好现场。
3、按要求详细填写值班记录。
六、防暴风雨应急处理
1、接到暴风雨等预报，应组织人力物力，做好应急准备工作。
2、服务中心贴出“暴风雨”公告，通知和协助用户关好门窗，拆除或固定室外各种悬挂物，防止倒塌和坠物。
3、对物业内设施、设备、建筑物、用户门户进行全面检查，特别要保障排水系统畅通，发现问题及时解决。
4、处理不了的重大问题，及时向上级汇报。
5、每次防暴风雨工作应作好记录。
校园物业管理特点及管理要点
学校作为特殊的物业有其自身的特点，是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系，下面根据学校物业的特点分析物业管理工作的特点及管理要点。
一、环境卫生服务
要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，一方面要全面引入ISO质量管理体系，并严格参照标准进行规范化、程序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。
二、公共设施设备的维修和维护
公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体
应该做到：小修要及时，以免造成大修，中、大修要合理计划、及时上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。
三、教学服务及教学保障
根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。
四、楼宇管理及公共秩序维护
由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。
五、水电等能源的节约管理
为了充分体现物业管理的管理效益，让学校省心、省力、节省行政开支，对于物业公司的每一名员工，我们都要求做到：
1、保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。
2、维修人员认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。
3、保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。
六、师生公寓的管理措施
加强师生公寓的物业管理工作，其中学生公寓管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。我们在总结国内外学校学生公
寓先进的物业管理经验基础之上，抓住公寓安全等方面的重点和难点，应当结合校区学生公寓的实际情况，制定出符合现代学生公寓管理的高标准的服务与管理制度，力求在日常的服务之中逐步实现公寓管理的规范化、制度化与科学化，使之真正能够以学生公寓为依托，开展包括生活、学习、文化娱乐等多方面内容的服务性管理和教育，实现管理育人、服务育人、环境育人的公寓功能，共同创造优美、整洁、安静和奋发向上的成才环境。
学校物业管理不仅仅是提供对学校房产物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的学习工作和生活环境。总之，我公司将通过树立现代的管理理念，以科学管理提高服务质量，树立良好的企业形象，尽最大程度发挥自身的价值，全面提升学校的学习、生活环境和学校形象。
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